本文首發(fā)于「財(cái)經(jīng)雜志」（ID：i-caijing）” 記者 孫愛(ài)民/文  王小/編輯

2017年9月5日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝在外資保險(xiǎn)公司座談會(huì)上表示，鼓勵(lì)外資保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老、健康等專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

8月，財(cái)政部、民政部、人社部聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵(lì)運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)培育與發(fā)展。此前，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)超過(guò)100項(xiàng)政策法規(guī)鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

政策密集落地的背后，是中國(guó)養(yǎng)老需求的迫切。

一方面國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)60周歲及以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到2.3億人，其中失能、半失能老人約4063萬(wàn)。然而，國(guó)內(nèi)2.8萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，只擁有680萬(wàn)張床位，相當(dāng)于每千名老人不足30張床位。另一方面民政部今年對(duì)各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的排查顯示，養(yǎng)老院的服務(wù)、管理等皆不盡如人意。

嗅到“風(fēng)口”的熱錢(qián)涌動(dòng)。大中型地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司紛紛進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，面向中高端消費(fèi)人群，開(kāi)創(chuàng)自己的養(yǎng)老模式。然而，至今沒(méi)有一家公司能夠主導(dǎo)市場(chǎng)格局，也鮮有成熟盈利模式問(wèn)世，盈利者更是寥寥無(wú)幾。

對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)躍躍欲試的資本，如何審慎決策，攻城拔寨中過(guò)“錢(qián)、地、醫(yī)”的難關(guān)？又該怎樣在復(fù)雜的監(jiān)管環(huán)境與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，蹚出一條成熟的盈利模式？

國(guó)內(nèi)目前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是中高端養(yǎng)老項(xiàng)目的，基本都是保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)公司。前者有錢(qián)，后者有地。

中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，共有8家保險(xiǎn)公司投資了28個(gè)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃投資金額近670億元，實(shí)際已投資金額超過(guò)237億元，全部建成時(shí)可以提供33萬(wàn)張床位。早在2014年，國(guó)內(nèi)就已經(jīng)有超過(guò)80家房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

“在一線(xiàn)城市做2.5萬(wàn)－3萬(wàn)平方米的養(yǎng)老項(xiàng)目，加上重資產(chǎn)持有的話(huà)，沒(méi)十幾億做不下來(lái)。”海航養(yǎng)老負(fù)責(zé)人譚超在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪(fǎng)時(shí)感慨，“由于投資、回報(bào)、回收期太長(zhǎng)，民間資本、社會(huì)投資人不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)?！?/span>

養(yǎng)老是長(zhǎng)期投資回報(bào)，和市場(chǎng)資本追求短期利潤(rùn)矛盾。養(yǎng)老項(xiàng)目一般五六年才盈虧平衡，十年以上才有回報(bào)很正常。

從投資的角度看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不比其他產(chǎn)業(yè)更賺錢(qián)。有過(guò)多年商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)歷的譚超分析，一般寫(xiě)字樓的回報(bào)率為5％左右、工業(yè)地產(chǎn)為6％－7％、酒店為2％－3％，而養(yǎng)老的回報(bào)率為4％－6％，處于平均水平。

“大家都想掙快錢(qián)，可養(yǎng)老是長(zhǎng)期回報(bào)、帶有公益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。”譚超說(shuō)，國(guó)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)感興趣的資本都是通過(guò)銀行、信托渠道融資，而這些資金往往追求當(dāng)期回報(bào)、短期利益，“愿意進(jìn)行十年以上戰(zhàn)略投資的資本，幾乎沒(méi)有”。

發(fā)達(dá)國(guó)家在初期也遇到過(guò)同樣的問(wèn)題，引入長(zhǎng)期資本作為解決方案，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），為養(yǎng)老項(xiàng)目提供了更多的融資渠道。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商就是REITs公司，總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，80％－90％的物業(yè)都是自有的。HCP、Ventas、SNH三大REITs公司，引入社保資金、保險(xiǎn)資金、共同基金等，這些資金本身屬于長(zhǎng)期資金，追求穩(wěn)定回報(bào)。

一旦養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)生了穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，能夠支持資產(chǎn)的估值，資產(chǎn)就可以在資本市場(chǎng)上，通過(guò)REITs的通道進(jìn)行證券化，進(jìn)而退出。REITs的好處是可以持續(xù)交易，譚超分析，“這樣就降低了份額與投資門(mén)檻，可以吸收更多的社會(huì)資本、民間資本、個(gè)人資金，進(jìn)入到行業(yè)投資人的角色圈，擴(kuò)大投資人的基數(shù)與群體?！?/span>

錢(qián)的問(wèn)題解決了，項(xiàng)目建設(shè)用地的問(wèn)題來(lái)了。將老年人作為消費(fèi)者的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在選址方面，跟城市、區(qū)位高度相關(guān)，與市區(qū)、郊區(qū)、旅游景觀(guān)的項(xiàng)目完全不同?？杉幢忝考夜居屑?xì)化的選地標(biāo)準(zhǔn)，也不能隨心所欲。

