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義馬市某社區(qū)管理處與張某房屋買賣合同糾紛一案

----收取預訂購房款而未交房構(gòu)成違約還是締約過失

案情

2007年義馬市某社區(qū)管理處為了解決社區(qū)居民新增住宅需求，決定以非盈利方式集資建房并予以公告。規(guī)定購房者每戶預交80%的房款，到分房的時候再把余款補齊。該小區(qū)居民張某遂按照每套房屋預付款53000元預購了兩套房屋。后來管理處發(fā)現(xiàn)預購房屋超出了建房數(shù)量，經(jīng)居委會研究決定，每戶限購一套房屋，對多購房者預交款予以退還，并按照同期銀行貸款利息給予補償。2009年8月，管理處通知包括張某領取相應款額。經(jīng)計算，扣除一套房屋未付款余額13000元，管理應退還張某另外一套預交購房款余額40000元，利息3240元。因協(xié)商未果，該款額原告張某至今未予領取，并于2013年5月份將社區(qū)管理處訴至三門峽義馬市人民法院，要求請求法院依法判決被告退回原告購房款53000元，支付違約金50000元并承擔本案訴訟費用。

分歧

本案在審理過程中存在兩種意見。第一種意見認為，雙方房屋買合同已經(jīng)成立，被告未交付房屋應承擔違約責任。第二種意見認為，因合同內(nèi)容不確定，雙方仍在締約磋商過程中，合同并未成立，被告應擔締約過失責任。

說法

三門峽市義馬法院最終依第二種意見作出（2013）義民初字第311號民事判決，判令義馬市某社區(qū)管理處于返還張某預付款余額40000元，并以支付同期銀行利息的方式賠償張某相應的經(jīng)濟損失。

本案爭議的焦點在于原被告雙方購房合同是否成立或有效，和在此前提下所區(qū)分的違約責任和締約過失責任，以及原被告雙方的責任劃分問題。

長期以來，我國合同法理論一直未嚴格區(qū)分合同的成立與生效問題。從我國司法實踐來看，基本上也沒有嚴格區(qū)分合同成立與合同生效問題。然而二者區(qū)分意義顯著，其法律后果在于司法實踐中對合同不成立與合同無效之責任的分類與承擔有重大區(qū)別。

一般認為，合同成立是合同訂立的結(jié)果，即雙方當事人完成合意的客觀狀態(tài)。合同的生效是指合同成立后效力的發(fā)生。 合同成立始于承諾生效，它是當事人對合同標的、數(shù)量等內(nèi)容協(xié)商一致的結(jié)果。所以，合同成立必須有以下兩個要件：須有兩方以上訂立合同的當事人；對合同標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商一致，達成合意。當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。合同不具備成立的要件，即不成立。而合同無效是指合同成立后，因合同欠缺一定生效要件而致合同當然不發(fā)生效力。

本案中，從原告提交證據(jù)之收據(jù)來看，其上載明收款“系付一層房款”，說明買賣標的物——房屋的位置、戶型、面積等內(nèi)容并不明確，除了樓層確定之外。其余諸如購房條件、買賣雙方權利義務、違約責任等合同主要內(nèi)容均無明確約定。由此說明合同內(nèi)容不確定，雙方仍在締約磋商過程中。細分契約行為：被告張榜公示行為應視為要約引誘，原告所交付房款系預付款，此行為屬于要約。故而本案合同狀態(tài)應當為未成立。

對購房合同不成立的責任定性問題，應當認定為締約過失責任。首先，締約過失責任制度旨在解決合同訂立階段，合同因當事人一方的過失致不能成立或無效時，有過失的一方應否就他方當事人及因信賴合同成立而遭受的損失負賠償責任的問題。其次，依據(jù)我國《合同法》第42條關于締約過失責任的規(guī)定，認定締約過失責任需要四個要件：1、締約人一方當事人有違反法定附隨義務或先合同義務的行為。2、該違反法定附隨義務或先合同義務的行為給對方造成了信賴利益的損失。3、違反法定附隨義務或先合同義務一方締約人在主觀上必須存在過錯。4、締約人一方當事人違反法定附隨義務或先合同義務的行為與對方所受到的損失之間必須存在因果關系。最后，具體到本案中，原告基于對被告作出的集資建房行為，并預交了相應購房款，其信賴利益理應受到保護。但因被告工作疏忽，所收款之預定的房屋數(shù)量遠超出其所建筑的房屋數(shù)量，最終致使被告無法向原告交付爭議房屋。故三門峽市義馬人民法院綜合考慮房屋的福利性質(zhì)、原被告過錯和市場行情等因素，依法作出上述判決。