我國(guó)《合同法》第286條首次對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)做出規(guī)定，但因該規(guī)定表述較為原則，在司法實(shí)踐中適用較為困難，不便于具體操作執(zhí)行。2002年6月11日最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，對(duì)該條的理解與適用作了進(jìn)一步規(guī)定。

    建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度的確立，對(duì)于解決日益嚴(yán)重的工程欠款問(wèn)題無(wú)疑是一劑良方，但在司法實(shí)踐中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中卻遇到了諸多障礙。

第一部分：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度介紹

首先稍微提下這個(gè)制度的名稱(chēng)。

      通常我們稱(chēng)為建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)或者建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，實(shí)際其準(zhǔn)確的名稱(chēng)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。這個(gè)名稱(chēng)的來(lái)源有兩本依據(jù)，一個(gè)是2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》以司法解釋的形式使用了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)這個(gè)名稱(chēng)。再一個(gè)就是2011年最高院修改的《民事案由規(guī)定》在第三級(jí)案由“建設(shè)工程合同糾紛”下面增加第四級(jí)案由“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛”。但是下面為例表達(dá)的方便，我可能還會(huì)表述為建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)或者更為簡(jiǎn)略的表述為優(yōu)先權(quán)。

下面我們看一下建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度的相關(guān)法律規(guī)定。    

      首先是1999年合同法第二百八十六條確立了該制度的框架。緊接著，2002年最高院的批復(fù)對(duì)合同法286條進(jìn)行解釋?zhuān)?jīng)過(guò)解釋使286條具有了可操作性。我們來(lái)看一下，批復(fù)第一條確定了優(yōu)先權(quán)的權(quán)利順位，是優(yōu)先于抵押權(quán)以及其他債權(quán)；第二條規(guī)定了消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。那結(jié)合第一條第二條可以推導(dǎo)出消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先于抵押權(quán)。實(shí)踐中也有消費(fèi)者以改批復(fù)對(duì)抗銀行抵押權(quán)的案例。第三條確定了優(yōu)先受償?shù)墓こ炭罘秶?。第四條確定了行使的期限和行使期限起算的時(shí)間點(diǎn)。

     雖然02年批復(fù)使合同法286條可操作性加強(qiáng)，但也有許多有待解決的遺留問(wèn)題。比如第三條規(guī)定優(yōu)先受償?shù)姆秶枪ぷ魅藛T報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出，那么利潤(rùn)是否屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶?？第四條規(guī)定行使期限自竣工之日和約定的竣工之日六個(gè)月，從理論上看能夠涵括所有的工程?？⒐さ牟欢嗾f(shuō)，未竣工的以約定的竣工日期起算，但是有一種情況未竣工工程解除合同或者終止合同時(shí)已經(jīng)超過(guò)約定竣工之日六個(gè)月以上怎么辦？

     再往后是2004年《最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》這個(gè)函復(fù)主要確定了兩個(gè)事情：一個(gè)是承認(rèn)裝飾裝修工程享有優(yōu)先權(quán)，但有限制；二是明確優(yōu)先受償?shù)姆秶窃谘b飾裝修增值部分。

      除此之外，在全國(guó)范圍內(nèi)有很多省高院或市中院以指導(dǎo)意見(jiàn)、會(huì)議紀(jì)要形式對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度進(jìn)行了規(guī)定。各省之間的指導(dǎo)意見(jiàn)可能存在沖突，舉個(gè)例子，建設(shè)工程施工合同無(wú)效的情況，江蘇省高院有文件規(guī)定承包人不享有優(yōu)先權(quán)，而安徽省高院也有文件規(guī)定承包人享有優(yōu)先權(quán)。

     優(yōu)先權(quán)制度設(shè)立至今已經(jīng)有17年了，期間該制度的爭(zhēng)議問(wèn)題應(yīng)該有了比較充分的暴露。目前，最高院正在起草的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋?zhuān)ǘ穼?huì)用很大的篇幅對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度進(jìn)行梳理，我今年7月看到的司法解釋二草稿中有11個(gè)條款規(guī)定優(yōu)先權(quán)制度。關(guān)于司法解釋二草稿關(guān)于優(yōu)先權(quán)的規(guī)定我寫(xiě)過(guò)一篇文章，結(jié)束后可以賺到群里大家可以看一下。以上就是本次交流的第一部分，對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)進(jìn)行一個(gè)大致的介紹。

    再做一個(gè)說(shuō)明，下面我以最高院02年批復(fù)指代《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，04年函復(fù)指代《最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》，建工司法解釋一指代2005年1月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》；各省高院的指導(dǎo)意見(jiàn)或解答前面加一個(gè)省份：如江蘇指導(dǎo)意見(jiàn)指代《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)》。 

