鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

本公眾號(hào)作者：張春光律師

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引言：“滬九條”第四條第一款規(guī)定：“對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%?！焙芏噘I(mǎi)房人在簽訂居間協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同（非網(wǎng)簽版）時(shí)的政策規(guī)定首付只需30%，在“滬九條”出臺(tái)之后就突然上漲到了50%，甚至70%，這其中的差額是巨大的，很多買(mǎi)房人很難承擔(dān)如此大的首付比例。那么，買(mǎi)房人可否以首付比例提高為由解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

    關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，法院一般是以合同訂立的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失、屬于不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致的合同不能履行等為由判決解除合同且雙方互相不承擔(dān)違約責(zé)任（賣(mài)房人已經(jīng)收取的定金、首付款等款項(xiàng)要返還）【見(jiàn)所附案例】。如此判決結(jié)果是正確的。但是，嚴(yán)格從法律上講，這種說(shuō)理似乎沒(méi)有明確的法律依據(jù)。因?yàn)椤逗贤ā返确蓻](méi)有規(guī)定訂立合同的基礎(chǔ)喪失的可以解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任，《合同法》第110條雖然有不能履行的規(guī)定，但是該規(guī)定針對(duì)的是“非金錢(qián)債務(wù)”，首付款問(wèn)題是金錢(qián)債務(wù)，故不適用該條。因此，我認(rèn)為還是要根據(jù)《合同法》第117條【因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。】關(guān)于不可抗力的規(guī)定來(lái)解除合同。因?yàn)椋?、“滬九條”屬于不能預(yù)見(jiàn)和不能避免的，這兩個(gè)要素的成立是沒(méi)有爭(zhēng)議的；2、“滬九條”的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例提高是否屬于“不能克服”呢？關(guān)于是否屬于不能克服因素，首先要看買(mǎi)房人在主觀上是否想克服（自籌更多的資金付首付）。在上海，房子對(duì)于一個(gè)人的安身立命是非常重要的，對(duì)于子女上學(xué)等也是非常重要的。絕大多數(shù)的買(mǎi)房人都是非常想買(mǎi)到房子的，也都在為買(mǎi)到房子積極地努力和付出。因此，按照通常的生活經(jīng)驗(yàn)，買(mǎi)房人在主觀上是想克服“滬九條”導(dǎo)致的首付比例提高帶來(lái)的購(gòu)房成本增加的困難的。在此前提下，買(mǎi)房人提出要解除合同（不買(mǎi)房子了）就說(shuō)明“滬九條”導(dǎo)致的首付比例提高帶來(lái)的購(gòu)房成本增加的困難是買(mǎi)房人所不能克服的。因此，“滬九條”導(dǎo)致的首付比例提高屬于不可抗力的原因，買(mǎi)房人可以據(jù)此主張解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任【賣(mài)房人已經(jīng)收取的定金、首付款等款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)全額退還】。

