《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第71號(hào)）于2011年10月19日發(fā)布并生效，2001年10月29日市人民政府令第111號(hào)發(fā)布的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》、2006年7月1日市人民政府令第61號(hào)發(fā)布的《上海市城市房屋拆遷面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換應(yīng)安置人口認(rèn)定辦法》同時(shí)廢止。上海的動(dòng)遷補(bǔ)償邁入了“數(shù)磚頭”時(shí)代。

所謂“數(shù)磚頭”就是主要依據(jù)被拆遷房屋的價(jià)值計(jì)算補(bǔ)償?shù)慕痤~。

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：“被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼，但本細(xì)則有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。……　　價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。” 第二十五條第一款規(guī)定：“被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。”

《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》【2011年11月04日生效】第十三條規(guī)定：“被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清貨幣補(bǔ)償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的差價(jià)。前款規(guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×房屋建筑面積。本條及第十四條規(guī)定的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。本條及第十四條規(guī)定的房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布。”第十五條規(guī)定：“征地房屋補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地使用人或者居住房屋所有人補(bǔ)償搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。”第二十一條規(guī)定：“居住房屋附屬的棚舍、除本規(guī)定第十九條第二款以外的非居住房屋，以及其他構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照本市有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”此外，還有房屋裝修費(fèi)、裝潢過渡費(fèi)、置換獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

既然拆遷利益主要是房屋價(jià)值權(quán)益的轉(zhuǎn)化，那么，拆遷利益在產(chǎn)權(quán)人和非產(chǎn)權(quán)人（同住人）之間分配時(shí)，產(chǎn)權(quán)人就應(yīng)當(dāng)多分。具體而言，就是與被拆遷房屋價(jià)值相關(guān)的補(bǔ)償款原則上由產(chǎn)權(quán)人分得，此外的補(bǔ)償由產(chǎn)權(quán)人和非產(chǎn)權(quán)人以均分為原則進(jìn)行分配。

