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案件詳情： 2016年3月，尤某某（房屋中介）與吳某某簽訂房屋買賣居間合同，約定以81萬元購買吳某某的房屋一處，并約定同意買方在辦理該房屋手續(xù)時過戶給第三方。后來吳某某發(fā)現(xiàn)尤某某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。 尤某某將吳某某起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同，并賠償損失。法院圍繞合同締約履行過程，約定過戶第三方的目的等方面進行了審理，認(rèn)為原告尤某某利用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，簽訂該買賣合同的目的是為了轉(zhuǎn)售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。原告的訴訟請求，不予支持。 首先說明，網(wǎng)絡(luò)上陳述的判決書“依法認(rèn)定合同不成立”，這句話只看表面就是說不通的。因為《合同法》第三十二條明確規(guī)定“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立”。本案中涉及到的只能是合同有效還是無效或部分無效等問題，而根本不可能存在合同不成立的情況。當(dāng)然，真實的判決書未必真出現(xiàn)這樣的錯誤。 ▌一、本案中率先違背誠實信用原則的難道不是賣房者嗎? 有法官稱此合同違背了誠實信用原則，而在《合同法》第四章“合同的履行”及第五章“合同的變更和轉(zhuǎn)讓”部分均有合同當(dāng)事人與第三人的相關(guān)規(guī)定。天津賣房者在協(xié)議中也并未約定不得再轉(zhuǎn)讓第三人，相反，是同意自己與第三人辦理過戶手續(xù)并在協(xié)議上簽字。如果天津房價在簽定合同或協(xié)議后不是持續(xù)上漲而是下跌，請問賣房者會以對方炒房為由要求撤銷合同嗎? ▌二、中國哪條法律或行政法規(guī)有規(guī)定買來之物必須自用不許再出售? 若今天因當(dāng)事人是中介人如此判決，那么，面對大量社會人員買房后再出售，原賣房者因房價上漲提出買方是炒房要求撤銷合同，怎么判決?若判決結(jié)果不同，請問哪條法律規(guī)定情形相同的合同糾紛可因當(dāng)事人身份不同而判決大相徑庭?別忘了，《合同法》是社會主義市場經(jīng)濟的核心交易規(guī)則和基本法律，其公平首先體現(xiàn)在合同主體的平等。判決應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)對各方當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益的保護，對合同雙方當(dāng)事人不能一視同仁是對公平的無視。 ▌三、申請撤銷合同的賣房者又何嘗不是炒房者? 賣房者大義凜然稱對方炒房，以此要求合同撤銷。請問當(dāng)初為何就能同意與第三方過戶并簽字?試問有幾個賣房者是將自己唯一住房出售?若以炒房之由就可判決合同無效，賣房者又有幾個不是炒房者?而鋼需買房人卻不少吧?合同撤銷后賣房者以更高價出售給鋼需買房者，這就能阻止炒房嗎?除了讓毀約方踐踏誠信，有其它法律意義嗎? ▌四、賣房者難道沒轉(zhuǎn)賣?沒加價?沒牟利?不是炒房? 法官稱撤銷合同是因?qū)Ψ讲⒎钦嬉徺I此房屋，而是與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉(zhuǎn)賣給他人從中牟利。法官，賣房者也并非真是要購買此房屋，而是從開發(fā)商手中購買后加價牟利，對不對?同理，按照這個判決，賣房者這房以后他能賣得成嗎? ▌五、有法官稱“炒房人造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權(quán)”。 買賣方注重的是房屋本身、價格、交付方式等，如果不是想人房俱獲，買賣雙方需要多深的互相了解呢?我們買任何一套房子也只在售樓處而不是去找開發(fā)商，更不可能去了解其性別、年齡、財產(chǎn)、婚否。看房子看價格才是永恒的主題，不是嗎?任何一個買賣房產(chǎn)的交易中，買家最在意的會是原始的第一手買家是誰嗎?最初賣房者在意的會是這房子最終哪個根本不認(rèn)識的人住嗎?法官如此判決難道不是因為讓法律屈服于調(diào)控文件嗎? ▌六、因合同產(chǎn)生的糾紛，判決應(yīng)當(dāng)是鼓勵還是打擊交易? 鼓勵交易是《合同法》的一個基本原則。大量的條文可見立法者設(shè)計諸多制度時，盡量承認(rèn)合同的效力，鼓勵適當(dāng)?shù)穆男?，除非存在脅迫、欺詐等導(dǎo)致當(dāng)事人違背真實意志的情形及《合同法》52條規(guī)定的其它情形。而且第五十六條規(guī)定“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。 雖然這份合同中雙方均同意由賣方同第三方辦理房屋過戶手續(xù)，而這一條款是為了少納稅款，因此這一條是無效的。但依據(jù)《合同法》這并不能構(gòu)成整個合同無效。同樣，此案情況也不符合第五十四條規(guī)定的“申請變更或撤銷”的情形。 ▌七、此判決若被效仿有何后果? 法官判決的依據(jù)是法律、行政法規(guī)，參照規(guī)章，若調(diào)控房價的文件大于法律，那么敢問在房市低迷政策刺激交易時，判決結(jié)果就應(yīng)該是相反的吧? 一份這樣的判決，若皆效仿，賣房者出售后房價上漲，則賣房者可稱再轉(zhuǎn)手的買家炒房，因此合同無效;若價格回調(diào)則買方可稱賣房者炒房，合同亦無效。只要房價有變動，不論升降，則已成立的合同均訴爭不絕也。而這樣的判決違背了保障市場經(jīng)濟交易正常進行的職能，并且可能走向其反面，導(dǎo)致利己主義者被偏袒后的泛濫。 本案應(yīng)依據(jù)另一方訴訟請求及《合同法》相關(guān)規(guī)定，判決繼續(xù)履行或由不履行合同的賣房者賠償損失。若繼續(xù)履行，則應(yīng)由此合同雙方當(dāng)事人辦理過戶手續(xù)，依據(jù)《稅收征管法》及相關(guān)規(guī)定繳納稅款。然后，再由買方與第三人辦理過戶手續(xù)并納稅。如果判決不履行，則依據(jù)民法與合同法自治原則，判決違約方依法依約賠償。 2017最值得關(guān)注的法律公號 ↓↓↓等待您的品鑒↓↓↓ |
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