附4則案例：

案例一、買(mǎi)房人可以解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任【返還定金】

陳xx與吳xx房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2010年4月11日，吳xx（賣(mài)方）與陳xx（買(mǎi)方）簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：買(mǎi)賣(mài)雙方出售及購(gòu)入位于深圳市羅湖區(qū)xxx路xxx花園xxx閣21層D單位，該物業(yè)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為990000元。買(mǎi)方在簽署本合同時(shí)向賣(mài)方支付定金20000元。房款主要以貸款的方式支付。陳xx（買(mǎi)方）第一次貸款失敗是因?yàn)槠錇橄拶?gòu)對(duì)象，在其符合購(gòu)房條件之后再次向銀行申請(qǐng)貸款，但因國(guó)家出臺(tái)新的政策導(dǎo)致首付比例提高到五成，導(dǎo)致陳xx（買(mǎi)方）第二次貸款失敗。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：深圳市羅湖區(qū)人民法院（2010）深羅法民三初字第1298號(hào)】吳xx、陳xx簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。涉案合同簽訂后，陳xx依據(jù)合同的約定支付了定金義務(wù)。2010年4月26日，陳xx向廣東發(fā)展銀行田貝支行申請(qǐng)涉案房產(chǎn)的按揭貸款，由于陳xx并非深圳本地居民，且不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，因此，廣東發(fā)展銀行田貝支行拒絕了陳xx關(guān)于涉案房產(chǎn)的貸款申請(qǐng)。此后，陳xx又向中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行提出涉案房產(chǎn)按揭申請(qǐng)【注：此時(shí)陳xx已經(jīng)符合購(gòu)房條件】，但吳xx、陳xx未能就涉案房產(chǎn)的首期款交付及按揭貸款達(dá)成新的一致意見(jiàn)，導(dǎo)致本案交易失敗。在本案中，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了買(mǎi)方以向銀行按揭貸款的方式支付大部分購(gòu)樓款項(xiàng)，依此可認(rèn)定雙方簽訂合同時(shí)存在符合當(dāng)時(shí)房貸政策的合理預(yù)期，后因2010年4月17日銀行貸款政策調(diào)整，買(mǎi)方無(wú)法在約定的時(shí)間取得預(yù)期貸款，可視為雙方訂立合同的基礎(chǔ)喪失，合同不能履行不應(yīng)歸責(zé)任何一方，吳xx、陳xx雙方均不構(gòu)成違約，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，吳xx作為買(mǎi)方已收取的定金2萬(wàn)元應(yīng)予以退還。涉案合同已經(jīng)不能履行，陳xx在廣東發(fā)展銀行田貝支行監(jiān)管的首期款250000元已經(jīng)沒(méi)有監(jiān)管的必要，吳xx應(yīng)配合陳xx解除對(duì)該筆資金的監(jiān)管。

二審【案號(hào)：深圳市中級(jí)人民法院（2011）深中法民五終字第1581號(hào)】陳xx依約支付定金后，于2010年4月26日向廣東發(fā)展銀行遞交按揭貸款資料。國(guó)務(wù)院在2010年4月17日發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本地居民作出了貸款限制，因當(dāng)時(shí)陳xx在深圳市購(gòu)買(mǎi)社保不滿一年，不能獲得廣東發(fā)展銀行的貸款審批，房產(chǎn)交易不能繼續(xù)進(jìn)行系不可歸責(zé)于雙方的原因造成。此后，雙方雖共同向中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行申請(qǐng)按揭貸款，但對(duì)于首期款如何支付以及之前監(jiān)管與廣東發(fā)展銀行的250000元首期款應(yīng)如何處置未達(dá)成協(xié)議，且中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行工作人員也證明因新政影響，陳xx購(gòu)買(mǎi)的涉案房產(chǎn)屬于二套房，首付比例提高到五成。由此可見(jiàn)，陳xx未獲得中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行的貸款審批系因政策導(dǎo)致首付比例提高以及雙方當(dāng)時(shí)人未就首期款的支付和轉(zhuǎn)監(jiān)管達(dá)成協(xié)議造成，并非僅僅是交納社保的原因。因此，吳xx主張陳xx在2010年7月即已符合購(gòu)買(mǎi)社保的貸款條件，并以此為由要求陳xx承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》約定陳欣佳以銀行按揭貸款方式支付大部分購(gòu)樓款項(xiàng)，吳xx主張陳xx具備全額支付購(gòu)房款的條件，拒不支付構(gòu)成違約，與合同約定不符，本院不予采納。綜上，上訴人吳xx的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。

評(píng)析：本案的案情和本文討論的問(wèn)題是最契合的，判決的結(jié)果也是最合理的。本文從“雙方訂立合同的基礎(chǔ)喪失，合同不能履行不應(yīng)歸責(zé)任何一方”的角度判決合同解除，且雙方互不承擔(dān)責(zé)任，這是最公平的，也是最合理的。

案例二、買(mǎi)房人可以解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任【返還定金】

傅某某與江甲房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2010年4月11日，原、被告在第三人處簽訂了一份《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定如因國(guó)家的金融法律、法規(guī)及政策的調(diào)整，造成按揭約定的變動(dòng)，各方均不承擔(dān)責(zé)任……。合同簽訂之日，乙方（原告）支付購(gòu)房定金4萬(wàn)元整給甲方（被告）。后因《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》的出臺(tái)，導(dǎo)致原告購(gòu)房的首付比例提高，原告無(wú)力承擔(dān)，為此原告及時(shí)與被告及第三人進(jìn)行了溝通，希望將合同的購(gòu)房方變更為原告母親，但被告沒(méi)有協(xié)商誠(chéng)意。