第二部分：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)務(wù)要點(diǎn)評(píng)析

      這一部分是本次交流的重點(diǎn)。據(jù)我總結(jié)，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)無(wú)非有如下五個(gè)方面的要點(diǎn)：優(yōu)先權(quán)行使權(quán)利主體、行使范圍、行使期限及起算點(diǎn)、行使方式、權(quán)利的實(shí)現(xiàn)或處置。接下來(lái)我分別從這五個(gè)方面介紹。

第一方面，建設(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的權(quán)利主體。

首先是建設(shè)工程的承包人

    這個(gè)事毋庸置疑的。但是并不是所有承包人均可以行使優(yōu)先權(quán)，有兩類(lèi)工程將承包人的優(yōu)先權(quán)排除在外：一是，從規(guī)模上，投資30萬(wàn)以下或建筑面積300平米以下的小型工程、農(nóng)民二層以下的住宅、家庭住宅室內(nèi)裝飾裝修工程，因其不在《建筑法》調(diào)整范圍內(nèi)，雙方不屬于建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系，他們的法律關(guān)系按照承攬關(guān)系處理，承包人不享有優(yōu)先權(quán)。二是，從性質(zhì)上，不宜折價(jià)、拍賣(mài)的建設(shè)工程，承包人不享有優(yōu)先權(quán)。需要特別提醒的是，根據(jù)最高院04年回復(fù)函裝飾裝修工程的承包人也是優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體。

其次，建設(shè)工程的分包人

      浙江高院、安徽高院及廣東高院指導(dǎo)意見(jiàn)均規(guī)定，分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格，在總承包人或轉(zhuǎn)包人怠于行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。這其實(shí)是借鑒了合同法代位權(quán)的制度，同時(shí)又有建工合同司法解釋一第二十六條第二款的影子。江蘇省法院沒(méi)有相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，在審判實(shí)務(wù)中尺度并不統(tǒng)一，我看過(guò)江蘇有中院不支持分包人優(yōu)先權(quán)的判例，但大部分還是支持。

第三，無(wú)效合同的承包人或?qū)嶋H施工人。

      建設(shè)工程施工合同被法院認(rèn)定無(wú)效比重相當(dāng)高，對(duì)于合同無(wú)效后，承包人或?qū)嶋H施工人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)爭(zhēng)議由來(lái)已久，目前的狀態(tài)是省與省之間處理不同，比如江蘇省和安徽省處理意見(jiàn)對(duì)立，各省范圍各市也可能不同，甚至同一個(gè)法院不同合議庭處理的意見(jiàn)也不相同。全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要（2015 年4月征求意見(jiàn)稿）對(duì)于無(wú)效合同是否使用優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，僅列明了兩種意見(jiàn)，并未給出定論。在最高院層面，判例也不統(tǒng)一。在全國(guó)范圍內(nèi)出具正式指導(dǎo)意見(jiàn)明確無(wú)效合同不適用優(yōu)先受償?shù)氖》萦袃蓚€(gè)一是江蘇省另一個(gè)廣東省，分別是《江蘇省高級(jí)人民法院建設(shè)工程施工合同案件審理指南（2010年）》和廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于在審判工作中如何適用《合同法》第 286 條的指導(dǎo)意見(jiàn)［粵高法(2004)2號(hào)］。也有很多省份如四川、浙江、安徽高院指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為合同無(wú)效但工程竣工驗(yàn)收合格的，承包人可以主張優(yōu)先權(quán)。

     今年四月份，我們對(duì)江蘇省高院和江蘇省十三個(gè)地級(jí)市中院公開(kāi)的涉及建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的全部判決書(shū)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，合同無(wú)效情況下支持優(yōu)先受償權(quán)的案例占64.3%，不支持優(yōu)先受償權(quán)的案例占35.7%。可見(jiàn)，即便江蘇省高院有明確文件規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)以合同有效為前提，但無(wú)效合同被支持優(yōu)先權(quán)的還是占大多數(shù)。廣東省法院我們沒(méi)有作信息采集，但是我看到過(guò)廣東省法院因合同無(wú)效不支持建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的判決。

      對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的，我認(rèn)為承包人是對(duì)建設(shè)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如果合同無(wú)效，面臨的返還或者折價(jià)補(bǔ)償，鑒于建設(shè)工程的特性，無(wú)法返還只能進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)慕痤~無(wú)論是參照合同約定還是通過(guò)司法鑒定確定，承包人得到的款項(xiàng)都是折價(jià)補(bǔ)償款并非工程價(jià)款，從這方面來(lái)講無(wú)效合同承包人是不享有優(yōu)先權(quán)的。目前司法實(shí)踐多支持無(wú)效合同承包人享有優(yōu)先權(quán)，實(shí)際上是從保護(hù)弱勢(shì)群體利益立法目的以及建設(shè)工程合同無(wú)效相當(dāng)普遍的情況下進(jìn)行做出的選擇。正在起草的司法解釋二將改變這個(gè)現(xiàn)狀。