附張某某與帥某、錢某某共有糾紛案

案情簡(jiǎn)介：張某某與帥某原系再婚夫妻，于2006年5月相識(shí)，2008年6月20日登記結(jié)婚。法院查明雙方在婚后各自借房居住，偶有往來。錢某某系帥某與其前夫之子，原隨父親共同生活。為涉案動(dòng)遷事宜，帥某于2007年9月14日與其前夫達(dá)成協(xié)議，變更錢某某由帥某撫養(yǎng)。天寶路房屋系張某某在與帥某結(jié)婚前與案外人張某1、張某2、張某3、張某4繼承共有的私房。動(dòng)遷前，天寶路房屋主要由張某2一家居住，張某1、張某3也有居住，張某某一家在外租房居住。2009年11月，天寶路房屋被動(dòng)遷，該戶被認(rèn)定居住困難戶，認(rèn)定居住困難對(duì)象13人，包括張某某、張某1、張某2、張某3在內(nèi)的4名產(chǎn)權(quán)人，帥某、錢某某和其余7名非產(chǎn)權(quán)人。2012年11月13日，張某1、張某2代表該戶與拆遷單位簽訂了上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。根據(jù)拆遷協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議，被拆房屋被認(rèn)定建筑面積44.80平方米，房屋價(jià)值貨幣補(bǔ)償款1,220,178.40元、居住困難戶增加貨幣補(bǔ)貼款438,621.60元〔5,800元/平方米×（13人×22平方米/人-1,220,178.40元/5,800元/平方米〕，購(gòu)買6套動(dòng)遷房，總價(jià)2,264,762.50元，購(gòu)房款與被拆房屋價(jià)值補(bǔ)償款的差價(jià)為605,962.50元，應(yīng)由被拆遷方支付；另有搬場(chǎng)費(fèi)537.60元（44.80平方米×12元/平方米）、選擇異地配套商品房補(bǔ)貼44,800元（1,000元/平方米×44.80平方米）、居住困難戶補(bǔ)貼343,200元（1,200元/平方米×13人×22平方米）、未認(rèn)定被拆除房屋建筑面積補(bǔ)貼9,390元（600元/平方米×15.65平方米）、被拆除房屋建筑面積獎(jiǎng)53,760元（1,200元/平方米×44.80平方米）、簽約獎(jiǎng)8萬元、按期搬遷獎(jiǎng)2萬元、整體搬遷獎(jiǎng)4萬元、家用設(shè)施移裝費(fèi)補(bǔ)貼1,110元、增加一次性搬遷獎(jiǎng)勵(lì)3,000元、其他22,000元，扣除房款2,264,762.50元后，拆遷人實(shí)際支付被拆遷人現(xiàn)金11,835.10元，由案外人張某2領(lǐng)取。拆遷協(xié)議簽訂后，5名原房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商分配了6套房屋，并向拆遷單位出具了承諾書，其中張某4分得1套面積71.76平方米、價(jià)值355,929.60元，張某某分得系爭(zhēng)房屋，面積52.49平方米、價(jià)值354,832.40元。張某某和張某4還約定，因張某某欠張某4借款，雙方?jīng)Q定以系爭(zhēng)房屋抵債，故出具的承諾書將系爭(zhēng)房屋定給了張某4。系爭(zhēng)房屋的實(shí)際面積為52.36平方米。2013年，帥某、錢某某向上海市虹口區(qū)法院提起訴訟，要求獲得58.52平方米的安置房屋權(quán)益，對(duì)6套安置房屋依法進(jìn)行分割，其中1套歸帥某、錢某某所有。虹口區(qū)法院判決帥某、錢某某、張某某共同分得本案系爭(zhēng)房屋，駁回帥某、錢某某其余的請(qǐng)求。張某某不服判決，提起上訴，稱，當(dāng)時(shí)動(dòng)遷組多次表示帥某、錢某某沒有份額，現(xiàn)在才說有份，張某某所拿到的份額不足以安置3個(gè)人，張某某曾與動(dòng)遷辦協(xié)商分得XX路XX弄XX號(hào)XX室XX室一廳房屋，XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋為抵債折價(jià)給了張某4，請(qǐng)求改判張某某與帥某、錢某某分得XX路XX弄XX號(hào)XX室。二審維持原判。之后，張某某、帥某、錢某某又共同作為原告向虹口區(qū)法院起訴張某2一家，稱張某2一家得2套房屋獲利91萬元，而張某某一家僅獲得1套房屋35萬余元，要求張某2一家歸還張某某一家動(dòng)遷款170,536.20元。虹口區(qū)法院判決張某2一家給付張某某一家補(bǔ)償安置款12萬元。判決后，張某某取得了12萬元中的4萬元，帥某和錢某某取得了其中的8萬元。系爭(zhēng)房屋現(xiàn)由帥某和錢某某居住。一審法院另查明，在張某某訴張某1、拆遷單位上海XX有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案中，虹口區(qū)法院曾兩次組織調(diào)解，拆遷單位表示同意為張某某調(diào)換為XX路XX弄XX號(hào)XX室，還需要補(bǔ)差價(jià)14萬余元，張某4需要配合辦理手續(xù)，張某某表示同意，但最終因補(bǔ)差款等事宜未能調(diào)換。一審審理中，張某某稱，在動(dòng)遷前，張某某與帥某登記結(jié)婚，雙方關(guān)于今后的動(dòng)遷利益分配簽訂了協(xié)議，但協(xié)議被帥某拿走了。帥某否認(rèn)簽有協(xié)議，稱張某某騙自己，說讓自己跟他好好過日子，可以拿2套房子。雙方均要求取得房屋，向?qū)Ψ街Ц墩蹆r(jià)款。帥某稱對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)5、6萬元。張某某稱是帥某擅自裝修，不認(rèn)可。雙方均認(rèn)可房屋含裝修在內(nèi)的價(jià)值按24,520元/平方米計(jì)，均不要求裝修另外作價(jià)。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初26280號(hào)】拆遷系在被拆房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上兼顧困難人口因素進(jìn)行，拆遷安置和拆遷補(bǔ)償款的核算系以戶為單位進(jìn)行，并不具體到個(gè)人的安置。在所得拆遷利益中，與居住困難人數(shù)無關(guān)的拆遷利益原則上應(yīng)歸原產(chǎn)權(quán)人享有，因居住困難人數(shù)增加的拆遷利益原則上應(yīng)在非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員之間進(jìn)行分配。本案中，張某某是被拆房屋的原產(chǎn)權(quán)人之一，又是居住困難人員，帥某、錢某某則是非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員，兩者應(yīng)得的拆遷利益是不一致的，張某某可得的動(dòng)遷利益無疑要多于帥某、錢某某。帥某、錢某某所述的每人享有22平方米并不是指每人可獲得22平方米的安置房屋，而是核算列為居住困難的動(dòng)遷戶可得貨幣補(bǔ)償款的一種方式。貨幣補(bǔ)償款包括了被拆房屋的貨幣補(bǔ)償款和因居住困難戶增加的貨幣補(bǔ)貼款，其中被拆房屋的貨幣補(bǔ)償款與居住困難人數(shù)無關(guān)，應(yīng)歸原產(chǎn)權(quán)人享有，非原產(chǎn)權(quán)人居住困難人員不能分割本屬原產(chǎn)權(quán)人的應(yīng)得利益，因居住困難增加的貨幣補(bǔ)貼款則應(yīng)在非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員中進(jìn)行分配。居住困難戶補(bǔ)貼是按困難人員數(shù)計(jì)算的，按困難人員數(shù)分配。除上述補(bǔ)償款外，其余的補(bǔ)償款大多與居住困難人數(shù)無關(guān)。從拆遷協(xié)議的補(bǔ)償款結(jié)算方式來看，可直接用于購(gòu)買安置房屋面積的是貨幣補(bǔ)償款，包括被拆房屋本身的貨幣補(bǔ)償款和居住困難增加的貨幣補(bǔ)貼款，貨幣補(bǔ)償款與總房款之間的價(jià)差605,962元雖然是用其他補(bǔ)償款予以抵銷，但該款對(duì)應(yīng)的房屋面積本質(zhì)上屬于超面積購(gòu)買。由于非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員的貨幣補(bǔ)貼款遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)人的貨幣補(bǔ)償款，以致兩者可購(gòu)買的面積相距甚遠(yuǎn)，從考慮安置居住困難人員的角度出發(fā)，該部分的面積購(gòu)買權(quán)宜考慮分配給非產(chǎn)權(quán)人居住困難人員，帥某、錢某某享有比例的購(gòu)買權(quán)。鑒于張某某在與其他產(chǎn)權(quán)人協(xié)商分配動(dòng)遷利益時(shí)未保障帥某、錢某某的應(yīng)得利益，在張某某、帥某、錢某某之間分割系爭(zhēng)房屋時(shí)予以適當(dāng)考慮調(diào)整。又，張某某的動(dòng)遷利益來源于其婚前的產(chǎn)權(quán)房，其動(dòng)遷利益實(shí)質(zhì)是其婚前財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，本質(zhì)上屬婚前財(cái)產(chǎn)，而帥某的動(dòng)遷利益來源于婚后，本質(zhì)上屬婚后共同財(cái)產(chǎn)，但帥某是女方，可適當(dāng)照顧。綜合考慮本案上述各種因素及帥某對(duì)房屋進(jìn)行裝修、帥某、錢某某已經(jīng)取得8萬元補(bǔ)償款等情況，酌情確定系爭(zhēng)房屋歸張某某和帥某、錢某某各半，房屋歸張某某所有，由張某某給付帥某、錢某某房屋折價(jià)款。一審法院審理后于2016年7月5日作出判決：一、上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋歸張某某所有；二、張某某于判決生效之日起三日內(nèi)給付帥某、錢某某房屋折價(jià)款641,933.60元（該款由張某某交至一審法院代管，由帥某、錢某某在履行判決第三項(xiàng)后來一審法院領(lǐng)取）；三、帥某、錢某某于判決生效之日起三十日內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋，將房屋交付張某某。案件受理費(fèi)16,354.80元，由張某某負(fù)擔(dān)8,177.40元，由帥某、錢某某負(fù)擔(dān)8,177.40元。

