裁判要旨

買受人期待權(quán)是指對(duì)于簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的前提下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但賦予其類似于所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行等物權(quán)效力。賦予無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人期待權(quán)對(duì)抗出賣人債權(quán)或物權(quán)的效力，在執(zhí)行程序上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)，從而達(dá)到維護(hù)房屋買受人合法權(quán)利、交易安全及社會(huì)穩(wěn)定的目的。

案情

2009年8月3日，姜霞與金富源房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方約定：姜霞購買金富源房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于?？谑泻５閸u東部開發(fā)區(qū)第八區(qū)（海景路86號(hào)海景花園）E型公寓第1幢20層2002號(hào)房（以下簡稱涉案房屋）。

簽訂合同的當(dāng)天，姜霞向金富源房地產(chǎn)公司支付了全部購房款20萬元和稅費(fèi)，金富源房地產(chǎn)公司將涉案房屋交付給姜霞使用，姜霞亦向物業(yè)公司交付了水電周轉(zhuǎn)金、管道燃?xì)忾_通費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。金富源房地產(chǎn)公司未為姜霞辦理過戶登記。

海南省第一中級(jí)人民法院于2014年9月11日作出（2014）海南一中民一初字第30號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)：捷聯(lián)公司欠兆南公司借款本金人民幣1000萬元及逾期還款利息，金富源房地產(chǎn)公司對(duì)捷聯(lián)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該調(diào)解書發(fā)生法律效力后，因捷聯(lián)公司及承擔(dān)連帶清償責(zé)任的金富源房地產(chǎn)公司均未履行還款義務(wù)，2014年12月5日，海南省第一中級(jí)人民法院查封了登記于金富源房地產(chǎn)公司名下的涉案房屋。

裁判

海南省第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，作為商品房買賣合同中的買受人姜霞支付合同價(jià)款后，在未辦理過戶手續(xù)的情況下，享有的是涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)。

兆南公司與捷聯(lián)公司、金富源房地產(chǎn)公司借款糾紛為其他債權(quán)，不能優(yōu)先于已支付全額房款的姜霞的物權(quán)期待權(quán)受償。雖然涉案房屋未辦理權(quán)屬過戶登記手續(xù)，但是姜霞是合法占有房屋的，其所享有的占有權(quán)亦應(yīng)受法律保護(hù)，兆南公司基于其與金富源公司的債權(quán)不能排斥姜霞的合法占有權(quán)。

因此，姜霞基于享有的物權(quán)期待權(quán)及合法占有權(quán)能夠排除涉案房屋的執(zhí)行。姜霞請(qǐng)求停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，理由充分。一審宣判后，兆南公司不服，向海南省高級(jí)人民法院上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！爆F(xiàn)行體制下，不動(dòng)產(chǎn)買受人簽訂買賣合同后，不能及時(shí)進(jìn)行登記的情況較多，買受人取得法律意義上的所有權(quán)往往滯后于債權(quán)合意。若不賦予無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)，其將面臨其他金錢債權(quán)人就買賣不動(dòng)產(chǎn)另行變價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》認(rèn)為，建筑工程 價(jià)款的受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其它債權(quán)，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價(jià)款的消費(fèi)者,其享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款。本案所涉的兆南公司與捷聯(lián)公司、金富源房地產(chǎn)公司借款糾紛為其他債權(quán)，即通過人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)以給付一定數(shù)額金錢為目的的債權(quán)，而姜霞享有的是物權(quán)期待權(quán)，姜霞對(duì)涉案房屋所享有的權(quán)利在效力上優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人兆南公司的債權(quán)，故作為執(zhí)行案件的申請(qǐng)執(zhí)行人兆南公司如申請(qǐng)執(zhí)行涉案房屋，將妨害案外人姜霞對(duì)涉案房屋享有的實(shí)體權(quán)益。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”根據(jù)該條規(guī)定，在未辦理過戶登記的情況下，只有第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有房屋，且對(duì)未辦理登記手續(xù)沒有過錯(cuò)，人民法院才不得查封。本案中，姜霞支付了全部房款和稅費(fèi)，已經(jīng)實(shí)際對(duì)涉案房屋占有、使用、收益，姜霞對(duì)未辦理過戶登記并無過錯(cuò)，因此法院不得查封。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案涉及的是金錢債權(quán)的執(zhí)行異議之訴，金富源房地產(chǎn)公司于2009年8月3日與姜霞簽訂《商品房買賣合同》，海南省第一中級(jí)人民法院于2014年12月5日查封了登記于金富源房地產(chǎn)公司的涉案房屋，姜霞與金富源房地產(chǎn)公司在法院查封之前就簽訂了合法有效的書面買賣合同；姜霞于簽訂合同的當(dāng)天已向金富源房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，金富源房地產(chǎn)公司于簽訂合同的當(dāng)天將涉案房屋交付給姜霞使用，姜霞已合法占有涉案房屋，并向物業(yè)公司交付了相關(guān)費(fèi)用，姜霞自2009年8月3日接收涉案房屋至今，通過長期、公開、合法占有形式公示了其對(duì)涉案房屋的所有權(quán)；根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定，作為涉案房屋的開發(fā)商，金富源房地產(chǎn)公司負(fù)有為姜霞辦理過戶登記的合同義務(wù)，故涉案房屋未辦理過戶登記非因買受人姜霞自身原因所致。故法院判決停止執(zhí)行涉案房屋，是正確的。

來源丨中國法院網(wǎng)

作者丨劉鑫