吳薇

（天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所，天津300457）

摘要：隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，房屋權(quán)屬登記的重要性日益凸現(xiàn)，房屋交易過程涉及諸多復(fù)雜的法律問題，房屋登記機(jī)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)日趨加重。目前，在登記審核環(huán)節(jié)中通常以實質(zhì)性審查為登記機(jī)構(gòu)的工作重點，實際操作中，應(yīng)當(dāng)將公證制度引入到審核環(huán)節(jié)，作為審核工作的必要補充。登記制度與公證制度有效契合，實現(xiàn)職能、優(yōu)勢互補，有利于保證房屋登記公示的準(zhǔn)確性和公信力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：權(quán)屬登記；實質(zhì)性審查；公證制度；公證文書

中圖分類號：F293.3         文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A             文章編號：1671-8089（2010）01-0117-02

近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)定，特別是去年在國家一系列優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，二手房價格和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄。眾所周知，房產(chǎn)買賣的最終目的是為了完成法律意義上的權(quán)屬登記，目前房屋登記機(jī)構(gòu)通常以實質(zhì)審查作為登記工作的重點。實質(zhì)性審查是指登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人進(jìn)行登記的法律原因和法律關(guān)系進(jìn)行全方位的審查，并對其真實性承擔(dān)法律責(zé)任。在實踐操作中，面對持續(xù)上漲的交易量及越來越復(fù)雜的法律問題，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實質(zhì)性審查有一定局限性，有時候甚至顯得力所不及。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定房產(chǎn)市場和房屋管理秩序，預(yù)防房產(chǎn)糾紛，減少訴訟，發(fā)揮公證制度在房產(chǎn)管理中的作用具有一定的現(xiàn)實意義。因此，筆者認(rèn)為將公證行為納入到房屋登記管理活動中是必要的。

一、現(xiàn)階段登記機(jī)構(gòu)辦理二手房過戶時主要面對問題

1、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人交易行為的影響。二手房買賣的最終目的是為了完成法律意義上的權(quán)屬登記。通常認(rèn)為，動產(chǎn)通過占有公示，不動產(chǎn)通過登記公示。登記的目的在于公示，在于保障不動產(chǎn)交易的安全，但由于這種權(quán)利的外表和權(quán)利標(biāo)的分離，極易導(dǎo)致形式上的權(quán)利和權(quán)利真實情況出現(xiàn)偏差。其中最能產(chǎn)生問題的環(huán)節(jié)是目前二手房交易多有中介機(jī)構(gòu)介入。在簽署正式的房屋買賣協(xié)議前，通常中介機(jī)構(gòu)會要求當(dāng)事人雙方共同與該中介機(jī)構(gòu)簽訂一份《房屋買賣中介合同》，而這份合同往往與到房屋登記機(jī)關(guān)辦理過戶時填寫的制式合同不一致。由于原合同由中介公司自行制定，預(yù)先在合同中加重對方當(dāng)事人的義務(wù)，免除本方的責(zé)任，侵犯對方當(dāng)事人的合法權(quán)益，忽略雙方當(dāng)事人的真正意思表示。這就造成一旦買賣雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛，就會給正常的產(chǎn)權(quán)登記管理工作帶來影響，一旦發(fā)生訴訟行為，登記機(jī)構(gòu)還要出庭應(yīng)訴，從而增加訴訟成本、經(jīng)濟(jì)成本以及時間成本。

2、房屋交易過程中涉及的法律問題。房屋交易過程中涉及到大量的法律問題，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式就包括：買賣、贈與、繼承、置換等多種形式，其中涉及到民事主體資格、房產(chǎn)權(quán)利人認(rèn)定、交易意思表示、權(quán)利與義務(wù)對等、法律責(zé)任等方方面面的法律問題，以及與之相關(guān)的房產(chǎn)中介、委托行為、聲明、夫妻財產(chǎn)等具體的法律問題。

3、房屋登記審核中現(xiàn)階段實質(zhì)性審查的不足。在辦理登記過程中進(jìn)行的實質(zhì)性審查是有一定局限性的，登記部門要擔(dān)負(fù)實質(zhì)性審查職責(zé)，就必然要形成與這一職能相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)和管理人員，而這又是目前各個登記機(jī)構(gòu)無法解決的問題。再有，房產(chǎn)買賣畢竟是一種市場經(jīng)濟(jì)行為，登記機(jī)構(gòu)的工作人員過度介入，可能會影響到當(dāng)事人交易自由和完全的意思表達(dá)，但是如果登記錯誤，登記機(jī)構(gòu)可能面臨賠償責(zé)任，為避免承擔(dān)錯誤登記責(zé)任，登記部門和人員又可能無限擴(kuò)大審查范圍，導(dǎo)致登記時間延長，交易成本增加。在現(xiàn)實操作中是否事無巨細(xì)的進(jìn)行實質(zhì)性審查是矛盾的。