二審【案號(hào)： 上海市第一中級(jí)人民法院（2016）滬01民終9084號(hào)】本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋雖系張某某與帥某、錢某某拆遷安置所得，但張某某系作為產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行安置，帥某、錢某某系作為非產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行安置，故張某某與帥某、錢某某對(duì)天寶路房屋拆遷安置補(bǔ)償利益所享有的利益范圍并不等同。其中，房屋價(jià)值貨幣補(bǔ)償款應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人享有，帥某、錢某某作為非產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)要求分割。帥某、錢某某作為天寶路房屋拆遷中居住困難對(duì)象中的非產(chǎn)權(quán)人，僅對(duì)因考慮居住困難因素增加的拆遷安置利益享有權(quán)利。一審法院對(duì)帥某、錢某某可得拆遷安置利益范圍的認(rèn)定，具有相應(yīng)的事實(shí)基礎(chǔ)，本院予以認(rèn)同不再贅述。綜合考慮張某某與帥某、錢某某可得拆遷安置利益的范圍，一審法院認(rèn)定系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)張某某享有二分之一產(chǎn)權(quán)份額，帥某、錢某某共同享有二分之一份額，公平合理，具有相應(yīng)的事實(shí)基礎(chǔ)，本院予以維持。帥某、錢某某關(guān)于三人均享有22平方米安置面積利益，帥某、錢某某享有系爭(zhēng)房屋三分之二產(chǎn)權(quán)份額的上訴主張，缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，本院予以駁回。就具體的分割方式之爭(zhēng)議。天寶路房屋系張某某繼承所得，張某某系該被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，故在安置房的分配上，應(yīng)優(yōu)先保障產(chǎn)權(quán)人的居住權(quán)益。本案中，也沒有證據(jù)證明張某某他處有房，同時(shí)，從另案中已經(jīng)查明的事實(shí)看，帥某與張某某再婚后，雙方各自借房居住、偶有來往，雙方并未形成穩(wěn)定的符合社會(huì)一般規(guī)范的家庭生活關(guān)系。且在確認(rèn)各自的產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，已經(jīng)適當(dāng)照顧了帥某、錢某某，故一審法院確定的由張某某取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)，并支付帥某、錢某某房屋折價(jià)款的分割方式，具備相應(yīng)的事實(shí)基礎(chǔ)，合乎常理，本院予以維持。帥某、錢某某要求取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的上訴請(qǐng)求，本院予以駁回。綜上所述，一審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作的判決并無不當(dāng)，本院予以維持，帥某、錢某某的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)，本院予以駁回。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣16,354.80元，由上訴人帥某、錢某某共同負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。