本文為吳曉波與劉德科關(guān)于深圳的對話。

1st

吳曉波：上一期節(jié)目，我們講了杭州的房價問題。今天講另外一個城市，深圳，也是這幾年中國房地產(chǎn)市場標(biāo)桿性的城市。

最近兩年，深圳突然出現(xiàn)大規(guī)模的、爆發(fā)性的增長，深圳成為過去兩年全中國房價長得最快的一個城市。為什么會出現(xiàn)這樣的景象呢？我們今天仍然請來「德科地產(chǎn)頻道」的主編，劉德科，來跟我們分享他對深圳房地產(chǎn)的看法。

劉德科：深圳對于整個中國來說是一個希望——我這么說，很多人要打我的，房價這么高還「中國的希望」——那沒辦法，房價在一定程度上能夠用來判定中國城市的等級。

吳曉波：我上個月到深圳去，幾個做老總跟我打了一個賭：未來10年，深圳會不會成為全球房價最高的城市。你覺得有可能嗎？

劉德科：不排除這個可能。現(xiàn)在深圳最紅火的一個地方叫前海，前海的口號是「東方曼哈頓」，就是紐約嘛。如果真的建成了，那也很正常啊。

吳曉波：前海現(xiàn)在的房價跟曼哈頓比怎么樣？

劉德科：那便宜多了。

吳曉波：算便宜嗎？寫字樓不便宜吧？曼哈頓的寫字樓大概1萬美金左右。

劉德科：對，寫字樓不便宜，前海也要賣8萬人民幣。住宅比紐約便宜很多。但是紐約有各種算法，很多人把新澤西都計算進(jìn)去，顯得紐約房價很便宜。其實紐約最貴的房價是80萬－100萬/平方米，這在中國香港地區(qū)也有，目前在大陸地區(qū)還沒有。

吳曉波：你覺得深圳在過去十幾二十年來的房價波動，最基本的特點是什么？

劉德科：我感覺很好玩，就是蓄水、蓄水、蓄水……「哐當(dāng)」一下就漲上去了。

吳曉波：十來年前，我有一個做策劃的朋友叫王志剛，他買了深圳市中心的一套房子，對面就是一個打高爾夫的地方。買了大半層，那時候才幾千塊錢。最近這兩年漲得那么快，你覺得這對深圳來講是好事還是壞事呢？

劉德科：我跟深圳的朋友都討論過。因為現(xiàn)在國內(nèi)大部分人都有一種觀點，「高房價把年輕人從深圳趕走了」。

吳曉波：但華為今年真的走了幾千人啊。

劉德科：我覺得這件事情是很正常的。這個新聞出來以后，我斷定一件事情，華為的總部不可能從深圳搬離，搬到東莞的是研發(fā)部門和生產(chǎn)基地。

吳曉波：我記得今年有一個新聞，媒體報道說，之前華為還專門發(fā)過一個聲明說，「我們不會離開深圳」；誰知道今年11月份，華為大概遷出去8000人左右。

劉德科：當(dāng)時有文章說，「別讓華為跑了」。華為把研發(fā)基地和制造工廠搬到東莞松山湖，是好事啊。深圳的土地多貴啊，東莞肯定相對便宜一點，也就是說，制造業(yè)外遷了以后，可以讓深圳的土地得到更高效的使用。像深圳這樣的城市，它一定得騰籠換鳥，把土地產(chǎn)值比較低的產(chǎn)業(yè)外遷。

吳曉波：對，這是正常的。在講到今年全中國房價上漲的時候，張五常的觀點跟你很接近。他認(rèn)為，房價上漲是因為高收入的比如金融、高科技、互聯(lián)網(wǎng)、高端服務(wù)業(yè)，進(jìn)到這些城市之后，就把低收入的擠出去了。高收入的人為了沉淀自己的貨幣，就成為一個很大的房價推手。