最后，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等參與方。

      雖然從《合同法》第269條規(guī)定來(lái)看，勘察、設(shè)計(jì)合同屬于建設(shè)工程合同的范疇。從字面來(lái)看，作為承包人的勘察方、設(shè)計(jì)方應(yīng)當(dāng)享有建設(shè)工程價(jià)款（具體體現(xiàn)為勘察費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)）優(yōu)先受償權(quán)；另外，勘察方、設(shè)計(jì)方也是工程建設(shè)的參與者，且其參與部分亦屬于整個(gè)工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)享受優(yōu)先受償權(quán)。

     但目前的各地法院已經(jīng)達(dá)成共識(shí)將勘察、設(shè)計(jì)方排除在優(yōu)先權(quán)權(quán)利主體之外。主要的理由是：工程建設(shè)體現(xiàn)為施工方通過(guò)材料購(gòu)置、工程施工等一系列措施，將最終勞動(dòng)成果物化為建筑物或構(gòu)筑物的行為。而施工方也僅對(duì)其承建的建筑物或構(gòu)筑物享有優(yōu)先受償權(quán)，且享受優(yōu)先受償權(quán)的范圍也僅限于工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用。

     雖然勘察、設(shè)計(jì)屬于建設(shè)工程的重要組成部分，但其勞動(dòng)價(jià)值主要體現(xiàn)為技術(shù)成果，并無(wú)材料的添附，即沒(méi)有直接物化成建筑物或構(gòu)筑物，故其對(duì)建筑物折價(jià)款或拍賣(mài)款不享有優(yōu)先受償權(quán)。同樣，監(jiān)理方也不享有優(yōu)先權(quán)。因此，《合同法》第二百八十六條中的“承包人”應(yīng)當(dāng)僅指施工方。

     在我的檢索范圍內(nèi)，僅天津市仲裁委員會(huì)《建設(shè)工程施工合同糾紛案件仲裁指引》中規(guī)定勘察、設(shè)計(jì)方可以作為優(yōu)先受償權(quán)的主體，但我們都知道，商事仲裁是不公開(kāi)審理，我沒(méi)有看到支持勘察、設(shè)計(jì)方建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的裁決書(shū)。目前看到的更多的書(shū)面文件還是不支持勘察、設(shè)計(jì)方的優(yōu)先權(quán)。

第二方面：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍

      范圍的界定主要兩個(gè)方面一是“工程價(jià)款”范圍界定，二是建設(shè)工程客體范圍的界定。工程價(jià)款的界定在法律層面上主要有最高院02年的批復(fù)規(guī)定“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。建設(shè)工程客體范圍界定，排除前面提到的投資30萬(wàn)以下建筑面積300平米以下工程之外，《合同法》第二百八十六條規(guī)定“除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外”。

第一、利潤(rùn)是否屬于優(yōu)先受償范圍。承包人承建工程的通常來(lái)說(shuō)最主要目的是獲得利潤(rùn)。對(duì)于利潤(rùn)是否在享有優(yōu)先權(quán)的工程款范圍內(nèi)各地操作不一。根據(jù)最高院的02年批復(fù)將工程款“實(shí)際支出的費(fèi)用”，利潤(rùn)顯然不是實(shí)際支出的費(fèi)用。那么從字面理解，承包人對(duì)利潤(rùn)不能優(yōu)先受償。

     但實(shí)踐操作中，其實(shí)很難區(qū)分承包人主張工程款中包含多少利潤(rùn)，或者是否包含利潤(rùn)（有些工程可能出現(xiàn)虧損）。如果啟動(dòng)司法鑒定，一方面會(huì)大大增加訴訟成本，另一方面司法鑒定是以社會(huì)平均成本作為工程成本進(jìn)行，其實(shí)無(wú)法準(zhǔn)確判定承包人的利潤(rùn)。

     目前2015年四川省高院指導(dǎo)意見(jiàn)是全國(guó)范圍內(nèi)唯一明確規(guī)定利潤(rùn)屬于優(yōu)先受償范圍指導(dǎo)文件。從全國(guó)的司法審判實(shí)務(wù)來(lái)看，絕多數(shù)判決支持利潤(rùn)屬于優(yōu)先受償范圍。有不支持的判例，法院是酌定工程款的利潤(rùn)是10%。

