業(yè)主大會(huì)怎么開？想要知道看過來！

（根據(jù)國(guó)家和上海市相關(guān)規(guī)定整理）

物管大事怎么搞，共同決定是個(gè)寶^①。

業(yè)主大會(huì)要開會(huì)，千頭萬緒事不少。

會(huì)前公告不要忘，一十五天是最少^②。

參會(huì)人數(shù)有規(guī)定，兩個(gè)過半不能少^③。

居委應(yīng)當(dāng)多督導(dǎo)，房辦也要現(xiàn)場(chǎng)到^④。

議案確定多考量，合法合情恰當(dāng)好。

工作人員先選好，利害關(guān)系回避掉^⑤。

選票七日前送到，好讓業(yè)主多思考^⑥。

上門送票兩人行，保存證據(jù)很重要。

當(dāng)面領(lǐng)票須簽收，其他方式要公告^⑦。

開票須要選日子，各方代表均要到。

唱票計(jì)票和監(jiān)票，三種角色配合好。

表決規(guī)則已法定，通過條件請(qǐng)對(duì)照^⑧。

資金改建三過二，其他過半不可少。

人數(shù)面積均要計(jì)，是否過票算算好。

匯總表決要明了，參與簽字不忘掉^⑨。

會(huì)議紀(jì)要寫清楚，形成檔案管管牢。

會(huì)議決定須公告，居委那里要抄報(bào)^⑩。

業(yè)主大會(huì)這么開，大家都會(huì)說你好。

和諧小區(qū)共努力，安居樂業(yè)基礎(chǔ)牢。

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[注釋：]

1－《物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

2－《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。上海市房管局、民政局《關(guān)于印發(fā)〈加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號(hào)）規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前15日，由業(yè)主委員會(huì)（或籌備組、換屆改選小組等，本條下同）將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，并書面通知所在地的房管辦事處、居（村）民委員會(huì)派代表參加，聽取意見、建議。

3－《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

4－《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

5－上海市房管局、民政局《關(guān)于印發(fā)〈加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號(hào)）規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定征詢意見表或者表決票（選票）發(fā)放、回收、計(jì)票、唱票、監(jiān)票及其他會(huì)議工作人員名單（與表決事項(xiàng)有直接利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

6－上海市房管局、民政局《關(guān)于印發(fā)〈加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號(hào)）規(guī)定，征詢意見表或表決票（選票）應(yīng)當(dāng)在投票日期7日前，按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定送達(dá)全體業(yè)主，并保存送達(dá)憑證。

7－《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈市住房保障房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)若干意見〉的通知》（滬府辦發(fā)〔2009〕51號(hào)）規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)的方式，并由業(yè)主簽收。如確需采取按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，或者投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報(bào)箱、房屋內(nèi)的方式送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會(huì)的工作人員證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。

8－《物權(quán)法》第七十六條第二款、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條第三款規(guī)定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

9－上海市房管局、民政局《關(guān)于印發(fā)〈加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號(hào)）規(guī)定，投票結(jié)束后，在規(guī)定時(shí)間采取公開驗(yàn)票方式，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認(rèn)真核對(duì)，計(jì)算票數(shù)，當(dāng)場(chǎng)公布投票結(jié)果，并由唱票、計(jì)票和監(jiān)票人作出記錄。房管辦事處、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表到場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督。

10－《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第二十條規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。上海市房管局、民政局《關(guān)于印發(fā)〈加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號(hào)）規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并將表決結(jié)果在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如業(yè)主對(duì)表決結(jié)果存在疑問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織業(yè)主對(duì)表決票進(jìn)行復(fù)查。