◎文丨掘金大師

◎來源丨海外掘金（ID:gold1849）

租金收益率一直是房產(chǎn)投資關(guān)注的重點(diǎn)，放眼世界各大城市，哪些地方租金收益率較高，哪些城市能成為下一個(gè)投資風(fēng)口？掘金大師根據(jù)權(quán)威的“全球房產(chǎn)指南”、CoreLogic、Zillow上的數(shù)據(jù)，發(fā)布全球各大城市租金收益率，看看各城市房產(chǎn)年租金收入與購房總價(jià)之比例。

分析發(fā)現(xiàn)，日本的東京和大阪、美國(guó)幾大熱門城市、歐洲的馬德里、加拿大的蒙特利爾、新西蘭的惠靈頓等，均擁有比較不錯(cuò)的租金回報(bào)率。而在戶型方面，中小型公寓回報(bào)率普遍高于大型公寓和別墅。

值得注意的是，國(guó)內(nèi)四大一線城市的租金回報(bào)率卻出奇的低，這也使得“全球房產(chǎn)指南”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資作出了泡沫警告。國(guó)人投資房地產(chǎn)主要是期待資產(chǎn)價(jià)格升值來實(shí)現(xiàn)收益，而非通過中長(zhǎng)線的租金回報(bào)來實(shí)現(xiàn)收益。

與之相反，日本雖然有人口下降趨勢(shì)，購房總需求不足，但房屋租賃市場(chǎng)卻比較火熱。其資產(chǎn)增值程度有限，但租金回報(bào)率比較高，表現(xiàn)出一幅與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資截然相反的情形。

本文數(shù)據(jù)來源：

• -全球房產(chǎn)指南（Global Property Guide），包含全球各國(guó)房?jī)r(jià)、稅收、租金等多方面的權(quán)威信息；

• -CoreLogic，全球最重要的房地產(chǎn)信息和情報(bào)提供商之一；

• -Zillow是美國(guó)房地產(chǎn)交易必看的網(wǎng)站，集合全美多家MLS房產(chǎn)數(shù)據(jù)，提供詳實(shí)的美國(guó)地產(chǎn)信息。

下面是具體情況。

1歐洲

 倫敦

倫敦房產(chǎn)回報(bào)率平均是3%左右。

倫敦城區(qū)與周邊地區(qū)房地產(chǎn)收益率有一定落差。中心城區(qū)租金收益率略高于周邊地區(qū)。就拿120平米的公寓來說，中心城區(qū)租價(jià)約為是6600英鎊/月，售價(jià)是25萬英鎊，而周邊地區(qū)是約為5000英鎊/月，售價(jià)卻高達(dá)23萬英鎊，其對(duì)應(yīng)收益率是3.21% 和2.72%。

巴黎

法國(guó)巴黎房地產(chǎn)回報(bào)率中規(guī)中矩，租金收益率平均水平低于4%。巴黎房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，這一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。 據(jù)全球房地產(chǎn)指南報(bào)道，巴黎中心城區(qū)公寓每平米高達(dá)11600 歐元，而每平米月租金卻徘徊于30到36歐左右。

馬德里

西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回溫，一方面與其逐漸走出債務(wù)危機(jī)有關(guān)，另一方面與外國(guó)投資者進(jìn)駐有關(guān)。馬德里中心城區(qū)和郊區(qū)租金有一定差異。就投資而言，馬德里中心城區(qū)的小型公寓是最好的選擇，郊區(qū)的小型公寓次之，租金收益率均接近5%。

2北美

美國(guó)

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是海外投資不可或缺的資訊來源。根據(jù)美國(guó)最大房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow的房?jī)r(jià)與月租金中位數(shù)等數(shù)據(jù)，美國(guó)南部城市奧蘭多在美國(guó)熱門城市中，租金回報(bào)率位居榜首，高達(dá)10%。其他熟為人知的大城市租金回報(bào)率同樣誘人，基本維持在5%左右的水平。

