違約責(zé)任與締約過失責(zé)任相比，其不同之處在于，違約責(zé)任是以合同的有效成立為基礎(chǔ)的。在合同成立前，因過失而致相對(duì)人受損害時(shí)，不能依合同違約責(zé)任請(qǐng)求損害賠償，而需依締約過失責(zé)任請(qǐng)求賠償，所以違約責(zé)任救濟(jì)的是合同的履行利益，而締約過失責(zé)任救濟(jì)的是法律肯定的信賴?yán)妗?/p>

原告肖某系重慶市武隆縣巷口鎮(zhèn)白楊村8社村民。2002年因修建渝懷鐵路需征用拆遷原告房屋，武隆縣渝懷鐵路征地拆遷辦公室將在武隆縣巷口鎮(zhèn)白楊村4社修建的統(tǒng)建樓甲單元4樓1號(hào)房屋一套作為補(bǔ)償分配給原告肖某，該房屋辦理的是集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證。

2003年2月25日，肖某(協(xié)議甲方)與被告王某(協(xié)議乙方)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定:“甲方將甲單元四層壹號(hào)一套磚混結(jié)構(gòu)住房轉(zhuǎn)讓給乙方，并達(dá)成如下協(xié)議:房屋轉(zhuǎn)讓(賣)費(fèi):單方造價(jià)460.00元/平方米，人民幣68950.00元，同時(shí)必須向乙方提供購(gòu)房所必備的二證:即《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》和《國(guó)有土地使用證》。根據(jù)雙方協(xié)商，甲方必須提供辦理該房屋過戶時(shí)所需的相關(guān)資料并協(xié)助乙方辦理有關(guān)該房屋過戶所需的一切手續(xù)。”同年被告入住該房屋。

2008年7月24日，原告肖某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令前述房屋買賣合同無效并由王某退還房屋，法院判決確認(rèn)該房屋買賣合同無效。

2009年3月18日，肖某再次向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告王某立即退還房屋并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告王某則向法院提起反訴，請(qǐng)求判令被反訴人肖某返還購(gòu)房款68950元，并承擔(dān)由此導(dǎo)致的締約過失責(zé)任208878.80元。另經(jīng)價(jià)格認(rèn)證中心鑒定，爭(zhēng)議房屋在2009年3月18日的市值為194860.90元。

締約過失責(zé)任，是指合同成立前的締約過程中，因締約人一方致合同不成立或無效，或被撤銷所具有的過失所承擔(dān)的責(zé)任。

締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件有四:第一，當(dāng)事人違反先合同義務(wù)，這里的先合同義務(wù)指要約生效后、合同成立前，締約雙方在磋商過程中發(fā)生的說明、告知、注意等義務(wù);第二，主觀有過錯(cuò)，此所謂過錯(cuò)，乃是指一方對(duì)于合同的不成立、無效或者被撤銷存在過錯(cuò)，也即具有可歸責(zé)性;第三，對(duì)方受有損失，這里所謂的損失，通常是指信賴?yán)娴膿p失，即在相信合同有效存在而合同不存在的情況下所遭受的損失;第四，負(fù)有先合同義務(wù)一方主觀上的過錯(cuò)與另一方遭受的損失存在因果關(guān)系。

本案中，原告肖某與被告王某簽訂的房屋買賣協(xié)議因?yàn)檫`反國(guó)家土地管理法規(guī)而被依法確認(rèn)無效，原告肖某在明知自己的房屋不具備辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》條件的情況下依然與被告王某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，違反了先合同義務(wù)，并且主觀存在過錯(cuò)。因此，王某在與肖某簽訂房屋買賣協(xié)議到協(xié)議被確認(rèn)無效的過程中存在信賴?yán)鎿p失;而且，肖某的過錯(cuò)和王某的信賴?yán)鎿p失之間存在因果關(guān)系，是造成協(xié)議無效的主要原因，由此，肖某應(yīng)對(duì)其造成的損失承擔(dān)主要責(zé)任，而被告王某在簽訂協(xié)議時(shí)沒有盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)協(xié)議無效這一后果承擔(dān)次要責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！币虼?，本案原告肖某應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任為按房屋現(xiàn)有的市值194860.90元減去已付購(gòu)房款，這部分就是信賴?yán)鎿p失(即194860.90元b68950元=125910.90元)。