第二、墊資款是否屬于優(yōu)先受償范圍。最高院司法解釋一第六條確認(rèn)了墊資的合法性，墊資行為也因此受到法律保護(hù)。對(duì)于墊資款項(xiàng)是否享有優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)區(qū)分墊資款項(xiàng)的實(shí)際用途。

如果墊資款確實(shí)己經(jīng)物化到建設(shè)工程中去了，那么這部分資金應(yīng)該納入《合同法》286條所稱(chēng)的“工程價(jià)款”的范圍，并且應(yīng)該優(yōu)先受償；如果墊資款項(xiàng)沒(méi)有用于建設(shè)工程，只能作為企業(yè)借款不屬于工程價(jià)款，不應(yīng)該優(yōu)先受償。需要注意的是，優(yōu)先受償?shù)膲|資款僅限于款項(xiàng)本金，如墊資款約定了利息，就利息部分一般不能優(yōu)先受償。

第三、工程款利息是否屬于優(yōu)先受償范圍。對(duì)于工程款利息主流意見(jiàn)認(rèn)為不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶?，而且?guī)缀醭蔀槎ㄕ摗Ｕ憬「呒?jí)指導(dǎo)意見(jiàn)明確規(guī)定工程款利息不在優(yōu)先受償權(quán)范圍內(nèi)，其他各地法院雖然沒(méi)有明確規(guī)定，但司法實(shí)踐中較為普遍的做法是將工程款利息排除在優(yōu)先受償范圍之外。我代理的案件在寫(xiě)訴請(qǐng)的時(shí)候也自覺(jué)的把利息排除在優(yōu)先受償范圍之外。但近年來(lái)，最高院及江蘇法院陸續(xù)有判例支持工程款利息優(yōu)先受償，對(duì)承包人來(lái)說(shuō)是一個(gè)好的信號(hào)，值得關(guān)注。

第四、違約金及發(fā)包人違約給承包人造成的窩工損失是否屬于優(yōu)先受償范圍。這個(gè)問(wèn)題原本是沒(méi)有爭(zhēng)議的。法律已經(jīng)規(guī)定可以?xún)?yōu)先受償?shù)氖枪こ虄r(jià)款，對(duì)工程價(jià)款的界定是實(shí)際用于建設(shè)工程的費(fèi)用，違約金、損失等顯然不是用于建設(shè)工程，不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。

需要注意的是，2014年安徽省高院指導(dǎo)意見(jiàn)（二）規(guī)定因發(fā)包人原因?qū)е鲁邪耸┕て陂g停窩工產(chǎn)生的工人工資、設(shè)備租賃等費(fèi)用可以?xún)?yōu)先受償。我們認(rèn)為停窩工產(chǎn)生的費(fèi)用并沒(méi)有物化為建設(shè)工程，其應(yīng)該認(rèn)定為因發(fā)包人違約所產(chǎn)生的損失，應(yīng)當(dāng)不屬于優(yōu)先受償范圍。該規(guī)定可以理解為安徽省高院為保護(hù)承包方利益而做出的實(shí)踐突破。

第五、關(guān)于履約保證金、質(zhì)量保證金等其他款項(xiàng)。承包人向發(fā)包人支付的履約保證金、質(zhì)量保證金等，一般不在優(yōu)先受償權(quán)的范圍內(nèi)，但是如果該部分款項(xiàng)（如質(zhì)量保證金）是從工程款中扣留的，則可以?xún)?yōu)先受償。

第六、對(duì)建設(shè)工程本身的限制。承包人、分包人或?qū)嶋H施工人行使優(yōu)先權(quán)均以其自行建設(shè)的工程范圍為限，同一建設(shè)工程有多個(gè)承包人同時(shí)行使優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)在各自其承建工程的工程價(jià)款范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

對(duì)不宜折價(jià)或拍賣(mài)的建設(shè)工程排除優(yōu)先權(quán)適用?！逗贤ā返?86條規(guī)定建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)范圍是“除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外”。對(duì)于不宜折價(jià)或拍賣(mài)的工程并沒(méi)有明確的規(guī)定，其實(shí)可以概括為公益性、公用性、公有性的工程。實(shí)踐中將公益性建設(shè)工程如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施和公共設(shè)施如黨委、政府機(jī)關(guān)單位的辦公樓，道路、橋梁等認(rèn)定為不宜折價(jià)或拍賣(mài)建設(shè)工程，承包人對(duì)其參與建設(shè)的該種建設(shè)工程不享有優(yōu)先權(quán)。