裁判原文節(jié)選【寧波市江東區(qū)人民法院（2010）甬東民初字第807號(hào)】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告江甲是否因首付比例增加、貸款成數(shù)減少嚴(yán)重影響其履約能力而導(dǎo)致不能繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》國(guó)發(fā)［2010］10號(hào)文件所制定落實(shí)的房產(chǎn)新政屬于國(guó)家宏觀政策調(diào)控措施，雖不屬不可抗力，但屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。首先，根據(jù)原、被告及第三人簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》的約定，合同第十六條補(bǔ)充部分條款應(yīng)系第三人作為中介方在第十六條承擔(dān)違約責(zé)任項(xiàng)下的免責(zé)條款，其中針對(duì)因國(guó)家金融法律、法規(guī)及政策的調(diào)整，造成按揭約定變動(dòng)的情形約定了明確的責(zé)任承擔(dān)方式，即各方均不承擔(dān)責(zé)任。作為第三人的免責(zé)條款或免責(zé)情形，該“各方”應(yīng)包含合同的三方當(dāng)事人，被告傅某某關(guān)于該條款僅限于原告和第三人的權(quán)利義務(wù)，不能約束被告方的辯稱，缺乏相應(yīng)的依據(jù)，故本院對(duì)此不予采納。其次，《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》的第二條雖約定了由原告江甲補(bǔ)足房款差額的內(nèi)容，但結(jié)合第三人寧波××房產(chǎn)信息有限公司對(duì)該合同條款的解釋以及第十六條補(bǔ)充條款的明確約定，本院對(duì)被告關(guān)于本案應(yīng)適用第二條作為依據(jù)的辯稱不予采信。第三，結(jié)合原、被告及第三人提供的證據(jù)及庭審陳述，因受到國(guó)家政策的約束，導(dǎo)致原告首付款比例增加、貸款成數(shù)減少，合同約定的原首付款僅為18萬(wàn)元，提高首付比例后涉及的款項(xiàng)大幅提高而間接提高了原告的購(gòu)房成本，在一定程度上有違當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的合意基礎(chǔ)。故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

評(píng)析：本案的案情雖然和本文討論的問(wèn)題有所不同（即本文的居間協(xié)議里有相應(yīng)的免責(zé)條款），但是本文的判決還是很有參考價(jià)值，即：“房產(chǎn)新政屬于國(guó)家宏觀政策調(diào)控措施，雖不屬不可抗力，但屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由……提高首付比例后涉及的款項(xiàng)大幅提高而間接提高了原告的購(gòu)房成本，在一定程度上有違當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的合意基礎(chǔ)。”本判例也認(rèn)為國(guó)家政策導(dǎo)致首付比例提高，提高了買(mǎi)房人的購(gòu)房成本，使得房屋買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同的基礎(chǔ)喪失，屬于不可規(guī)則于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致的合同不能履行，合同合意解除且互相不承擔(dān)違約責(zé)任。那么，在“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買(mǎi)房人買(mǎi)房成本劇增的情況下，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同的基礎(chǔ)喪失，屬于不可規(guī)則于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能履行，合同可以解除且互相不承擔(dān)違約責(zé)任。