加拿大

加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)同樣火爆。出人意料的是，蒙特利爾租金收益率遠(yuǎn)高于溫哥華和多倫多。一座60平方左右的公寓收益率高達(dá)7%。 多倫多房產(chǎn)租金收益率游走于5% 左右，溫哥華房產(chǎn)收益率與多倫多基本持平。而隨著溫哥華、多倫多兩大城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，兩地租金收益率或?qū)⒅鸩浇档汀?/span>

3大洋洲

澳大利亞

將臥室的數(shù)量作為標(biāo)準(zhǔn)，悉尼的租金收益率存在較大的波動(dòng)。全球房地產(chǎn)的研究表明，1房租金回報(bào)率高達(dá)5%, 3、4 房租金回報(bào)率低于3%。樣本進(jìn)一步表示，悉尼小型公寓是投資海外房產(chǎn)的絕佳途徑。而CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，墨爾本的公寓回報(bào)率為4.1%，別墅的回報(bào)率則只有2.9%。

新西蘭 

新西蘭近年來成為海外房地產(chǎn)投資的新寵。就拿惠靈頓而言，房地產(chǎn)租金回報(bào)率從6.88%到8.43%不等。這進(jìn)一步說明，新西蘭除了是居住圣地，亦是海外投資的好去處。

4亞洲

日本

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的較高租金收益率，成為吸引海外投資者的關(guān)鍵。即便人口中長(zhǎng)期呈下降趨勢(shì)，房屋租賃市場(chǎng)卻依然值得期待。其中，中小戶型用作民宿投資成為熱潮，東京小型公寓收益率高于大型公寓，這與小型公寓市場(chǎng)火爆有一定聯(lián)系。但東京房地產(chǎn)的平均收益率游走在3.4到5.4%之間。相比之下，大阪房地產(chǎn)投資率更誘人，高達(dá)6%。

東京和大阪的平均租金收益率比較高，但不算驚艷。然而，若是臨近商圈和電車站附近的中小戶型公寓，其租金回報(bào)則能達(dá)到8%-10%，前提是要選好的地段和投資標(biāo)的。這也造成了最近國(guó)人蜂擁至日本投資小戶型民宿的現(xiàn)象，花費(fèi)不到國(guó)內(nèi)一線城市房產(chǎn)價(jià)格的一半，就可投資日本民宿，并獲得高出國(guó)內(nèi)幾倍的租金收益率。

新加坡

新加坡向來被譽(yù)為亞洲的天堂，可其獨(dú)特的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得租金回報(bào)率出人意料地低。全球房地產(chǎn)指南甚至說，你永遠(yuǎn)不會(huì)想去新加坡買一套房地產(chǎn)投資。新加坡公寓每一平米約為13500美元。與此同時(shí)，新加坡租金收益率徘徊于2.5%，大型公寓的投資率略低于小型公寓。也就是說，如果你對(duì)新加坡情有獨(dú)鐘，那小型公寓投資會(huì)是更好選擇。

香港

香港投資房產(chǎn)的租金收益率低于正常水平。普遍的租金收益率徘徊于2%到3%之間。這意味著房產(chǎn)所有人依賴房屋租賃來獲得利潤(rùn)的想法基本破滅。與此同時(shí)，相對(duì)租金而言，香港房屋的出租費(fèi)用并不低。120平方的公寓月租金高達(dá)7000美元。眾所周知，香港富裕階層向來會(huì)購買房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值。與此相類似的市場(chǎng)有澳門和新加坡。

中國(guó)大陸四大一線城市

*注：內(nèi)陸四大城市房?jī)r(jià)由中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2016年6月百城房?jī)r(jià)指數(shù)算出，城市平均租金根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的《中國(guó)城市租金排行榜》得出。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金回報(bào)率持續(xù)走低，一線城市的租金回報(bào)率均低于3%，其中北京、上海、深圳的租金回報(bào)率更是低于2%，最高的廣州也只有2.55%。

如果買房后希望通過租金來獲得回報(bào)，顯然國(guó)內(nèi)一線城市并非太好的選擇，需要40-60年的租金收入才能收回購房時(shí)所花的成本。假如一個(gè)人25歲買了一套房，在不考慮通脹的情況下，最快要到65歲回本。

人生又有幾個(gè)40年或60年呢？國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格的增值能否一直像近年來一樣無休止地上漲呢？