1、最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有?！弊罡咴河?984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！?span>可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻螅瑖鴦?wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷最高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

2、全國各地的高級人民法院對于農(nóng)村房屋買賣有一些具體規(guī)定，主要有代表性的摘錄如下：

北京市高級人民法院于2004年12月15日印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定無效。

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。

第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

因此，通知認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批的，可以認定合同有效。

3、上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民[2004]4號)規(guī)定：

第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認定合同有效。

第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！?/span>

4、浙江省高院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會紀要》(浙高法[1992]82號文件)規(guī)定：

“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦有關(guān)手續(xù)。”

5、江蘇省高級人民法院在2006年8月28日的《關(guān)于曹明與孫淑惠、袁長榮房屋買賣糾紛的批復(fù)》中認為，在法律、行政法規(guī)未對此類問題作出明確規(guī)定前，穩(wěn)妥起見，人民法院在處理涉及農(nóng)村宅基地糾紛及農(nóng)村房屋買賣糾紛時，應(yīng)當(dāng)參照國務(wù)院的決定和通知精神以及地方性法規(guī)的規(guī)定，認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋的買賣合同無效。

6、山東省高級人民法院在《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：

“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效?！?/span>

山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔2005〕201號)規(guī)定：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。

從上述幾家高級法院的觀點中可以看出，在審判實踐中，大的方向和趨勢是，農(nóng)村房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。

最新意見：

第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要(2016年11月30日)

(一)關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題

19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。

20.在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理。

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