案例三、買(mǎi)房人可以解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任

原告李a與被告房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2005年6月26日，原告李a與被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同補(bǔ)充條款約定：1、被告方貸款以轉(zhuǎn)按揭方式給付原告方，費(fèi)用原告方承擔(dān)；2、原告方購(gòu)買(mǎi)“×××室”產(chǎn)權(quán)房一套，成交價(jià)為被告凈到手668,250元，被告已收到原告方房款22萬(wàn)元，原被告方貸款已轉(zhuǎn)按揭支付，貸款金額不足，以現(xiàn)金方式支付。上述合同簽訂后，原告李a向被告支付了房款22萬(wàn)元，并自2004年5月起每月向被告支付貸款本息2,368元，該款由相關(guān)中介公司轉(zhuǎn)交被告。2005年12月，被告取得“×××室”房屋產(chǎn)權(quán)證。合同履行過(guò)程中，因國(guó)家政策原因，轉(zhuǎn)按揭未能辦理成功。為辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方經(jīng)協(xié)商將原告李a的愛(ài)人楊a共同作為房屋受讓方，重新簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，合同載明房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為74萬(wàn)元，首付比例提高到4成，但轉(zhuǎn)按揭仍未辦理成功。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：上海市閔行區(qū)人民法院（2007）閔民三(民)初字第1789號(hào)】雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效，但在合同履行過(guò)程中，由于因國(guó)家政策原因，致使買(mǎi)賣(mài)合同約定的付款方式轉(zhuǎn)按揭無(wú)法履行。對(duì)此，由于雙方對(duì)轉(zhuǎn)按揭不成情況下如何履行未作約定，被告（賣(mài)房人）沒(méi)有以現(xiàn)金方式完成還貸注銷(xiāo)抵押的能力，原告（買(mǎi)房人）也沒(méi)有以現(xiàn)金方式全額支付錢(qián)款，幫助被告（賣(mài)房人）還貸的能力，雙方雖進(jìn)行了協(xié)商，但終因資金問(wèn)題沒(méi)有結(jié)果，以致合同長(zhǎng)期被擱置，無(wú)法繼續(xù)履行。造成上述后果，原告認(rèn)為是被告違約所致，事實(shí)依據(jù)不充分，本院難以認(rèn)定。本院認(rèn)為，造成目前合同無(wú)法履行，原、被告各自提供的證據(jù)均不能證明對(duì)方當(dāng)事人存在明顯的過(guò)錯(cuò)，故本院不能簡(jiǎn)單認(rèn)定任何一方為違約?，F(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同客觀上無(wú)法履行，原告要求解除，本院應(yīng)予支持。原、被告間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系解除后，雙方應(yīng)當(dāng)就各自因該買(mǎi)賣(mài)合同取得的財(cái)產(chǎn)返還對(duì)方，但原告要求被告賠償損失的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有依據(jù)，本院不予支持。

評(píng)析：這個(gè)判決書(shū)某些地方比較模糊，不能明確案件事實(shí)到底是什么樣。但是，判決書(shū)中提到“原告（買(mǎi)房人）也沒(méi)有以現(xiàn)金方式全額支付錢(qián)款，幫助被告（賣(mài)房人）還貸的能力……現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同客觀上無(wú)法履行，原告要求解除，本院應(yīng)予支持。原、被告間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系解除后，雙方應(yīng)當(dāng)就各自因該買(mǎi)賣(mài)合同取得的財(cái)產(chǎn)返還對(duì)方”還是給了我們一些啟示，即在“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買(mǎi)房人也沒(méi)有以現(xiàn)金的方式支付首付差額部分的能力，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的情形下，也應(yīng)當(dāng)允許買(mǎi)房人解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任。

案例四、買(mǎi)房人可以解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任，但需承擔(dān)公平責(zé)任

