昆明市近日召開(kāi)市城市更新改造工作會(huì)議，就城中村建設(shè)做了新的規(guī)定和要求。根據(jù)會(huì)議及印發(fā)的文件，目前昆明市共有200個(gè)城中村啟動(dòng)拆遷，還有57個(gè)城中村拆遷已審批未動(dòng)工。從現(xiàn)在起，昆明市未審批或批而未動(dòng)的城中村改造項(xiàng)目原則上不再審批及暫不推進(jìn)；已經(jīng)開(kāi)工的將梳理問(wèn)題；具備一定條件的城中村，可以因地制宜進(jìn)行試點(diǎn)探索。

　　會(huì)議還印發(fā)了《昆明市城市更新改造管理辦法》、《昆明市城市更新改造管理辦法實(shí)施細(xì)則》、《昆明市城市更新改造土地補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》、《昆明市城市更新改造土地處置指導(dǎo)意見(jiàn)》、《社會(huì)投資人參與昆明市城市更新改造項(xiàng)目退出辦法》等城市更新改造配套政策。

數(shù)說(shuō)

　　200個(gè)城中村已啟動(dòng)拆遷

　　已拆除建（構(gòu)）筑物3482.7萬(wàn)㎡

　　已有514.25萬(wàn)㎡回遷安置房交付

　　已安置被拆遷戶3.59萬(wàn)戶

　　已有36戶異地搬遷技改企業(yè)啟動(dòng)園區(qū)新廠建設(shè)

　　已有13戶企業(yè)完成新廠主體工程或一期工程

城中村改造新原則

　　1.未審批的

　　加強(qiáng)研究，原則上不再審批。

　　2.批而未動(dòng)的57個(gè)

　　做深做實(shí)前期工作，如果沒(méi)有完備成熟的操作方案，原則上暫不推。

　　3.已經(jīng)動(dòng)工的200個(gè)

　　一個(gè)一個(gè)梳理研究，集中精力破解難題，加快推進(jìn)速度，爭(zhēng)取早日完工。

　　4.已經(jīng)動(dòng)工但因項(xiàng)目方自身原因?qū)е马?xiàng)目推進(jìn)出現(xiàn)問(wèn)題的

　　嚴(yán)格執(zhí)行強(qiáng)制退出機(jī)制，讓有實(shí)力的投資者來(lái)繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目。

　　5.具備一定條件的

　　因地制宜進(jìn)行試點(diǎn)探索，通過(guò)健全基礎(chǔ)配套、完善公共服務(wù)、加強(qiáng)環(huán)境整治、挖掘文化內(nèi)涵等方式進(jìn)行改造提升，使其成為功能相對(duì)完備、具有個(gè)性特色的新型城市社區(qū)。

參與城市更新改造門檻

　　●投資額在10億元以下的項(xiàng)目

　　1. 具備市政施工總承包二級(jí)及以上資質(zhì)

　　2. 社會(huì)投資人注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元

　　3. 原則上不允許項(xiàng)目資本金低于投資額的25%

　　●投資額在10億元以上的項(xiàng)目

　　1. 具備市政施工總承包一級(jí)及以上資質(zhì)

　　2. 社會(huì)投資人注冊(cè)資本不低于1億元

　　3. 原則上不允許項(xiàng)目資本金低于投資額的25%

　　●全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)：應(yīng)當(dāng)具備市政施工總承包一級(jí)以上資質(zhì)

　　●涉及拆遷、安置建房的：應(yīng)當(dāng)具備市政建筑施工二級(jí)以上資質(zhì)

有以下情形之一政府可與社會(huì)投資人解除合作協(xié)議

　　1. 社會(huì)投資人在完成總投資的25%之前，以法定代表人變更、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股等名義轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的。

　　2. 社會(huì)投資人在合作協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，仍未將履約保證金（不少于總投資的10%）繳入轄區(qū)政府（管委會(huì)）指定的城市更新改造共管賬戶的。

　　3. 在土地征收（收購(gòu)）過(guò)程中，社會(huì)投資人不遵守市、區(qū)城市更新改造有關(guān)政策規(guī)定，未能足額撥付征地（土地收購(gòu)）補(bǔ)償資金的。

　　4. 在項(xiàng)目拆遷安置過(guò)程中，社會(huì)投資人未能足額撥付貨幣補(bǔ)償資金，不按協(xié)議約定期限支付安置過(guò)渡費(fèi)及其他費(fèi)用的。

