近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，部分農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有一份較穩(wěn)定工作并買房定居，原農(nóng)村住宅常年閑置空置，為獲取更多收益，他們將農(nóng)村住宅出售；對部分城鎮(zhèn)居民而言，農(nóng)村新鮮的空氣、良好的生態(tài)環(huán)境吸引著他們，他們希望在自己退休后能去農(nóng)村養(yǎng)老或周末閑暇去農(nóng)村度假，一些城鎮(zhèn)居民紛紛在農(nóng)村購房；在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一些“消息靈通人士”得知某地可能要拆遷，提前低價買進房屋，然后獲取高價拆遷款。諸此種種，農(nóng)村房屋買賣情形增多，買賣合同糾紛也不斷涌現(xiàn)，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，在可預見的將來，這類糾紛可能呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢。那么，農(nóng)村房屋買賣合同在何種情況下有效？何種情況下可能面臨被法院判決無效的風險？法院在裁判此類案件時，應當把握哪些關鍵節(jié)點？本文擬作一探討。限于文章篇幅，本文所稱農(nóng)村房屋僅限于集體經(jīng)濟組織村民在宅基地上所建住宅，不包括“小產(chǎn)權房”等其他農(nóng)村違建房屋。

一、司法實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力的不同認定

根據(jù)農(nóng)村房屋買賣不同情形，人民法院對合同效力作出不同的認定，主要有：

（一）合同無效

在胡國聲訴強光明農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中，法院判決買賣合同無效，理由是：農(nóng)村村民享有的宅基地使用權是和集體經(jīng)濟組織成員資格緊密相連，因強光明非胡國聲所在村的村民，故不能取得該集體所有的宅基地使用權，雙方通過房屋的轉(zhuǎn)讓，也就將與房屋不可分離的宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓，協(xié)議因違反法律強制性規(guī)定歸于無效。

法院裁判該案的規(guī)則是：買賣雙方為同一集體經(jīng)濟組織成員系農(nóng)村房屋買賣合同有效的必要條件。

在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，一審法院判決房屋買賣合同無效，理由是：宅基地屬農(nóng)民集體所有，宅基地使用權人對其所有的宅基地只能享有占有、使用的權利，而沒有處分的權利，文翠蓮將宅基地上的房屋出賣給李加良的行為實質(zhì)上對房屋的宅基地進行了處分，違反了法律的強制性規(guī)定，故協(xié)議無效。

一審法院裁判該案的規(guī)則是：文翠蓮僅享有宅基地的使用權，其無權對宅基地所有權進行處分，買賣農(nóng)村房屋的后果實際上是對宅基地權屬進行處分，因而合同歸于無效。

雖然判決結(jié)果均為合同無效，但上述兩案法院的裁判思路卻迥然相異。在胡國聲訴強光明案件中，法院是從宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的角度論證合同效力；而在傅征兵訴李加良、文翠蓮案件中，一審法院是從宅基地所有權轉(zhuǎn)讓的角度論證合同效力。

（二）合同有效

在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，二審法院判決合同有效，理由是：李加良與傅征兵、文翠蓮夫妻都是農(nóng)村村民，且是同一鎮(zhèn)的相鄰村，所買賣房屋處于兩村交界地段，房屋本身就是建造在農(nóng)村宅基地上，買賣時雙方所在村的村長均參與并予以了見證，李加良購買后亦確實是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，根據(jù)就近原則進行的房屋買賣行為，該行為并不損害農(nóng)民集體土地的所有權，也沒有改變土地用途，不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不違反相關國家政策，該買賣行為有效。

二審法院裁判該案的思路是：買賣雙方都是農(nóng)村村民，排除城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地住房的可能；買賣雙方雖非同一集體經(jīng)濟組織成員，但兩集體經(jīng)濟組織天然相鄰且屬于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)；雙方買賣房屋的行為經(jīng)過在一定程度上能夠代表所在鄉(xiāng)村的村長見證；買賣房屋的用途系自住，而非商業(yè)或其他，符合宅基地所建房屋的用途。

二、政策考慮：宅基地的性質(zhì)和功能分析

有觀點認為，宅基地分配的福利性，并不能否定宅基地使用權的財產(chǎn)屬性，已分配的宅基地構(gòu)成農(nóng)民的財產(chǎn)，農(nóng)民自可依法加以處分?！艮D(zhuǎn)讓宅基地充分實現(xiàn)了宅基地市場價值，該農(nóng)民可以以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)性收入投入生產(chǎn)經(jīng)營，以此營利，一定程度上提高了宅基地社會保障功能…即使經(jīng)營失敗，該農(nóng)民亦可借助已覆蓋城鄉(xiāng)的基本生活保障得以生存。這本是自羅馬法以來“自己責任”的當然之理。 筆者認為，這種觀點不能成立，理由是：第一，這種觀點對中國農(nóng)村社會保障制度認識不充分所致，當前農(nóng)村社會保障的主體是農(nóng)村土地、房屋，其他保障為補充，將補充當作主體有混淆主次之分；第二，該觀點建立在在亞當斯密所謂市場“理性人”理論基礎之上，很顯然，中國農(nóng)民并非羅馬市民，生產(chǎn)方式落后、技能缺失、社會保障體制不健全讓農(nóng)民難以抵御市場經(jīng)濟風險；第三，該觀點未考慮到中國農(nóng)民數(shù)量，若失去宅基地的農(nóng)民出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)、破產(chǎn)，將引發(fā)嚴重的社會問題。

