淺談主力店作用——商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今正由非理性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開發(fā)商認(rèn)識到，專業(yè)化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。由此購物中心內(nèi)的主力店作為大型商業(yè)項(xiàng)目的重要組成部分被越來越多的管理者所重視。
那么什么是主力店，我們認(rèn)為主力商店應(yīng)該具備以下幾個(gè)要件：
1、主力商店在購物中心（shopping mall，下同）中占有較大規(guī)模，并自身統(tǒng)一經(jīng)營管理的品牌商業(yè)企業(yè)；
2、主力商店的經(jīng)營形態(tài)決定著整個(gè)購物中心經(jīng)營性態(tài)，如以大賣場為主力商店，就是社區(qū)型、地區(qū)型購物中心；以百貨商店為主力商店，就是都會(huì)中心、區(qū)域中心；
3、主力商店除其內(nèi)部運(yùn)營外，必須納入整個(gè)購物中心運(yùn)營管理，所以主力商店最好是向購物中心租賃商業(yè)物業(yè)；
4、主力商店從品牌上、規(guī)模上、功能上能帶動(dòng)購物中心的人流，因而主力商店所提供的商品或服務(wù)市場需求彈性較大；
5、主力商店的市場功能在購物中心所處的區(qū)域內(nèi)一般短時(shí)間內(nèi)無法取代；
6、主力商店因購物中心所處的區(qū)域、規(guī)模的不同，可設(shè)立一間或多間。
從以上所述的主力商店介紹，我們不難了解主力商店在購物中心市場作用。但，我們還要注意主力商店在購物中心內(nèi)和其他商業(yè)業(yè)態(tài)的協(xié)同性原則，注意處理好主力店、次主力店、一般商店（寄生店）的空間關(guān)系。
由于主力商店在購物中心內(nèi)的意義較易理解，所以大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做法是：不惜血本地吸引主力店的進(jìn)駐項(xiàng)目，然后再利用主力店的品牌影響加大宣傳，推動(dòng)購物中心內(nèi)其他商鋪的銷售，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)的收益目標(biāo)。
但是商業(yè)地產(chǎn)特別是購物中心運(yùn)營狀況并非如此：如萬達(dá)購物廣場，均選擇在大城市的中心地段，又以定單模式邀請沃爾瑪入住，項(xiàng)目想象空間巨大，難怪一樓的商鋪確實(shí)賣了個(gè)好價(jià)。但由于廣場空間布局的錯(cuò)誤和一樓專賣店在各城市中心的不稀缺性，導(dǎo)致萬達(dá)購物廣場一樓商鋪糾紛是非不斷。
我們從全國范圍內(nèi)看：大型主力店進(jìn)駐項(xiàng)目后沒有給項(xiàng)目本身代來什么質(zhì)的改變，而且很多項(xiàng)目連主力店自身也無法生存。從銅鑼灣的全面潰敗，家樂福的關(guān)門事件，沃爾瑪超市自身和所在項(xiàng)目的其他商業(yè)店鋪冰火兩重天的景象。失敗的案例數(shù)不勝數(shù)，它們都說明一個(gè)問題：主力店不是商業(yè)地產(chǎn)的救世主