??歡迎來(lái)到《盟主匯》直播欄目，《盟主匯》是一檔邀請(qǐng)有內(nèi)容、有影響力的樂(lè)盟自媒體成員以及業(yè)內(nèi)意見領(lǐng)袖做的自媒體直播欄目，節(jié)目全程直播采用樂(lè)居live。樂(lè)居live是樂(lè)居開發(fā)的視頻直播新模式，是首個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的直播平臺(tái)。

??本期主題：《商住樓是否還具有購(gòu)買價(jià)值？》

??嘉賓介紹：克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究總監(jiān) 曾英杰先生

??（數(shù)讀花城 微信公眾號(hào)：zengyingjie2014 我們用數(shù)據(jù)解讀廣州，談創(chuàng)業(yè)、談投資、談生活。對(duì)以上內(nèi)容感興趣的朋友可以關(guān)注公眾號(hào)，與嘉賓一對(duì)一交流。）

??資深房產(chǎn)編輯 斑馬教授

??本期主持：樂(lè)居氣質(zhì)主播飯飯

??以下是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

??主持人：大家好！歡迎來(lái)到樂(lè)居直播間，今天請(qǐng)來(lái)了兩位來(lái)賓，一位是克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曾英杰先生，另一位是我們資深房產(chǎn)編輯斑馬教授。

??本期《盟主匯》跟大家聊的話題是：商住樓是否還具有購(gòu)買價(jià)值？

??問(wèn)題一：作為商住兩用產(chǎn)品的公寓，房限購(gòu)限貸嗎?買了公寓，再買普通住宅還算首套房嗎?公寓相對(duì)于普通住宅有哪些區(qū)別呢？

??曾英杰：商住兩用產(chǎn)品的公寓指用地性質(zhì)是商業(yè)或者辦公用地的產(chǎn)品。目前，商住兩用產(chǎn)品的公寓房限購(gòu)限貸在不同的城市是不同的。對(duì)于廣州市來(lái)說(shuō)，廣州市是不限購(gòu)的，所以在購(gòu)買資格上是沒有影響的，但是對(duì)于貸款上面是有一定影響的，主要分為兩種情況：一，對(duì)于公寓，貸款只能貸五成；二，對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，如果是商業(yè)貸款，首套貸款還清，第二次購(gòu)買還是可以按照首套貸款來(lái)計(jì)算的；如果是公積金的話，只要有過(guò)貸款記錄，第二次購(gòu)買就是第二套貸款。這就是公寓相對(duì)于普通住宅的區(qū)別。

??斑馬教授：第一，商業(yè)公寓和住宅的產(chǎn)權(quán)年限不同，如商住公寓有40年的、50年的，住宅是70年。第二，商業(yè)性質(zhì)公寓是不能公積金來(lái)貸款，只能使用商業(yè)貸款，且只能貸款五成，跟住宅相比，商業(yè)公寓的首付大大增加；第三，購(gòu)買商業(yè)公寓不影響購(gòu)買住宅資格，但是會(huì)影響貸款比例。

??曾英杰：總結(jié)一下商業(yè)公寓相對(duì)于普通住宅的區(qū)別：1.貸款年限不同；2.首付比例不同；3.貸款利率不一樣；4.商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)是40年，辦公性質(zhì)50年，住宅是70年；5.使用成本不一樣，公寓是商水商電，物業(yè)管理費(fèi)不同，使用成本較貴；6.商住兩用無(wú)法落戶，無(wú)法享受到學(xué)位房、醫(yī)療福利；7.公寓可以注冊(cè)公司；8.公寓一般沒有陽(yáng)臺(tái)，不能明火；如果買來(lái)自住，商住兩用產(chǎn)品還是要考慮清楚，一定要計(jì)算好成本。

??問(wèn)題二：對(duì)比北京商住兩用公寓搶購(gòu)熱潮，談一下廣州各區(qū)域商住兩用公寓搶購(gòu)情況？

??斑馬教授：跟北京相比，廣州的這種情況還是比較理性一點(diǎn)，另外也跟廣州的公寓供應(yīng)量有關(guān)系。截止9月中，公寓的網(wǎng)簽量大概是2萬(wàn)多套，約120萬(wàn)平左右，而住宅則達(dá)到近8萬(wàn)套，800多萬(wàn)平。這樣看來(lái)，廣州的公寓和住宅相比還是有一定的落差。具體表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，天河區(qū)的萬(wàn)科云是屬于成交量大，超過(guò)4000套，但是面積不大，最小的才10-20平左右。南沙、黃埔的一些公寓賣的比較好，但是總的成交量還是不如住宅。