實際情況是，作為世界上最大的發(fā)展中國家，農(nóng)業(yè)收入及打工收入對農(nóng)民不可或缺，半工半農(nóng)的就業(yè)模式支撐起小農(nóng)家庭生活，在未來很長一段時間里，絕大多數(shù)農(nóng)民仍要周期性地往返于城鄉(xiāng)之間。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國農(nóng)村人口數(shù)量為61866萬。 農(nóng)村人口數(shù)占全國人口總數(shù)近一半。農(nóng)村是中國現(xiàn)代化的穩(wěn)定器與蓄水池。農(nóng)村土地及房屋要承擔居者有其屋、耕者有其田的生產(chǎn)生活功能，及應付市場不穩(wěn)定的保障功能。 農(nóng)村土地（包括宅基地）制度的福利性，使幾億進城務工農(nóng)民沒有后顧之憂?？梢哉f，沒有農(nóng)村的穩(wěn)定就沒有國家的穩(wěn)定，農(nóng)村社會的穩(wěn)定與農(nóng)村土地制度（包括宅基地）息息相關。因此應當從促進社會穩(wěn)定和保障國家安全的高度去認識農(nóng)村土地（包括宅基地）制度。

三、認定合同效力的司法考量因素

《土地管理法》第62條規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。該條規(guī)定表明《土地管理法》并不禁止農(nóng)村村民出售住房。法律雖不禁止農(nóng)村村民出售房屋，但并不等于農(nóng)村村民可以隨意買賣房屋，實際上，結(jié)合《土地管理法》及其他法律規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，法律對農(nóng)村房屋買賣設置較為嚴苛的條件，分析如下：

（一）房屋買賣合同有效的積極要件

1、買賣雙方為同一集體經(jīng)濟組織成員

《土地管理法》第八條規(guī)定宅基地屬于農(nóng)民集體所有。該條規(guī)定表明宅基地所有權人并非農(nóng)戶，而是農(nóng)民集體，從理論上說，只有農(nóng)民集體才有權對農(nóng)村村民的宅基地進行處分，這點與城市土地屬國家所有的道理一樣，買賣城市房屋轉(zhuǎn)讓的建設用地使用權。 也就是說，農(nóng)村房屋買賣僅涉及宅基地使用權權屬轉(zhuǎn)移，不會涉及到所有權轉(zhuǎn)讓。在我國當前的法律制度中，宅基地（農(nóng)村土地）所有權轉(zhuǎn)移僅發(fā)生在村民集體行政區(qū)劃調(diào)整時，因此，只要農(nóng)村村民集體行政區(qū)劃未發(fā)生調(diào)整，就不存在宅基地所有權轉(zhuǎn)讓問題，宅基地所有權轉(zhuǎn)讓不具有私法上的意義。在裁判房屋買賣合同糾紛案件中，法院論證說理部分需要對此注意。

《土地管理法》第九條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。集體經(jīng)濟組織成員以戶為單位享有的宅基地使用權是基于集體經(jīng)濟組織成員資格無償取得的，農(nóng)戶對集體經(jīng)濟組織具有較強的依附性，也就是說，只要是集體經(jīng)濟組織成員，每戶均可依據(jù)法律規(guī)定分配一定數(shù)量的土地，集體經(jīng)濟組織有權也有義務依法分配土地包括宅基地（使用權）給農(nóng)戶。換言之，本集體經(jīng)濟組織之外的農(nóng)戶無權獲得該集體經(jīng)濟組織的土地（使用權）。向本集體經(jīng)濟組織之外的農(nóng)戶出售農(nóng)村房屋，根據(jù)我國的房地一體主義，必然會導致轉(zhuǎn)讓承載該房屋的宅基地使用權的情形發(fā)生，這與《土地管理法》規(guī)定的宅基地使用權分配系基于集體經(jīng)濟組織成員的人身屬性相悖。

無論如何，農(nóng)村房屋購買方必須為同一集體經(jīng)濟組織成員，唯有購買方是同一集體經(jīng)濟組織成員才有資格獲得集體經(jīng)濟組織宅基地使用權，才能在獲批宅基地上自建房屋，或通過購買其他成員的農(nóng)村房屋并同時獲取宅基地使用權。在胡國聲訴強光明農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中，法院的論證思路便是如此。