第七、建設(shè)用地使用權(quán)。承包人能否享有優(yōu)先受償權(quán)，首先應(yīng)分析其對(duì)于優(yōu)先受償對(duì)象價(jià)值的產(chǎn)生或增加有無(wú)直接的貢獻(xiàn)。因承包人的勞動(dòng)成果物化為其承建的建設(shè)工程，故其對(duì)建設(shè)工程折價(jià)或拍賣(mài)款優(yōu)先受償，但其對(duì)建設(shè)工程所依附的建設(shè)用地使用權(quán)并無(wú)貢獻(xiàn)，因此其對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)。

    實(shí)踐操作中，可對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)分別進(jìn)行評(píng)估，確定各自在總價(jià)款中的比例，然后一并拍賣(mài)，拍賣(mài)成交后再確定建設(shè)工程承包人可以?xún)?yōu)先受償?shù)慕痤~。

第三方面：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限及起算點(diǎn)

02年最高院批復(fù)規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程約定竣工之日起計(jì)算。建設(shè)工程行使期限為六個(gè)月的制度自此設(shè)立。最高院批復(fù)2002年12月28日發(fā)布，且規(guī)定優(yōu)先權(quán)行使期限的第四條是在發(fā)布之日起六個(gè)月后實(shí)施，因此，在優(yōu)先權(quán)制度確立后至批復(fù)第四條實(shí)施前的這段期間，優(yōu)先權(quán)行使期間是沒(méi)有限制的，雙方對(duì)行使期間有約定的，從約定。

     我們主要看行使期限的起算點(diǎn)。雖然02年最高院批復(fù)規(guī)定從建設(shè)工程竣工之日或者合同約定的竣工之日起算，但實(shí)踐中卻相對(duì)復(fù)雜。

    對(duì)于竣工的建設(shè)工程相對(duì)簡(jiǎn)單，從竣工之日起算。但需要注意的是，對(duì)同一合同中涉及多個(gè)單位工程并分別進(jìn)行竣工驗(yàn)收、或多個(gè)分部工程分別進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)以最后一個(gè)單位或分部工程驗(yàn)收日期作為整體竣工日期起算優(yōu)先權(quán)行使期限。未竣工的工程起算一般有約定竣工之日、停工之日、合同解除之日、合同終止之日等等。

    我這里重點(diǎn)說(shuō)一下未竣工的爛尾工程。02年最高院批復(fù)和江蘇指導(dǎo)意見(jiàn)在出來(lái)爛尾工程的時(shí)候，是以合同約定的竣工時(shí)間起算。那么如果工程爛尾的或者停工的時(shí)候，已經(jīng)超過(guò)約定的竣工日期半年以上了，那么情況承包人就不享有優(yōu)先權(quán)了。這樣對(duì)承包人顯然是不公平的。浙江高院指導(dǎo)意見(jiàn)相對(duì)比較公平。如果停工的時(shí)候已經(jīng)過(guò)了約定的竣工日期的，已提供之日起算，如果沒(méi)過(guò)就以約定竣工之日，這樣充分保障了承包人的權(quán)益。

    有判例因?yàn)槌邪说脑蛲９さ?，雖然停工日在合同約定的竣工之日之前，法院以停工之日起算。這樣也很公平，因承包人的原因停工，期限起算的時(shí)候就不會(huì)過(guò)分照顧承包人的利益。

    還有一種情形，工程完工后沒(méi)有進(jìn)行竣工驗(yàn)收，雙方協(xié)議約定竣工之日或結(jié)算之日。當(dāng)然，如果雙方惡意串通算還抵押權(quán)人利益的話(huà)，抵押權(quán)人可以提出撤銷(xiāo)之訴。

    再說(shuō)一個(gè)比較普遍的誤區(qū)，就是建工司法解釋第十四條“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期?！边@里的提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日和轉(zhuǎn)移占用之日是不能作為建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)行使期限起算點(diǎn)的。2011年《全國(guó)民事審工作會(huì)議紀(jì)要》第27條有規(guī)定。

值得注意的是，最近江蘇判例出現(xiàn)工程款債權(quán)清償期屆滿(mǎn)之日起算的情況?！督K省高級(jí)人民法院公報(bào)》2015年第4期所載（2015）參閱案例52號(hào)。

第四方面、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使方式

第一、優(yōu)先權(quán)行使的常規(guī)方式。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有兩種即折價(jià)和拍賣(mài)。如果通過(guò)折價(jià)方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)，則可以在承包人和發(fā)包人雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行，無(wú)需經(jīng)過(guò)司法程序（較為典型的是工抵房）。但如果雙方折價(jià)行為損害第三人（如同樣擁有優(yōu)先受償權(quán)的其他承包人、對(duì)建設(shè)工程抵押權(quán)人等）利益的，第三人可能會(huì)申請(qǐng)法院撤銷(xiāo)折價(jià)協(xié)議。