??曾英杰：2010年廣州出現(xiàn)限購(gòu)政策后，政府推出一些土地，用來(lái)建造商業(yè)性地產(chǎn)，建造一些公寓用于投資。2010年之前，整個(gè)廣州的公寓市場(chǎng)非常少，每年的成交量約1000-2000套；2010年之后由于限購(gòu)，公寓的成交量開始上漲，2012年達(dá)1萬(wàn)套，而今年更是超越了兩萬(wàn)套。目前，整個(gè)成交量不算高，但成交增長(zhǎng)速度是非?？臁４送?，原來(lái)的公寓大多都是在中心區(qū)，由于地塊的減少，公寓建設(shè)進(jìn)入了外圍，最早是在蘿崗，之后進(jìn)入番禺，花都，南沙等，逐漸走向郊區(qū)。說(shuō)起比較火的項(xiàng)目，如萬(wàn)科云，去年到今年成交量約6000套，主要原因：一，該項(xiàng)目處于天河區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)；二，面積小；三，價(jià)格低；另外一個(gè)非?；鸬捻?xiàng)目是14-15年花都的萬(wàn)達(dá)城，一個(gè)月賣出1000多套公寓。近幾年，從公寓項(xiàng)目來(lái)看，最大的贏家就是萬(wàn)達(dá)，成交數(shù)量占廣州公寓成交量近半。

??問(wèn)題三：由于住宅嚴(yán)格限購(gòu),目前一線城市公寓賣的不錯(cuò)。您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

??曾英杰：出現(xiàn)商住用地：一，跟限購(gòu)有一定關(guān)系；二，跟政府推地有關(guān)。近兩年，廣州市推出的商業(yè)性用地還是比較多，尤其市中心，商業(yè)地塊占比明顯提高。第一，在未來(lái)，市中心可能會(huì)有很多商業(yè)性產(chǎn)品推出。第二，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，商住公寓是過(guò)渡性產(chǎn)品，一旦限購(gòu)解除，這種搶購(gòu)商業(yè)公寓熱潮就不存在了。寫字樓相比公寓來(lái)說(shuō)，寫字樓更傾向于辦公，商業(yè)公寓更傾向于居住，這里邊，本身產(chǎn)品的定位是有一定沖突。所以，更加長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，到了一定階段，商業(yè)公寓類產(chǎn)品可能會(huì)進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)型或脫離市場(chǎng)。

??斑馬教授：二線城市2014年以來(lái)逐漸解除限購(gòu)，但一線城市一直都是限購(gòu)的，廣州的限購(gòu)令短期內(nèi)是不能完全解除。限購(gòu)不松綁，10-20年內(nèi)，公寓作為投資或者租住產(chǎn)品，用來(lái)居住應(yīng)該是沒有什么問(wèn)題的。廣州可能會(huì)跟香港等發(fā)達(dá)城市一樣，公寓有望成為一個(gè)重要的居住產(chǎn)品。

??曾英杰：作為一個(gè)投資者，若要購(gòu)買公寓，要更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)。主要原因：一，對(duì)于廣州，租賃房屋數(shù)量是非常大；二，對(duì)酒店式公寓或服務(wù)式公寓需求比較少

??問(wèn)題四：今年以來(lái)，住宅成交火爆，房?jī)r(jià)迅速上漲，在這樣的背景下，公寓的購(gòu)買價(jià)值和投資價(jià)值怎么樣？跟住宅比有什么優(yōu)勢(shì)？

??斑馬教授：對(duì)于公寓投資：一，對(duì)于地段的考驗(yàn)會(huì)更加高，如處在市中心或商貿(mào)中心，那么投資價(jià)值就會(huì)更高，而住宅只要是有交通就可以；二，投資公寓要參考附近租金的水平；三，升值的前景也很重要。