2、需經(jīng)集體組織批準或同意

《土地管理法》第十條規(guī)定村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理依法屬于農(nóng)民集體的土地。此處經(jīng)營管理農(nóng)民集體土地的權利應當包括對集體土地使用權人確定和變更的同意。誰有權代表集體經(jīng)濟組織？理論及實務界主要有三種不同的看法：一是觀點是村民委員會；第二種觀點是村民會議或村民代表會議；第三種觀點是村長或村支部書記。筆者認為，能夠代表集體經(jīng)濟組織的應當是村民會議或村民代表會議，理由是：《村民委員會組織法》第二十四條明確規(guī)定除法律另有規(guī)定外，涉及村民利益的村集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)和成員權益的事項需經(jīng)經(jīng)村民會議討論決定。嚴格來說，在法律沒有另行規(guī)定村委會有上述權力時，村委會的決定不產(chǎn)生宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的法律后果，除非經(jīng)村民會議或村民代表會議的事后同意或追認。由此可見，《村民委員會組織法》對村集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)和成員權益立法較為謹慎，防止農(nóng)村村民宅基地使用權及承包經(jīng)營權被侵害。但考慮到城鎮(zhèn)化進程的加速，很多地方農(nóng)村村民會議及村民代表會議甚至幾年也難召開一次的實際，建議全國人大在修訂《村委會組織法》時，可考慮作適當變通。法律并未規(guī)定村長或村支部書記有權對涉及村集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)和成員權益的事項作出確認或認可。在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，買賣雙方所在村的村長均參與并見證并不能表明該案的房屋買賣已經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準或同意。

3、買受人沒有房屋或所在戶房屋面積不夠居住

《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。根據(jù)前面對農(nóng)村房屋買賣積極要件的分析，農(nóng)村房屋買賣主要發(fā)生在：一是農(nóng)戶分戶，如戶主兒子娶親分家導致戶數(shù)增加以及房屋面積不夠新增人口居住；二是喬遷移民，如三峽大壩移民、“返漁歸岸”，移民落戶安置需要住房，等等。但即便在上述情形下，農(nóng)村房屋買賣也極少發(fā)生，主要原因是：在農(nóng)戶分戶前，農(nóng)戶往往已向集體經(jīng)濟組織申請擴大宅基地面積，并新建住房以滿足子女分戶和新增人口住房的需要，未能新建住房往往由于經(jīng)濟拮據(jù)，這在當前農(nóng)村較為少見；在三峽大壩移民、“返漁歸岸”等情況下，部分居民通過在城鎮(zhèn)化方式無需在農(nóng)村購買住房，部分需安置居民通過集體經(jīng)濟組織劃撥分配方式取得宅基地并自建房屋，需要購買農(nóng)村房屋的仍在少數(shù)。

4、購買房屋需用于自住

這是對購買農(nóng)村房屋后的用途規(guī)制?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定國家實行土地用途管制制度。第六十五條規(guī)定不按照批準的用途使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權。農(nóng)村村民在宅基地上所建房屋原本用于本戶自住，買受人因原其他原因購買本集體經(jīng)濟組織其他成員住宅，對其所購房屋以及對宅基地的使用必須符合國家對土地用途管制的規(guī)定，不得在購買房屋后用于出租或用作其他商業(yè)目的，任何單位或個人不得在非法租用、占用的農(nóng)民集體土地上搞房地產(chǎn)開發(fā)，否則，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法收回土地使用權。

（二）合同有效的消極要件

1、買受人不得為其他集體經(jīng)濟成員

何謂同一集體經(jīng)濟組織？通常來說，集體經(jīng)濟組織就是行政村，村民小組是集體經(jīng)濟組織的組成部分，自然村也不能簡單與集體經(jīng)濟組織劃等號。在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，因買賣雙方并非同一集體經(jīng)濟組織成員，故雙方買賣合同因欠缺形式要件導致合同未生效。但在實踐中，這一規(guī)定因過于嚴苛而備受詬病。以傅征兵訴李加良、文翠蓮，一審法院判決合同無效系嚴格依據(jù)法律規(guī)定作出，二審結(jié)合案件實際情況作出合同有效判決。很少有人對該案二審判決提出質(zhì)疑，二審判決的社會效果不錯，也更符合普通老百姓的公平正義感，這表明經(jīng)濟社會發(fā)展亟需《土地管理法》相關規(guī)定作出適當調(diào)整。