對(duì)于通過(guò)拍賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)，從法律條文字面理解，承包人可以直接申請(qǐng)法院對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行依法拍賣(mài)，但在實(shí)踐中這并不可行，司法拍賣(mài)一般需經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行程序處理，而強(qiáng)制執(zhí)行需要有生效法律文書(shū)為前提。

目前最為常見(jiàn)的優(yōu)先權(quán)行使方式是通過(guò)向法院提起訴訟和仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁請(qǐng)求確認(rèn)承包人優(yōu)先權(quán)，為此2011年民事案由規(guī)定修改時(shí)，在第三級(jí)案由“建設(shè)工程施工合同糾紛”項(xiàng)下增加第四級(jí)案由“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛”。在生效法律文書(shū)確認(rèn)優(yōu)先權(quán)后再通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序或者債權(quán)申報(bào)程序等實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)。

第二、書(shū)面行使的效力。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)行使期限起算后，承包人通過(guò)書(shū)面函件的方式向發(fā)包人行使優(yōu)先權(quán)是否有效，是近兩年討論比較熱烈的問(wèn)題。因其這個(gè)問(wèn)題熱烈討論的是最高人民法院2013年3月25日做出（2012）民一終字第41號(hào)判決書(shū)肯定了書(shū)面行使的效力。在此之前，在我的觀(guān)念里或者絕大多數(shù)人觀(guān)念里，通過(guò)書(shū)面主張優(yōu)先權(quán)應(yīng)該無(wú)效的。在這之后，也出現(xiàn)了越來(lái)越多了的肯定書(shū)面行使優(yōu)先權(quán)效力的判決書(shū)。應(yīng)該說(shuō)書(shū)面行使優(yōu)先權(quán)的效力在逐漸被認(rèn)可。

第三、催告程序是否前置。根據(jù)合同法第286條規(guī)定，優(yōu)先權(quán)行使似乎經(jīng)過(guò)如下幾步：第一步發(fā)包人未按約定支付工程款；第二步承包人發(fā)函催告；第三步發(fā)包人在合理期限內(nèi)沒(méi)有支付；第四步主張優(yōu)先權(quán)。那么是否必須進(jìn)行催告就有了討論的空間。大多數(shù)人的觀(guān)點(diǎn)是法律規(guī)定“可以”而不是“必須”進(jìn)行催告，所以催告與否的選擇權(quán)在承包人。關(guān)于是否必須進(jìn)行催告，早在2003年最高院建工司法解釋征求意見(jiàn)稿中就規(guī)定，承包方主張優(yōu)先權(quán)，應(yīng)向發(fā)包方催告，催告履行的合理期限不應(yīng)少于1個(gè)月。實(shí)踐中，罕見(jiàn)以沒(méi)有催告而不被支持優(yōu)先權(quán)的情形。當(dāng)然了，罕見(jiàn)并不是沒(méi)有。我所代理的所有的需要主張優(yōu)先權(quán)的案件，都會(huì)發(fā)兩次律師函進(jìn)行催告，然后起訴，對(duì)于在理論上存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，實(shí)務(wù)中一定要從嚴(yán)握把才能最大限度的維護(hù)自己利益。

第五方面、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)和處置

第一、優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)。承包人獲得優(yōu)先權(quán)確認(rèn)后，在實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)的方式主要有如下幾種：

1．非訴訟程序的折價(jià)。根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定，優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)并非只能通過(guò)司法程序介入，雙方可以通過(guò)折價(jià)協(xié)議的發(fā)生，確認(rèn)并實(shí)現(xiàn)承包人對(duì)工程的優(yōu)先權(quán)。承包人與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)的，承包人通過(guò)對(duì)折價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)。

2．強(qiáng)制執(zhí)行程序的司法拍賣(mài)。承包人通過(guò)訴訟和仲裁程序，確認(rèn)了對(duì)工程享有優(yōu)先權(quán)后，通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行程序在法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)受償范圍內(nèi)對(duì)工程的拍賣(mài)款項(xiàng)優(yōu)先受償。近年來(lái)，多地法院在強(qiáng)制執(zhí)行程序中對(duì)財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的劃定，更多的保障優(yōu)先債權(quán)法院處分權(quán)利，對(duì)于承包人優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)是利好的消息。