劉德科：如果你把這個觀點翻譯成通俗一些，很多網(wǎng)民會很生氣的。

吳曉波：對，很生氣，這確實是有點過分。前兩年有一次我去廣州做活動，碰到一個地產(chǎn)公司的策劃經(jīng)理。他在深圳前海做了一年多，那時候前海的房子基本上是在6萬到15萬之間，他回到廣州以后，發(fā)現(xiàn)廣州要比前海便宜一半還多。他就跟我說：「吳老師，你看北上廣深，都是中國一線城市，深圳怎么會漲得那么夸張？」

劉德科：連他都覺得不可理喻。其實換一個思路來想就很正常了，廣州的房價跟南京、杭州是差不多的，深圳遙遙領(lǐng)先了，是因為廣州的城市骨架跟深圳是不一樣的。深圳的地形是狹長的、沿海的，用地很緊張。在2015年，深圳的住宅用地一共公開出讓了幾宗？說出來嚇?biāo)滥?，只?宗。

不過，通過舊城改造，他們叫「城市更新」，深圳的住宅、公寓量還是有的。城市更新在深圳有特別的制度，但是其他城市通常的做法就是拍地。

吳曉波：這是不是因為深圳的「城中村」問題？農(nóng)村用地的發(fā)展有很多的空間。

劉德科：因為這城市太年輕了嘛。這就形成了一個「示范效應(yīng)」，位置好、房價貴，就產(chǎn)生了一種輿論，認(rèn)為「深圳的房價就是貴的」。

事實上，很少有人去分析這其中的結(jié)構(gòu)性原因。別的城市都是從邊郊開始開發(fā)的，早年的深圳也是。比如說萬科，誕生在深圳的最大的房地產(chǎn)企業(yè)，至今，萬科在市中心的開發(fā)規(guī)模都不如在邊郊的。但哪怕是萬科，它在深圳的份額都不一定是最大的，那些擅長做「城中村」的房地產(chǎn)公司做得更好，比如央企華潤。

2nd

吳曉波：那么深圳的房價波動和高漲，在全中國來看，是示范效應(yīng)更明顯，還是獨特性更明顯？

劉德科：有示范效應(yīng)，但我們更多承認(rèn)的是它的獨特性。深圳的各種金融都很發(fā)達(dá)，走進(jìn)深圳的后海、福田中心，那一帶都是全新的寫字樓，大堂里掛著各個公司的名牌嘛，很壯觀。其中百分之八九十都是金融公司，剩下的都是和金融相關(guān)聯(lián)的公司，比如律師事務(wù)所。我當(dāng)時說了一句不太吉祥的話，「這些看上去像墓志銘一樣」。

吳曉波：對，深圳是全中國金融公司密集度最高的城市，也是私募公司最大的一個城市。

劉德科：但它們活得很好，沒有成為墓志銘。只要沒有金融危機，深圳的房價就得往上漲，因為全國更優(yōu)秀的人才都去那兒了。

第二，人口凈流入對于房價的影響很大。如果只看戶籍人口，數(shù)據(jù)肯定是不準(zhǔn)確的。騰訊很有趣，在今年5月份發(fā)布了一份「年輕人指數(shù)」。

吳曉波：對，我看到了。好像武漢排第一。

劉德科：不，深圳排第一。武漢是二線城市里面排得比較前面的，是不是第一我忘了。深圳遙遙領(lǐng)先，但是廣州的指數(shù)跟福州、南京是差不多的，甚至更糟。因為廣州的年輕人流出37%左右，流入27%左右，算下來凈流出就是10%左右，這是全國最高的。

吳曉波：騰訊最近公布的這一數(shù)據(jù)，就是年輕人在中國一二線城市流入流出的圖表，確實能夠看出這個城市未來幾年的城市波動和城市活力。

劉德科：我再插一句，溫州排名還是挺高的，但是溫州是個特例，因為很多年輕人進(jìn)入的是溫州的低端制造業(yè)，所以這個數(shù)據(jù)可以作為參考，但不能絕對化。我們通過這份數(shù)據(jù)，大致可以看出為什么蘇州房價漲得這么厲害，為什么廣州不太行、深圳反而好。