原告蔡某某與被告李某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2011年5月4日，原告蔡某某與被告李某某簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定蔡某某將杭州市下城區(qū)國(guó)都公寓4幢506室、建筑面積67.62平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給李某某，轉(zhuǎn)讓總價(jià)1768000元，首付款為538000元李某某應(yīng)于2011年5月25日前交銀行保證金賬戶，其余申請(qǐng)省公積金組合按揭貸款。若李某某公積金按揭審批不能通過(guò)，則轉(zhuǎn)商業(yè)按揭。如李某某在申請(qǐng)商業(yè)按揭審批過(guò)程中銀行政策發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致李某某按揭審批無(wú)法通過(guò)，則雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成合同終止，雙方互不追究責(zé)任。李某某未按約將首付款存入保證金賬戶。因合同約定的貸款銀行（建行）按揭貸款首付款比例提高，不能辦理按揭貸款手續(xù)，李某某提出更換貸款銀行，蔡某某未予同意。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：杭州市下城區(qū)人民法院（2011）杭下民初字第926號(hào)】原告蔡某某與被告李某某因房屋買(mǎi)賣(mài)所簽訂的一系列合同，系雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方應(yīng)遵照履行?，F(xiàn)蔡某某主張解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，李某某也予同意，本院予以支持。合同解除后，李某某應(yīng)將房屋返還蔡某某。本案中雙方的主要爭(zhēng)議在于，李某某在履行合同中是否存在違約行為，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。蔡某某認(rèn)為李某某未按照合同約定支付首付款和申請(qǐng)按揭貸款，違反了合同約定。李某某認(rèn)為系因銀行貸款政策調(diào)整導(dǎo)致首付比例提高，其已無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款，故不應(yīng)認(rèn)定其違約。本院認(rèn)為，合同雖然約定李某某應(yīng)于2011年5月25日前支付首付款，但根據(jù)建行浙江分行下發(fā)的通知，該行下屬各分支行從2011年5月4日--即雙方修訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)日--起已調(diào)整購(gòu)買(mǎi)首套房的貸款首付比例，根據(jù)原李某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，李某某已不可能按照合同約定的首付比例辦理按揭貸款手續(xù)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控的背景下，李某某在獲知銀行將提高首付款比例的情況下，未支付首付款也符合常理。如在貸款銀行已發(fā)布相應(yīng)的提高貸款首付比例的通知、已無(wú)法按照合同約定的首付款比例申請(qǐng)按揭貸款的情況下，仍要求李某某將首付款存入保證金賬戶，既不能促成合同履行，還會(huì)造成當(dāng)事人更多損失。另外，在銀行明確需提高首付款比例后，李某某也與蔡某某協(xié)商更換貸款銀行等補(bǔ)救措施，可見(jiàn)李某某仍在積極促成合同履行。且對(duì)于不能取得貸款的情況，合同中也約定，若李某某公積金按揭審批不能通過(guò)，則轉(zhuǎn)商業(yè)按揭，若李某某在申請(qǐng)商業(yè)按揭審批過(guò)程中銀行政策發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致李某某按揭審批無(wú)法通過(guò)，則雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成合同終止，雙方互不追究責(zé)任?？梢?jiàn)，雙方對(duì)因貸款過(guò)程中銀行政策變化可能導(dǎo)致不能取得貸款是有預(yù)期的，并對(duì)該種情況下的責(zé)任承擔(dān)作了約定。綜上，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，是因?yàn)殂y行貸款首付比例的提高并將導(dǎo)致李某某不能取得按揭貸款，系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。因此，蔡某某認(rèn)為李某某違約并主張違約金缺乏依據(jù)，本院不予支持。但蔡某某在庭審中明確，其主張的訴訟請(qǐng)求也包括因此而造成的損失。雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系因李某某不能履行付款義務(wù)而導(dǎo)致解除，雖不可歸責(zé)于李某某，但李某某仍應(yīng)承擔(dān)蔡某某由此產(chǎn)生的合理?yè)p失。綜合合同履行情況、蔡某某因訂立合同及交付房屋等產(chǎn)生的合理?yè)p失，本院酌情確定由李某某賠償蔡某某損失20000元。

評(píng)析：本判例明確“雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，是因?yàn)殂y行貸款首付比例的提高并將導(dǎo)致李某某不能取得按揭貸款，系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由?！敝劣谂辛畋桓胬钅衬迟r償蔡某某損失20000元是法院基于公平的考量，由買(mǎi)房人適當(dāng)賠償賣(mài)房人的損失（公平責(zé)任），且賠償數(shù)額和房屋總價(jià)或首付款相比，只是一個(gè)很小的比例。但是，這個(gè)“公平責(zé)任”卻給買(mǎi)房人帶來(lái)了不公平的后果，即買(mǎi)房人在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的損失沒(méi)有得到賣(mài)房人的合理分擔(dān)，而僅僅是買(mǎi)房人分擔(dān)了賣(mài)房人的損失，這是不公平的。最公平的判決應(yīng)當(dāng)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)各自的損失，或者（如果能夠舉證證明的話）賣(mài)房人的損失A和買(mǎi)房人的損失B由雙方平均承擔(dān)。  那么，在“滬九條”導(dǎo)致首付比例提高，買(mǎi)房人不能支付首付款，也不能申請(qǐng)銀行貸款的情形下，也是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能履行，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同，買(mǎi)房人不需要承擔(dān)違約責(zé)任。至于雙方的損失，也應(yīng)當(dāng)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)各自的損失，或者（如果能夠舉證證明的話）賣(mài)房人的損失A和買(mǎi)房人的損失B由雙方平均承擔(dān)。