3．破產(chǎn)程序中的債權(quán)申報(bào)。承包人在通過(guò)折價(jià)協(xié)議或訴訟、仲裁程序確認(rèn)獲得優(yōu)先權(quán)后，發(fā)包人進(jìn)入破產(chǎn)程序的，承包人在申報(bào)人債權(quán)是應(yīng)明確優(yōu)先權(quán)的價(jià)款范圍，管理人應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)優(yōu)先權(quán)。就雙方以折價(jià)協(xié)議方式確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)，管理人在確認(rèn)債權(quán)是可能存在爭(zhēng)議，最終可能引發(fā)承包人和管理人之間通過(guò)訴訟方式確認(rèn)優(yōu)先權(quán)。

第二、優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓不受法律限制。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并不具有人身專(zhuān)屬性，而其性質(zhì)為法定優(yōu)先權(quán)的觀(guān)念越來(lái)越受肯定，因此工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的是工程款，工程款主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的，優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)式ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)前殡S著建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。

第三、優(yōu)先權(quán)的放棄。發(fā)包人以建設(shè)工程進(jìn)行抵押融資的時(shí)候，銀行會(huì)要求承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于承包人放棄優(yōu)先權(quán)的效力問(wèn)題，存在爭(zhēng)議。在司法判例一般都認(rèn)定放棄有效。需要注意的是，承包人對(duì)A銀行放棄優(yōu)先權(quán)，并不妨礙其以?xún)?yōu)先權(quán)對(duì)抗其他債權(quán)人。

第四、優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者權(quán)益的對(duì)抗。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》［法釋(2002)16號(hào)］規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。對(duì)于消費(fèi)者支付大部分款項(xiàng)，一般認(rèn)定為超過(guò)50%。本條應(yīng)當(dāng)是維護(hù)消費(fèi)者居住這一民生性權(quán)利而對(duì)承包人做出的犧牲。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（2015.5.5）第二十九條規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！毕M(fèi)者在對(duì)抗一般的執(zhí)行債權(quán)時(shí)，需要具備以上較為苛刻的條件才能成功，那么對(duì)于其欲對(duì)抗的承包人建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)這一法定的起碼應(yīng)當(dāng)具備以上條件。因此，我們認(rèn)為，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的商用房屋等，均不能對(duì)抗優(yōu)先權(quán)。

第三部分：裁判規(guī)則與實(shí)操建議

裁判規(guī)則一：“三無(wú)工程”在性質(zhì)上不宜折價(jià)或拍賣(mài)，承包人不享有優(yōu)先權(quán)。建議承包人在承接工程時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的合法性進(jìn)行審查，否則將面臨工程違法建設(shè)無(wú)法享有優(yōu)先權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

裁判規(guī)則二：分包人主張優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)向工程有權(quán)人主張，否則請(qǐng)求不被支持。建議分包人起訴主張工程款及優(yōu)先權(quán)時(shí)，應(yīng)將總包及發(fā)包人列為共同被告。

裁判規(guī)則三：裝飾裝修工程的承包人有權(quán)主張優(yōu)先權(quán)，但如果發(fā)包人非工程所有權(quán)人，則優(yōu)先權(quán)不被支持。建議承包人在承接工程前，對(duì)發(fā)包人是否屬于建設(shè)工程所有權(quán)人進(jìn)行審查。例如酒店裝修工程，發(fā)包人如果是酒店承租人，則承包人將無(wú)法享有優(yōu)先權(quán)。

裁判規(guī)則四：利潤(rùn)屬于優(yōu)先受償范圍，江蘇省范圍內(nèi)對(duì)于扣除利潤(rùn)裁判文書(shū)較為少見(jiàn)。

裁判規(guī)則五：對(duì)于墊資款、履約保證金、質(zhì)量保證金是否屬于優(yōu)先受償范圍主要看其是否用于工程施工。建議對(duì)于墊資款充分保留用于工程施工的證據(jù)，對(duì)于履約保證或質(zhì)量保證金建議承包人和發(fā)包人協(xié)商從前期或后期的工程進(jìn)度款中扣留，以保證后續(xù)優(yōu)先受償。（這里需要說(shuō)明一下，質(zhì)量保證金和質(zhì)量保修金不是一個(gè)概念。我們知道，工程有保修期電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝飾裝修等是2年保修期、防水要求的衛(wèi)生間、房間、屋面防水、外墻防滲漏是五年，供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期。一般是工程結(jié)算總價(jià)的5%作為質(zhì)量保修金，質(zhì)量保修金是屬于優(yōu)先受償權(quán)范圍。質(zhì)量保證金是在質(zhì)量保修金之外，發(fā)包人要求承包人支付的款項(xiàng)。）

裁判規(guī)則六：工程款逾期付款利息，可以?xún)?yōu)先受償。建議承包人在訴訟時(shí)將利息作為優(yōu)先權(quán)受償范圍提出請(qǐng)求，訴訟中充分闡釋對(duì)己方有力觀(guān)點(diǎn)并提供相應(yīng)判例。