吳曉波：有很大的關(guān)系。如果前海的房價沖得更高，你認(rèn)為它對深圳的整個產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生什么影響？會不會出現(xiàn)「空心化」的問題？香港的「空心化」讓它最后變成靠金融業(yè)和房地產(chǎn)為經(jīng)濟支撐，深圳相對來講還好一點，因為深圳還有醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等各種新興產(chǎn)業(yè)。

我到華大基因去的時候，他們告訴過我一個數(shù)據(jù)。在醫(yī)療機械這個領(lǐng)域，深圳在其他所有大城市中的配套能力是最強的。

劉德科：其實深圳還是很健康的。如果用舊思維來看，比如光看工廠多不多，那深圳真的是「空心化」了；但如果用新思維來看，很多偉大的企業(yè)，還有機器人、無人機等等，都在深圳，房地產(chǎn)反而顯得不那么重要了。

在這種情況下，我覺得中國有3個城市的房價是沒有天花板的：京滬深。北京的原因眾所周知，上海這個老牌城市也正在越變越年輕；深圳則是新興崛起的超級城市。

吳曉波：排第四名的應(yīng)該是誰？現(xiàn)在有幾個備選的：廣州、杭州、南京、重慶。

劉德科：如果從房價的角度來講，廈門可以。

吳曉波：廈門的城居面積太小了。

劉德科：對，但是它現(xiàn)在島外開發(fā)得比較厲害。不是有一個詞叫「北上廣深杭」嗎？前段時間你還跟我講過一個段子，你跑到廣州去，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在大家提的已經(jīng)不是「北上廣深杭」了，而是「北上深杭」。

吳曉波：對。

劉德科：現(xiàn)在廣州人最焦慮的就是這個事情，改成「北上深廣」還能接受，突然變成「北上深杭」了，那是不能接受的。但是我們兩個都定居在杭州，不能為杭州說大話吧？

吳曉波：因為咱們定居在這兒，所以更加要說大話了，否則你在杭州會被打的。

3rd

劉德科：剛才我們講了騰訊的大數(shù)據(jù)，現(xiàn)在來講講我們身邊的小數(shù)據(jù)嘛。我朋友圈里面很多信息都顯示，廣州的很多人才流失到了兩個方向，一個去了深圳，一個來了杭州。因為深圳有BAT中的T，也就是騰訊；杭州有A，阿里巴巴。

吳曉波：都是電商人才、互聯(lián)網(wǎng)金融人才。比如北京對標(biāo)東京，上海對標(biāo)臺北，深圳對標(biāo)香港。從今天我們節(jié)目的角度來看，深圳應(yīng)該對標(biāo)誰？

劉德科：對標(biāo)紐約。

吳曉波：香港現(xiàn)在已經(jīng)不是深圳的對標(biāo)城市了？

劉德科：我們中國香港有很多領(lǐng)先的地方，但是如果今天站在深圳的福田中心區(qū)一棟比較高的樓上，往深圳河南邊看過去，都是農(nóng)村，那就是香港的郊區(qū)。

吳曉波：同樣的GDP，香港單位產(chǎn)值可能還要比深圳高一倍左右。所以，應(yīng)該說香港的土地控制比深圳更節(jié)制。

劉德科：對。1997年之前的天水圍內(nèi)一帶，也就是深圳河的對面，那里燈火通明，而我們這邊黑燈瞎火；現(xiàn)在呢，深圳福田中心區(qū)燈火璀璨，那邊就黯淡下來了。

我曾經(jīng)問過香港人，「你們這邊的地為什么不租給深圳來開發(fā)呢？」他說，港府搞不定。如果先開發(fā)這一塊，隔壁的村民就會有意見，說應(yīng)該先開發(fā)我這兒?，F(xiàn)在能夠感受到大陸的強大了，他們爭著要成為深圳。

