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中海是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中海具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管理理念及完善的管理平臺...... 中海與萬科由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。 今天就邀請曾經(jīng)服務(wù)過中海地產(chǎn)的萬科同仁分享中海地產(chǎn)項目管理上一些可以借鑒的方法和理念...... 一.中海項目管理目標(biāo)、愿景 ①中海的使命與愿景： ②中海工程業(yè)務(wù)線的愿景 二.中海項目管理理念、側(cè)重點 中海項目管理理念： ①以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計、成本優(yōu)先，項目牽頭進(jìn)行工程管理 ②項目對大規(guī)模多項目快節(jié)奏開發(fā)對質(zhì)量的影響的認(rèn)識 中海項目管理側(cè)重點 三.中海項目管理思路和方法 中海項目管理側(cè)重點 項目管理思路 項目部提升質(zhì)量的思路 工程精品的最終落實還是在于產(chǎn)品的建造過程，項目部是產(chǎn)品實現(xiàn)的落實部門，在整個項目運(yùn)營過程中，項目部應(yīng)起到下面的作用： 中海項目部職責(zé)的細(xì)分 改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響
中海供應(yīng)商管理方面：
加強(qiáng)各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理
內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板
斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板
發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實起到對質(zhì)量的管理的作用
公司及項目部 實行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查
中海地產(chǎn)設(shè)計管理思路 設(shè)計管理工作對精品工程的間接影響因素在于設(shè)計圖紙的出圖進(jìn)度和質(zhì)量。
中海地產(chǎn)合約分判管理
中海地產(chǎn)文明施工管理
安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度
四.中海裝修房管理預(yù)控 中海精裝人員配置： 精裝工程師平均每人負(fù)責(zé)200~300套左右，水電工程師每人負(fù)責(zé)400~600套左右。 中海精裝隊伍配置： 規(guī)模大實力強(qiáng)并多年合作的精裝修隊伍一般合理承包范圍為300-500戶，一般精裝修隊伍的為200-300戶 ?施工工期，6個月比較合適。 ?根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在6-8月以內(nèi)，對于定位低端、戶型較小的也可以控制在3-4月以內(nèi)。 提高毛坯的交屋標(biāo)準(zhǔn)：
精裝修進(jìn)場時間：
中海地產(chǎn)裝修房管理與預(yù)控 ①毛坯竣工驗收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工
②土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系 精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中
③公共部位應(yīng)由總包來施工
④精裝修設(shè)計定位 精裝修定位主要是根據(jù)規(guī)劃條件和營銷要求，針對市場客戶群、不同品味需求及個性化要求的情況，綜合考慮，明確精裝修風(fēng)格、材料和設(shè)備使用檔次、配置標(biāo)準(zhǔn)、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。
⑤精裝修設(shè)計介入時間
⑥土建條件優(yōu)化：
⑦水暖、通風(fēng)條件優(yōu)化：
⑧電氣條件優(yōu)化：
⑨出圖時間和標(biāo)準(zhǔn)
⑽設(shè)計經(jīng)驗借鑒
中海精裝修合約分判的管理 中海精裝修合約分判模式是：精裝修各專項分包單位和甲供材料供應(yīng)商均納入精裝修主包單位的管理范疇。合約物資部應(yīng)根據(jù)工程內(nèi)容確定各承包單位的工作內(nèi)容。 分判模式幾項要點：
①精裝修主包單位分判時間
②精裝修監(jiān)理單位的分判
③編制精裝修工程管理策劃 策劃內(nèi)容針對項目目標(biāo)編制切實可行的技術(shù)措施及管理措施，策劃內(nèi)容涵蓋整個項目實施過程中的每一環(huán)節(jié)。項目管理策劃是進(jìn)行項目管理的指導(dǎo)性文件。精裝修工程管理策劃重點對精裝修樣板房規(guī)劃、總施工進(jìn)度計劃、甲供材料進(jìn)場計劃、施工要素要求（人、機(jī)、材料等）、工作面交接與驗收、施工工序總體安排、工程質(zhì)量管控措施、質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場安全文明措施、售后服務(wù)措施等方面進(jìn)行重點的、深入的研究。 ④實施精裝修樣板房制度
⑤精裝修與土建工序交接
⑥工作面移交管理 工作面交接驗收時是總包單位向精裝修主包單位移交，精裝修主包單位向各精裝修分包單位移交。建議總包單位向精裝修主包單位移交時，可以讓相關(guān)精裝修分包單位參與移交，以提高效率。
⑦精裝修現(xiàn)場檢查、驗收、考評
⑧售后服務(wù) 因精裝修交樓與毛坯交樓不同，業(yè)主入住后直接投入使用，對使用功能和質(zhì)量要求非常高，如果成品保護(hù)不利任何瑕疵都會暴露在業(yè)主面前，所以投訴量較毛坯房大，維持一定售后維修整改時間顯得非常必要。建議精裝修住宅在交樓后應(yīng)有3個月的售后服務(wù)時間
五.中海項目管理評析、總結(jié) |
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