　　5. 不在拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，將安置房建設(shè)啟動(dòng)資金（不低于安置房建設(shè)總投資的70%）存入轄區(qū)政府（管委會(huì)）指定共管賬戶的（移交實(shí)物形態(tài)的安置房可按其價(jià)值視同安置資金到位）。

　　6. 不按計(jì)劃推進(jìn)安置房建設(shè)的。

　　7. 因社會(huì)投資人自身原因，項(xiàng)目投資款存在糾紛或出現(xiàn)其他情況，導(dǎo)致被司法部門查封、凍結(jié)、扣押的。

　　8. 社會(huì)投資人違反國(guó)家、省、市、區(qū)有關(guān)城市更新改造規(guī)定及合作協(xié)議內(nèi)容，經(jīng)警告未予改正或仍不符合有關(guān)規(guī)定及合作協(xié)議約定的。

符合下列條件之一可以進(jìn)行城市更新改造

　　1. 建筑密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域及納入改造計(jì)劃的城中村。

　　2. 建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居用房及物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪、舊物業(yè)用房等組成的老舊小區(qū)。

　　3. 主要以木板、土坯、240毫米厚磚墻為承重結(jié)構(gòu)、以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡(jiǎn)易房屋的棚廈房屋。

　　4. 按《房屋等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定為嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房的房屋。

　　5. 與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符的廠區(qū)，國(guó)家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠區(qū)。

　　6. 其他需納入城市更新改造范圍的用地。

有下列情形之一不得實(shí)施功能改變類城市更新改造

　　1. 申請(qǐng)將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無(wú)法滿足相關(guān)配套要求的。

　　2. 申請(qǐng)將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的。

　　3. 申請(qǐng)將危險(xiǎn)房屋或者已納入城市更新改造計(jì)劃拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的。

　　4. 建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計(jì)或公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的。

　　5. 申請(qǐng)建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨(dú)立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

　　6. 建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關(guān)系的業(yè)主同意的。

　　7. 未經(jīng)評(píng)估和無(wú)害化治理的污染場(chǎng)地申請(qǐng)改變功能進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)的。

　　8. 其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改變建筑物使用功能的。

硬要求

90%權(quán)利主體同意方可拆除重建城市更新改造項(xiàng)目

　　對(duì)于城市建設(shè)過(guò)程中遇到的拆遷項(xiàng)目，會(huì)議要求，昆明市要嚴(yán)格執(zhí)行“拆除重建類城市更新改造項(xiàng)目征得90%以上改造范圍內(nèi)權(quán)利主體同意方可申報(bào)”的要求。

　　在拆除重建類項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)當(dāng)充分征求改造范圍內(nèi)權(quán)利主體的意見(jiàn)。其中，用地為單一地塊，權(quán)利主體單一的，須經(jīng)該主體同意進(jìn)行城市更新改造；建筑物為多個(gè)權(quán)利主體共有的，須經(jīng)90%以上的權(quán)利主體且占建筑物總面積多數(shù)的權(quán)利主體同意進(jìn)行城市更新改造；屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村民大會(huì)（股東大會(huì)）表決，90%以上同意進(jìn)行城市更新改造。

70%安置房建設(shè)資金要存入政府制定共管賬戶

　　城市更新改造中，將堅(jiān)持安置先行，嚴(yán)格執(zhí)行“投資人在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，將安置房建設(shè)啟動(dòng)資金（不低于安置房建設(shè)總投資的70%）存入轄區(qū)政府（管委會(huì)）指定共管賬戶”的要求，確保妥善安置走在征地拆遷之前。

25萬(wàn)元/畝主城集體建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　《昆明市城市更新改造土地補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》明確規(guī)定，集體土地補(bǔ)償方面，集體農(nóng)用地按照2009年7月1日省政府公布實(shí)施的《昆明市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值及片區(qū)綜合地價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

　　集體建設(shè)用地方面，主城規(guī)劃建設(shè)區(qū)430平方公里范圍內(nèi)的用地，按照25萬(wàn)元/畝的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，若集體農(nóng)用地補(bǔ)償高于25萬(wàn)元/畝的，參照集體農(nóng)用地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。集體未利用地參照統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)中的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一半。

　　國(guó)有土地補(bǔ)償方面，劃撥土地按原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)取得時(shí)的成本進(jìn)行補(bǔ)償，原取得成本不足25萬(wàn)元/畝的，按25萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償。（劉相妙）