現(xiàn)在從深圳到香港非常方便，接下來馬上會在市中心開通地鐵，甚至是輕軌，直接就過去了。

吳曉波：其實當(dāng)年深圳的發(fā)展跟改革開放有關(guān)，以深圳、珠海為龍頭，牽引外資進(jìn)來，帶動了「廣東四小龍」，也就是南海、中山、東莞、順德這一批企業(yè)的發(fā)展。90年代之后，又輻射到惠州。那么現(xiàn)在來看，今天整個城市的格局和當(dāng)年相比，發(fā)生了什么樣的變化？

劉德科：現(xiàn)在深圳變成了中心。

吳曉波：深圳變成了單點中心？

劉德科：然后邊上的那些城市都圍著深圳轉(zhuǎn)，誰跟深圳更密切，誰就更有前途。比如說東邊的惠州，到東莞、佛山、南沙，甚至中山，這一圈包圍著深圳的中小城市，它們的前景就要看深圳了?，F(xiàn)在已經(jīng)有很多深圳人跑到惠州、東莞去買房子了。

吳曉波：我記得佛山那兒就隔了一座橋，房價就差一倍左右了。

劉德科：都是這樣，一座橋、一條河、一條街，價格就差很多，這取決于地鐵通不通到那邊。在現(xiàn)在的規(guī)劃里面，很多地方都通了，廣州的南沙接下來也可能要造地鐵，廣州、深圳一體化。

吳曉波：對，現(xiàn)在廣東的各個城市其實都有以自己為中心的能力。比如說，廣州原來有珠江新城，現(xiàn)在旁邊有了一個金融城；往下還有琶洲會展中心，往北是它的智慧城、科技城。

廣州也希望以珠江新城和金融城作為中心，俯視整個東莞、佛山、中山地區(qū)。在未來，它們會形成競爭關(guān)系嗎？還是在你的判斷中，未來就是以深圳為單點了？

劉德科：以深圳為單點，以廣州為副點，二者融合在一起?，F(xiàn)在有一種說法，說這些城市會不會變成深圳的一個區(qū)，我覺得那可能會比較遙遠(yuǎn)。

但是反過來說，城市的性質(zhì)區(qū)劃其實不那么重要，重要的是它是不是能成為城市有效的一部分。就像新澤西跟紐約，在美國它們是兩個州，而美國是聯(lián)邦制的，這兩個州就相當(dāng)于兩個國家。在深圳，就算惠州不并入深圳，但城市一體化是沒有問題的。不單惠州，還包括中山、東莞、佛山，如果地鐵網(wǎng)絡(luò)全部建成的話，深圳就會變成一個超級城市。

回到你最初的問題：深圳的房價會不會逼近紐約。其實差不多就是這樣的。但是聽到這句話，很多人會很無奈，覺得我一直在鼓吹房價。

吳曉波：中國的房價問題，有時候講起來讓人很興奮，因為它代表了中國經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一部分；但是另外一方面也會讓人很焦慮，因為房價確實越來越貴。

年輕人一個月才多少工資？但不管多少，對企業(yè)來講都是很高的成本。第一，中國企業(yè)很可憐，因為中國所有的稅收不是直接稅，而是間接稅，稅收都在企業(yè)身上。第二，2008年中國的《勞動合同法》修改以后，用工成本越來越高。房價一漲，就會產(chǎn)生巨大的效應(yīng)。

如果我們回歸到一兩年前來看，作為深圳市政府，有辦法能夠讓深圳的房價變得更合理嗎？

劉德科：沒有辦法，深圳已經(jīng)很努力了，沒有土地能怎么辦呢？

吳曉波：調(diào)控也沒有用嗎？

劉德科：家里的米只有這么多，如果調(diào)控說，「你每天只能吃一粒米」，你會怎么辦？他們現(xiàn)在在努力填海，讓土地變多一點；加上開發(fā)關(guān)外，包括行政區(qū)的調(diào)整，比如光明新區(qū)跟坪山新區(qū)現(xiàn)在都成為深圳的一個區(qū)了；再加上邊上城市的一體化，深圳人在深圳買不起房子，就到惠州去買，到東莞去買。