二、房產(chǎn)交易審核中發(fā)揮公證制度作用，對房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及交易人的權(quán)益具有促進(jìn)和保障的作用

1、登記制度與公證制度有效契合，實現(xiàn)職能互補。公證書作為一種具有很強的證據(jù)效力的文書，實踐中，登記機(jī)關(guān)對于公證書一般采取形式審查方式，并據(jù)此作出房屋登記行為。登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)的一種公示制度，公證制度是國家法律證明制度。兩者雖然都有保護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)變動和交易的安全的功能，但他們保護(hù)的角度、方法均不同。登記制度是以登記的方法，使物權(quán)變動產(chǎn)生推定力、對抗力和公信力，由此對其產(chǎn)權(quán)的靜態(tài)進(jìn)行保護(hù)，即確認(rèn)權(quán)屬和對產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果進(jìn)行保護(hù)。公證制度是通過證明活動對不動產(chǎn)變動的過程進(jìn)行監(jiān)督，從而保證物權(quán)變動行為的真實性、合法性。登記發(fā)生在交易完成以后，而公證則在交易的過程中就已經(jīng)介入，其服務(wù)、溝通、證明、監(jiān)督的功能，能夠起到預(yù)防糾紛、較少訴訟的作用。

2、登記制度與公證制度相互支撐，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。雖然登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實質(zhì)性審查時可以簡潔地設(shè)計登記程序，在保持對物權(quán)變動的有效控制的同時，又方便快捷地服務(wù)登記申請人，但是，登記部門進(jìn)行的實質(zhì)性審查有一定局限性。如果登記部門要擔(dān)負(fù)實質(zhì)性審查職責(zé)，就必然要形成與這一職能相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員。如果登記錯誤，還可能承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任，為避免承擔(dān)錯誤登記責(zé)任，登記部門和人員又可能無限擴(kuò)大審查范圍，導(dǎo)致登記時間延長，交易成本增加，這又是相互矛盾的。

公證機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人申請，對登記事項進(jìn)行實質(zhì)性審查則具有較強的法律特性和充分的可行性。第一，審查職責(zé)由具有法律職業(yè)素養(yǎng)的公證人員承擔(dān)。必須經(jīng)過加司法考試取得法律職業(yè)資格證書，并進(jìn)行崗前培訓(xùn)，才能獲得成為執(zhí)業(yè)公證員，這就使得從人員素質(zhì)上保證了公證人員能夠擔(dān)負(fù)起登記前置實質(zhì)審查的責(zé)任。第二，審查依據(jù)特定的法律程序進(jìn)行。公證人員進(jìn)行物權(quán)變動法律行為的實質(zhì)審查時，都是依據(jù)特定的法定程序進(jìn)行，主要是《公證程序規(guī)則》和其他相關(guān)法律規(guī)定，不由公證人員隨意而為，以此保障審查的質(zhì)量。第三，審查后出具的公正文書具有法定效力?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第六十七條規(guī)定：“經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實的根據(jù)。”公證的證明力可供物權(quán)登記部門直接使用，為并使物權(quán)變動在產(chǎn)生糾紛時，得以迅速的解決，這是其他證據(jù)所不具備的。第四，公證行業(yè)已建立健全責(zé)任賠償制度。最高賠償總限額為所交保費的200倍，單項賠償限額為該項公證收費的1000至1200倍，基本滿足了公證賠償?shù)男枰?。索賠程序簡捷，實行明列單證索賠制，建立了公證責(zé)任賠償網(wǎng)站，保證迅速賠付，最大限度地預(yù)防了索賠糾紛。

3、公證制度有利于保證房屋登記公示準(zhǔn)確性和公信力。公示原則是世界各國不動產(chǎn)變動立法上普遍堅持的原則。當(dāng)前，房屋登記機(jī)構(gòu)對于登記中進(jìn)行的審查不可能是完全意義上的實質(zhì)審查，而把公證制度引入房屋登記中，公證進(jìn)行的實質(zhì)審查可以在一定程度上把虛假的、無效的或者可以撤銷的原因行為有效地排除在公示之外，進(jìn)而保證了公示的準(zhǔn)確性。

綜上，將公證納入房產(chǎn)管理活動體系，使公證成為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，對房產(chǎn)市場的培育和房產(chǎn)交易活動的健康發(fā)展及交易人合法權(quán)益的保護(hù)具有促進(jìn)和保障的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]程琥，侯丹華.房屋登記.法律出版社，2009.13-136

作者簡介：吳薇，本文作者在開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所從事房屋權(quán)屬登記審核工作，從事該項工作數(shù)年，積累了豐富工作經(jīng)驗，依靠專業(yè)技能和豐富的知識閱歷，努力工作熱情為民服務(wù)。