??曾英杰：當(dāng)你要去購(gòu)買某套公寓之前，投資者應(yīng)問(wèn)自己四個(gè)問(wèn)題：第一，這里是城市的核心區(qū)域嗎？要關(guān)注兩個(gè)點(diǎn)：（1）目前已經(jīng)是非常成熟的，如珠江新城、天河北；（2）現(xiàn)在不成熟，但是規(guī)劃確定了，并且規(guī)劃正在落實(shí)中，如南沙。第二，開發(fā)商以前有過(guò)類似物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)嗎？因?yàn)樯虡I(yè)類和居住類產(chǎn)品真的不太一樣，成功的經(jīng)驗(yàn)很重要。第三，這個(gè)項(xiàng)目具有成熟的運(yùn)營(yíng)商嗎？第四：自己買下來(lái)之后，是為了租賃還是銷售？

??問(wèn)題五：說(shuō)到投資，必定要考慮到投資回報(bào)率，如何快速準(zhǔn)確的確定商住的投資價(jià)值？

??斑馬教授：住宅和公寓有很大的區(qū)別：第一，住宅作為一個(gè)大戶型或者全家居住是適合的，那么公寓的面積戶型比較小，適合住的就是小家庭、單身人士等，公寓產(chǎn)品的受眾面和住宅有一定的區(qū)別。第二，公寓的投資價(jià)值和租住人群、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平掛鉤，在好的地段投資，前景是很好的，前面說(shuō)到的投資注意事項(xiàng)要重點(diǎn)關(guān)注。

??曾英杰：我認(rèn)為，第一，公寓產(chǎn)品具備投資價(jià)值，但是作為一個(gè)理性的投資者，在目前市場(chǎng)，投資住宅的回報(bào)率可能會(huì)高過(guò)公寓的；第二，對(duì)于公寓這種產(chǎn)品，要更加考慮多維度。最近幾年的公寓全是在郊區(qū)的，短期內(nèi)想租賃出去是很難的，相比來(lái)說(shuō)，住宅是比較剛性的，風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)。作為一個(gè)穩(wěn)健的投資者，選擇投資住宅，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低一些，投資回報(bào)率能高一點(diǎn)。

??網(wǎng)友問(wèn)題1：商住兩用的房子優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？

??曾英杰：商住兩用房子優(yōu)點(diǎn)是不限購(gòu)、不限貸、可注冊(cè)公司；缺點(diǎn)是使用成本高、居住性不強(qiáng)、交易成本偏高，不能享受國(guó)家的減稅優(yōu)惠，還有一個(gè)方面缺點(diǎn)是使用靈活性不強(qiáng)?？偟膩?lái)說(shuō)，優(yōu)缺點(diǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較明顯，要根據(jù)目標(biāo)客戶來(lái)判定。

??還有，商住兩用物業(yè)雖說(shuō)可以注冊(cè)公司，但近期住宅型住房開放注冊(cè)以及注冊(cè)公司權(quán)限開放打開，諸如虛擬注冊(cè)、集群注冊(cè)等方式將會(huì)對(duì)商住兩用物業(yè)造成一定打擊，希望投資者能夠慎重考慮。

??網(wǎng)友問(wèn)題2：對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，在創(chuàng)業(yè)初期選擇購(gòu)買公寓或進(jìn)行投資上有什么建議？

??曾英杰：目前有兩個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)者可以考慮，第一個(gè)是聯(lián)合辦公、第二個(gè)是創(chuàng)投空間。目前廣州有40-50個(gè)場(chǎng)地可以租用這些空間。這類型產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)在于免去裝修成本和公共使用成本，即可享受注冊(cè)公司和各類硬件設(shè)備使用權(quán)等服務(wù)。同時(shí)，空間還會(huì)定期舉辦一些創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)活動(dòng)，與其他創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行交流。因此，就租用空間來(lái)說(shuō)，公寓不適用創(chuàng)業(yè)者，此類產(chǎn)品更適用他們。

??同時(shí)建議各位創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)初期無(wú)需購(gòu)買公寓，可以等公司發(fā)展成熟之后，再適當(dāng)考慮購(gòu)買。

??斑馬教授：其實(shí)買公寓用于創(chuàng)業(yè)辦公的情況并不多見，更多的是用于投資。不少發(fā)展穩(wěn)定的創(chuàng)業(yè)公司考慮到辦公場(chǎng)所、有投資價(jià)值才會(huì)選擇購(gòu)買。對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，初期買公寓，可能會(huì)加重自身負(fù)擔(dān)，造成資金困難，這并不是一個(gè)好方向。

??曾英杰：企業(yè)需要重點(diǎn)考慮現(xiàn)金流，因此我作為一名行業(yè)觀察分析師，不建議創(chuàng)業(yè)者初期購(gòu)買公寓。