《中華人民共和國合同法》

第二百八十六條  發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 

1.建設(shè)工程施工合同解除后承包人仍享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)——陜西建工集團第五建筑工程有限公司與陜西鎧達投資集團有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案（最高人民法院民事判決書）

法理提示：建設(shè)工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的勞動與建筑材料已經(jīng)物化到建筑工程中，從建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)保護施工人的立法本意出發(fā)，合同解除后，承包人對于涉案工程仍應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

最高人民法院認為，關(guān)于一審判決認定五建公司享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是否正確根據(jù)省五建與鎧達公司雙方所簽訂的建設(shè)工程合同的約定，省五建享有優(yōu)先受償權(quán)。雖然涉案建設(shè)工程合同已經(jīng)解除，但省五建的勞動與建筑材料已物化于涉案工程中。因此，一審認定省五建對于涉案工程中其施工的部分享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當，鎧達公司的該項主張缺乏依據(jù)，應(yīng)不予支持。

 來源：《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第3輯（總第55輯）。

2.關(guān)于承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的起算時間——沈陽萬路實業(yè)有限公司與沈陽妙味食品有限公司、沈陽一運實業(yè)有限責任公司建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)糾紛申請再審案（最高人民法院[2011]民申字第1766號民事裁定書)

最高人民法院經(jīng)審查認為，本案的爭議焦點是萬路公司是否有權(quán)主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)二審查明的事實，涉案工程中有9處房屋于2004年、2005年辦理了竣工驗收備案手續(xù)，并取得房產(chǎn)證，其余房屋未辦理驗收備案手續(xù)，未取得房產(chǎn)證?！端茕撻T窗制作安裝合同》約定的施工工期是2003年9月到2005年12月，《土方施工合同書》約定的工程期限是2003年3月3日到2003年6月1日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。'根據(jù)該規(guī)定，對于承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的起算時間，已經(jīng)竣工的，按照竣工時間計算，未竣工的，按照合同約定的竣工時間計算。因此，萬路公司起訴時，早已超過法律規(guī)定的行使優(yōu)先權(quán)的期限，萬路公司在本案主張優(yōu)先權(quán)沒有法律依據(jù)。對于萬路公司提出本案還存在一個至今未開工的“二期工程”，故工程一直未竣工的主張，由于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是針對建設(shè)工程的，萬路公司對沒有實際施工的建筑物主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)，沒有法律依據(jù)。 

 來源：《立案工作指導(dǎo)》2013年第2輯（總第37輯）。

3.房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案（河南省高級人民法院二審民事判決書）

裁判摘要：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。

河南省高級人民法院認為：《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認定后一個預(yù)售合同無效；如后一個合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認定后一個合同有效，但預(yù)售方給前一個合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任?！北景钢?，配套建設(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但所購房產(chǎn)并未交付，也未實際取得房屋所有權(quán)證。因此，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為，不能對抗水利管理局作為購房人的權(quán)利。此外，滎陽一建雖然因工程價款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進行保護。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。（略）