裁判規(guī)則七：同一建設(shè)工程施工合同范圍內(nèi)中涉及多個(gè)單位工程并分別進(jìn)行竣工驗(yàn)收、或多個(gè)分部工程分別進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)以最后一個(gè)單位或分部工程驗(yàn)收日期作為整體竣工日期起算優(yōu)先權(quán)行使期限。

裁判規(guī)則八：完工工程沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，雙方協(xié)議約定的竣工日期的，從約定竣工日期起算。建議工程完工后如未及時(shí)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，雙方可在結(jié)算、交接協(xié)議中明確工程竣工日期，該竣工日期可以被法院認(rèn)定優(yōu)先權(quán)行使起算點(diǎn)。但是，雙方惡意串通或者有證據(jù)證明約定竣工日期與實(shí)際不符的除外。

裁判規(guī)則九：未竣工工程，法院在停工之日、約定竣工之日、解除或終止之日中，在保障承包人享有優(yōu)先權(quán)的前提下選擇實(shí)際日期靠前者作為優(yōu)先權(quán)行使起算日期；如果合同明顯不能繼續(xù)履行，法院將認(rèn)定合同終止并已終止之日作為優(yōu)先權(quán)行使起算日期；但如果因承包人原因只是工程未能竣工的，法院選擇時(shí)優(yōu)先權(quán)行使起算日期時(shí)可能不會(huì)維護(hù)承包人利益。在工程出現(xiàn)停工并無(wú)繼續(xù)施工可能的情況下，承包人為保障自己的而利益，應(yīng)當(dāng)把停工之日、約定竣工之日、解除或終止之日中最靠前者作為假設(shè)的優(yōu)先權(quán)起算日期，且在六個(gè)月內(nèi)主張權(quán)利。

裁判規(guī)則十：工程款債權(quán)在建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日尚未屆清償期時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算點(diǎn)應(yīng)從工程款債權(quán)清償期屆滿(mǎn)之日起算。承包人無(wú)從從實(shí)際竣工之日、停工之日、約定竣工之日、解除或終止合同之日中任何一個(gè)日期日算均超過(guò)半年除斥期間時(shí)，可以主張從工程款債權(quán)履行期屆滿(mǎn)之日起算。但該規(guī)則并不被法院普遍接受，承包人應(yīng)更重視傳統(tǒng)的認(rèn)定日期。

裁判規(guī)則十一：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可通過(guò)書(shū)面發(fā)函形式主張。承包人在無(wú)法及時(shí)通過(guò)訴訟行使主張或者不適宜通過(guò)訴訟行使主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，可以通過(guò)書(shū)面發(fā)函形式主張。但該裁判規(guī)則目前并非被法院普遍接受，可能存在被法院認(rèn)定書(shū)面發(fā)函形式主張優(yōu)先權(quán)無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

裁判規(guī)則十二：承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。作為債權(quán)受讓人需要注意的是，行使優(yōu)先權(quán)受6個(gè)月期限的限制，而且行使期限的起算點(diǎn)非債權(quán)收入之日，而是工程竣工之日（或停工/合同解除終止）；同時(shí)，受讓人應(yīng)當(dāng)核實(shí)承包人有無(wú)放棄優(yōu)先權(quán)的承諾。

裁判規(guī)則十三：承包人放棄優(yōu)先權(quán)行為有效，但法院可能會(huì)從保護(hù)民工工資等方面考慮對(duì)放棄優(yōu)先權(quán)行為進(jìn)行限制。

裁判規(guī)則十四：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗辦理商品房預(yù)售登記且已交付全部或大部分款項(xiàng)的房屋買(mǎi)受人。承包人行使優(yōu)先權(quán)時(shí)，應(yīng)盡早申請(qǐng)法院查封工程，以?xún)?yōu)先權(quán)受消費(fèi)者權(quán)利限制，阻止發(fā)包人惡意轉(zhuǎn)讓房屋。

裁判規(guī)則十五：合同無(wú)效，承包人或?qū)嶋H施工人主張優(yōu)先權(quán)可被支持。盡管江蘇省高院指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定無(wú)效合同的承包人或?qū)嶋H施工人主張優(yōu)先權(quán)不支持，但大數(shù)據(jù)顯示江蘇法院支持率很高。

裁判規(guī)則十六：上級(jí)法院對(duì)下級(jí)法院判決維持率很大。因建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)涉及很多爭(zhēng)議懸而未決，因此上級(jí)法院一般不會(huì)改判下級(jí)法院關(guān)于優(yōu)先權(quán)的審判結(jié)果，這就需要當(dāng)事人格外重視訴訟中的一審。