“想通過(guò)市場(chǎng)化拿地，地價(jià)太高；想承接一些公建民營(yíng)的項(xiàng)目，項(xiàng)目都掌握在地方政府手里，沒(méi)有足夠的政府資源根本接觸不到。”一名不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

不少地方政府期望由一家大品牌、大企業(yè)整合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場(chǎng)，可房與地在區(qū)縣一級(jí)民政部門(mén)手里，復(fù)雜的利益關(guān)系導(dǎo)致政府資源難以公平分配。在競(jìng)爭(zhēng)公建項(xiàng)目民營(yíng)時(shí)，大企業(yè)并不具備優(yōu)勢(shì)。

“大企業(yè)在決策、跟進(jìn)機(jī)制方面，不如小公司靈活，很多是在當(dāng)?shù)負(fù)碛羞^(guò)硬政府關(guān)系的小公司、甚至個(gè)人拿到項(xiàng)目?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一些小公司不惜以返回扣的方式拿到項(xiàng)目，甚至造假套取補(bǔ)貼。

但小企業(yè)又難以承擔(dān)后續(xù)接踵而來(lái)的成本壓力。全國(guó)政協(xié)一項(xiàng)調(diào)研報(bào)告顯示，目前民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常艱難，除固定資產(chǎn)投入外，由人力成本、能源費(fèi)用、房產(chǎn)稅、土地使用稅等構(gòu)成的運(yùn)營(yíng)成本也非常高。

從2013年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“元年”至今，經(jīng)過(guò)四年多探索，出現(xiàn)了海航養(yǎng)老“和悅家”、泰康“燕園”、保利“和熹會(huì)”等養(yǎng)老項(xiàng)目，可整個(gè)行業(yè)缺乏成熟的商業(yè)模式、盈利模式、回報(bào)模式，中高端養(yǎng)老項(xiàng)目多數(shù)虧損，靠地產(chǎn)等主營(yíng)收入彌補(bǔ)養(yǎng)老管理的成本。

“很多市場(chǎng)參與者，對(duì)于養(yǎng)老到底是做什么的、為誰(shuí)提供需求，沒(méi)搞清楚；養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)商、投資人、需求方，每類(lèi)人的角色沒(méi)搞清楚?！弊T超說(shuō)。

中國(guó)社科院學(xué)部委員金碚的研究團(tuán)隊(duì)走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)對(duì)于國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)制不是很成功：不少養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一開(kāi)始便采用機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的模式，在山清水秀的地方建養(yǎng)老院。然而，這種模式并沒(méi)搞清楚中國(guó)老年人的需求特點(diǎn)——中國(guó)老年人在失能之前，不太愿意到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更不愿意與家人、社會(huì)隔離。

其實(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的照料是最齊全的、最專(zhuān)業(yè)的，對(duì)于半失能與失能的老人，是最佳選擇。

金碚對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，在不同的情境下，老年人的需求會(huì)有所改變，社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，要設(shè)計(jì)好服務(wù)來(lái)適應(yīng)中國(guó)老年人的習(xí)慣與心理。

而缺乏先期的調(diào)研和設(shè)計(jì)，匆忙上馬的養(yǎng)老項(xiàng)目，容易在運(yùn)營(yíng)中四處碰壁。 

物業(yè)成本占據(jù)運(yùn)營(yíng)的很大一塊。在歐洲，運(yùn)營(yíng)一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的物業(yè)成本在17％左右，而處于上升期的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得養(yǎng)老項(xiàng)目的租售成本居高不下。美國(guó)房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，京津冀區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目整體月平均收費(fèi)為8000元，長(zhǎng)三角區(qū)域的項(xiàng)目月平均收費(fèi)達(dá)8300元。

處于早期階段的中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)，還在培養(yǎng)消費(fèi)觀(guān)念時(shí)，高收費(fèi)容易嚇退一大批潛在消費(fèi)者。一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率達(dá)到75％－85％才能盈虧平衡。一旦前期入住率不足，運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)非常大。

國(guó)內(nèi)不少養(yǎng)老地產(chǎn)公司，不得不將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位為“微利”。在提高入住率的前提下，通過(guò)收取月租金與專(zhuān)業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者為更愿意待在自己家中的老人提供增值服務(wù)、給社區(qū)化養(yǎng)老提供周邊服務(wù)等來(lái)收取費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)部分盈利。

在企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)，養(yǎng)老項(xiàng)目可以把不良資產(chǎn)提升為正常資產(chǎn)。如今大城市寫(xiě)字樓投資過(guò)剩、房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大、酒店行業(yè)不景氣，也在等待一個(gè)出口?！岸B(yǎng)老行業(yè)的市場(chǎng)參與者，可從行業(yè)中找到價(jià)值洼地，提升到正常水平，這也是利潤(rùn)空間?！边@是譚超看重的未來(lái)五年到十年間，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成成熟商業(yè)模式的一個(gè)路徑。

現(xiàn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最大的問(wèn)題是老人得不到太多的溫暖，“不能把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)變成收容站”。國(guó)家發(fā)改委公眾營(yíng)養(yǎng)與發(fā)展中心主任于小冬對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱(chēng)。好的醫(yī)療服務(wù)正是老年人的首要需求。