吳曉波：這樣的話，交通要非常便利才行。

劉德科：所以深圳地鐵在國內(nèi)是很先進(jìn)的，現(xiàn)在的通車的大概有300公里左右，未來會更多。

如果我們只統(tǒng)計深圳的房價，可能會怨聲載道；如果把深圳周邊的城市都算上，把它當(dāng)成一個大城市來統(tǒng)計房價，你可能會舒服一點。

4th

吳曉波：1995年到2005年這10年時間中，深圳的房價像一條帶魚一樣，基本上沒有什么太大的波動，甚至還有一段下跌的狀況。之后出現(xiàn)了3次大規(guī)模的上漲。第一次在2006年；第二次在2010年，那是中國的四萬億計劃帶來的房價波動；第三次就是2016年這一次大幅度的陡狀的上漲。

其中有一個特點，第一波和第二波的上漲，都有一個回調(diào)期。那么你覺得2016年的這波上漲，未來的曲線會回調(diào)還是上漲？這個對大家來說很重要，如果會回調(diào)，那就要快點買房子。

劉德科：什么時候回調(diào)不知道，但是回調(diào)是必然的。房價就跟這條曲線一樣，波動上漲，一直漲的話誰也受不了。

你剛才講的那個3個波段非常有趣，它跟整個中國的房價曲線是高度吻合的，包括這一輪的暴漲。我們上一期在聊杭州的時候，杭州的房價曲線跟中國是不吻合的。

吳曉波：2008年－2009年的回調(diào)是四萬億的結(jié)果，2005年的回調(diào)應(yīng)該是大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資的結(jié)果。那么這一輪又是一個大規(guī)模貨幣增發(fā)的結(jié)果嗎？

劉德科：因為深圳的市場經(jīng)濟非常發(fā)達(dá)，它對政策太敏感。只要一刺激，它就最先上來，但是壓制之后，未必它先退。

吳曉波：那這就是比較健康的一個城市。

劉德科：對，深圳是可以抗周期的，哪怕是跌，也是穩(wěn)定的回調(diào)。甚至我可以預(yù)言，在未來的10年也是這樣，深圳依然會保持這個德行。這是個好德行啊，當(dāng)然對于有些人來說是痛苦的。

吳曉波：如果哪一天德科要寫一本《中國房地產(chǎn)史》的話，深圳是一個標(biāo)桿性的城市。各種各樣的大型的房地產(chǎn)企業(yè)，以及最近這十來年整個產(chǎn)業(yè)的變革，跟房地產(chǎn)的關(guān)系非常緊密。

劉德科：對，密切到能夠通過房產(chǎn)地的窗口，看到整個中國經(jīng)濟的起伏狀況。

吳曉波：和年輕人一樣，發(fā)展得很快速，但是同時也很焦慮。

劉德科：焦慮是沒有辦法的。因為中國雖然GDP穩(wěn)定了，但是我們?nèi)蕴幵谔厥獾霓D(zhuǎn)型期，每個人都得承受房價的劇烈運動。假設(shè)你生活在紐約，你也會抱怨高房價，可是你的抱怨聲不會那么大，因為過去這二三十年就是這樣子的，你父親也是這樣子，你也是這樣子，你就不會抱怨了。

吳曉波：如果中國還有第二個像深圳這樣的城市，會是哪個？

劉德科：大家都在爭論這個問題。廣州也可能，杭州也可能，甚至有些人覺得武漢也可能。但我覺得杭州的可能性會更大一點。

吳曉波：你覺得上海未來會怎么樣？

劉德科：上海跟深圳不存在競爭關(guān)系，沒有誰取代誰。上海跟香港倒是存在競爭關(guān)系，看過去100年的歷史，香港下去的時候，上海就崛起了，上海下去的時候香港就起來，現(xiàn)在也存在這個周期。

來源：德科地產(chǎn)頻道（id：dekedichan）