如上海高院在《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（2004年）中規(guī)定：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。但該規(guī)定并非司法解釋，不得作為裁判依據(jù)。這種處理方式將農(nóng)村房屋買賣合同有效范圍同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體經(jīng)濟組織成員，是司法能動回應經(jīng)濟社會的大膽嘗試。鑒于經(jīng)濟社會的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的實際，也可考慮擴大至同一縣、區(qū)（市）范圍內(nèi)集體經(jīng)濟組織成員之間，但需由立法作出明確規(guī)定。

2、城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村房屋

《土地管理法》第六十二條規(guī)定允許農(nóng)村村民出賣、出租住房，但未對宅基地房屋買受人作出明確規(guī)定及限制。《物權法》也未對是否允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋作出明確規(guī)定。根據(jù)《民法通則》第六條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。

國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）第二條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造或購買的住宅發(fā)放土地使用權證或房產(chǎn)證。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第十條規(guī)定，改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）第二條規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。中共中央、國務院《關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008]1號）第六條規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權房”。由此可見，正是因為考慮到農(nóng)村土地（包括宅基地）的政治及社會功能，上述政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或宅基地。

（3）購房人已有農(nóng)村住房的，且住房面積滿足家庭居住的

《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。對購房人已有農(nóng)村住房的，再次購買農(nóng)村房屋，因違反《土地管理法》“一戶一宅”的強制性規(guī)定而歸于無效。如果購房戶雖有住房，但因新增人口導致住房面積達不到省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，對購買本集體經(jīng)濟組織其他成員住房確有需求的，是否一概予以否定合同效力？我們認為，不宜簡單否定，如出賣方已在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定職業(yè)和住房，且買賣雙方房屋所占宅基地天然毗鄰，如對購房有需求的農(nóng)村集體戶一概予以禁止，則會導致社會效益的減損。理由是：第一，從《土地管理法》的目的來看，主要防止土地兼并以及賣房賣地農(nóng)民失去安身立命場所而造成社會不穩(wěn)定，此種情形與土地管理法追求的立法目的并無相悖之處；第二，此類情形中，賣房人所有的農(nóng)村房屋對其已無必要，長期閑置會造成不必要的社會資源浪費，這也是“空心村”在廣大農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)的原因之一；第三，買受人有擴大居住面積需求，即便禁止買受人購買他人房屋，買受人也會向本集體經(jīng)濟組織申請翻建、擴建原有房屋，這將造成社會資源的再次浪費。對某些特殊類型的農(nóng)村房屋買賣案件，雖于法并不完全符合，應結(jié)合案件具體情況作出不同判決。

四、認定合同效力的其他考慮因素

1、保護交易安全，維護社會秩序穩(wěn)定。如買房人系因征地拆遷而失地、失房人員，賣方已在城市買房并融入城鎮(zhèn)，雙方在買賣合同簽訂后，買方已將購房款全部交清，賣方將所售房屋交付，并有雙方所在村村長及其他村民見證，簽有“永不反悔”字樣，且購買方已在當?shù)厣疃嗄?，生產(chǎn)生活已經(jīng)融入所在鄉(xiāng)村的，如在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案，法院二審判決認定的類似情形。在這種情形下，簡單否定買賣合同效力可能造成購房人無處可居，引發(fā)系列信訪風險，不利于經(jīng)濟社會穩(wěn)定，也與農(nóng)村居民樸素的自然正義觀相悖，人民法院應當綜合考慮多種因素，結(jié)合個案情形裁判合同效力。

2、原房屋自然狀態(tài)發(fā)生較大變化，出賣人返還房屋訴求事實上成為不可能。如原購房人購買三間平房，經(jīng)過多年居住，隨著家庭人口增加，在將原三間平房推倒后重蓋兩層六間樓房，后賣房人起訴要求否定原買賣合同效力。因合同無效的法律后果是返還財產(chǎn)并賠償損失，現(xiàn)原標的物已經(jīng)滅失，返還財產(chǎn)已經(jīng)變成事實上的不可能，故不宜簡單否定買賣合同效力。如購房人為城鎮(zhèn)居民，購買農(nóng)村房屋目的就是為了改建、擴建，以達到“改善生活”的目的，則另當別論。

3、基于誠實信用原則。如賣房人在城鎮(zhèn)已經(jīng)有住房和穩(wěn)定的工作，將原來在農(nóng)村的房屋賣給亟需房屋居住的村民，多年后所在村拆遷可能獲得高額補償，突然起訴要求否定原合同效力希望獲取高額拆遷補償。因出賣人僅因房屋拆遷可能獲取高額補償因而否定合同效力于誠實信用原則不符，如一概否定此類合同效力，讓出賣人從自己不誠信行為中獲益，等于助長了社會上不誠信的風氣，不是立法者和司法者所愿意看到的，故對這類案件，不宜簡單否定合同效力。（作者單位：安徽省高級人民法院）

（本期責編：焦沖）

注：文章不代表平臺觀點

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