海航養(yǎng)老“和悅家”項(xiàng)目靠近北京朝陽(yáng)醫(yī)院西區(qū)、301醫(yī)院、武警總醫(yī)院等5個(gè)三甲醫(yī)院，能基本滿(mǎn)足入住老人的醫(yī)療需求。譚超坦言，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是以后其他項(xiàng)目必然要面對(duì)的。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，是新興的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主打服務(wù)特色，可要真正實(shí)現(xiàn)，談何容易。（資料圖）

美國(guó)的家庭醫(yī)生普及程度高，醫(yī)療資源的可及性強(qiáng)，從社區(qū)很容易到達(dá)大醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院、診所。而中國(guó)還沒(méi)有家庭醫(yī)生的體系，大醫(yī)院都集中在城區(qū)，郊區(qū)的醫(yī)療資源有限?！斑@是我們?cè)?007年進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，面臨的最大挑戰(zhàn)與壓力?！碧┛抵褻EO劉挺軍告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

在延慶別墅度過(guò)了八個(gè)夏天，82歲的周柏禮夫婦，最終決定搬到泰康之家“燕園”養(yǎng)老，一個(gè)最主要的原因是附近醫(yī)療條件太差。離小區(qū)最近的醫(yī)院是延慶縣醫(yī)院，跟北京市城區(qū)的大醫(yī)院沒(méi)法比；別墅區(qū)的房子規(guī)劃又不整齊，120急救車(chē)去了，都很難找到他們住的房子。

燕園自己成立了一個(gè)康復(fù)醫(yī)院，與北京市區(qū)的部分醫(yī)院實(shí)現(xiàn)了對(duì)接，并與999、120急救系統(tǒng)展開(kāi)合作。

《財(cái)經(jīng)》記者在北京市朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)住宅小區(qū)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，有一家開(kāi)在朝陽(yáng)區(qū)豆各莊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，正在招攬附近的老人前去參觀(guān)體驗(yàn)，散發(fā)的傳單上寫(xiě)著“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)工作人員附近有哪些醫(yī)院時(shí)，后者一無(wú)所知。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，是新興的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主打服務(wù)特色，可要真正實(shí)現(xiàn)，談何容易。在投資與運(yùn)營(yíng)中，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為養(yǎng)老項(xiàng)目難以逾越的難關(guān)。燕園的康復(fù)醫(yī)院就是一例，由于是新成立的綜合醫(yī)院，燕園康復(fù)醫(yī)院還不能成為醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合還遇到了主管部門(mén)分立、缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制的老梗。一名業(yè)內(nèi)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老與健康歸屬于民政部與衛(wèi)生計(jì)生委兩個(gè)部門(mén)管理，而跟養(yǎng)老相關(guān)的醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)，又歸屬于人社部，于是“造成了現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)‘有養(yǎng)缺醫(yī)’‘有醫(yī)缺養(yǎng)’‘缺失醫(yī)?！娜蠊脂F(xiàn)象”。

也有成功的案例，如得益于京津冀協(xié)同發(fā)展的政策紅利，2017年1月，與燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心同處健康城“大院”的河北燕達(dá)醫(yī)院，成為北京醫(yī)保異地就醫(yī)定點(diǎn)單位，這意味著在養(yǎng)護(hù)中心居住的北京老人，拿著北京社?？ň涂梢灾苯俞t(yī)保結(jié)算了。

在此養(yǎng)老的清華大學(xué)退休教授韓旭生告訴《財(cái)經(jīng)》記者，以前他的老伙伴們需要回北京配藥，“趕上北京開(kāi)大會(huì)，路上的檢查站都要耽誤兩三個(gè)小時(shí)”?，F(xiàn)在雖然可以社保結(jié)算了，可離退休干部、享受公費(fèi)醫(yī)療與殘疾的老人，還需要到北京的工作單位去報(bào)銷(xiāo)。

在國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委8月10日例行發(fā)布會(huì)上，醫(yī)政醫(yī)管局副局長(zhǎng)焦雅輝表示，將取消養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)診所的設(shè)置審批，實(shí)行備案制。即開(kāi)業(yè)三年之后能拿到醫(yī)保結(jié)算資質(zhì)，雖然拿到的報(bào)銷(xiāo)總額受限制，但這也是一種松綁。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合其實(shí)還面臨大城市的醫(yī)療資源緊張的癥結(jié)，況且形成醫(yī)聯(lián)體也面臨很大的挑戰(zhàn)?！搬t(yī)院的特長(zhǎng)是處理疑難雜癥，老年病的康復(fù)在醫(yī)院里邊屬于邊緣科室?！眲⑼姺治?。

即便被視為坐在“風(fēng)口”上，由于養(yǎng)老項(xiàng)目不是炒作或者熱錢(qián)能成就得，因此，現(xiàn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是踏踏實(shí)實(shí)盡量考慮離醫(yī)療機(jī)構(gòu)近一點(diǎn)，將服務(wù)做得更盡如人意，從培育公眾的認(rèn)知和接受度開(kāi)始。