無(wú)證房屋在現(xiàn)實(shí)生活中非常普遍，而無(wú)證房屋拆遷在未辦理權(quán)證的情況其權(quán)利狀態(tài)為何尚需界定，在現(xiàn)有法律制度下，無(wú)證房屋在面臨拆遷時(shí)應(yīng)否獲得補(bǔ)償，如何以及如何獲得有效合理的拆遷補(bǔ)償值得探討。隨著城市化步伐的加快，大量原為集體所有的土地劃入城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，其土地性質(zhì)也發(fā)生相應(yīng)的變化，由原來(lái)的集體土地變更為國(guó)有土地，在該國(guó)有土地上原為農(nóng)民住宅的房屋因城市規(guī)劃的需要面臨拆遷。

但在拆遷問(wèn)題中，同時(shí)暴露出一些矛盾，特別是一些由于歷史原因，許多私人自建的房屋，沒(méi)有辦理有關(guān)證件，可實(shí)際上已建成和居住了十幾年，甚至幾十年，房屋拆遷過(guò)程中不予認(rèn)可，不予補(bǔ)償，不但給這部分拆遷人的財(cái)產(chǎn)造成極大的損失，更會(huì)給社會(huì)引出新的問(wèn)題。本文就此類無(wú)證房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題作一簡(jiǎn)要探討。

一

無(wú)證房屋的權(quán)利性質(zhì)

在探討無(wú)證房屋拆遷補(bǔ)償之前，首先要明晰的就是無(wú)證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理權(quán)證，很明顯這對(duì)于所有權(quán)人而言是一種不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。但對(duì)于尚未辦理權(quán)證的房屋即無(wú)證房屋而言將其定性為物權(quán)顯然是不妥的，因?yàn)槲餀?quán)是一種既得權(quán)、絕對(duì)權(quán)，具有排他性。再則我國(guó)對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)采登記要件主義，故尚未辦理權(quán)證的房屋，其物權(quán)尚未設(shè)立，我們還不能稱之為物權(quán)，其尚處于權(quán)利取得的“先期階段”，相對(duì)于所有權(quán)而言其權(quán)利尚不完整，因此，筆者認(rèn)為在房屋尚未辦理權(quán)證的情況下其權(quán)利性質(zhì)屬于期待權(quán)，是基于物權(quán)的期待權(quán)。

所謂期待權(quán)，是指與既得權(quán)相對(duì)應(yīng)的一種獨(dú)立的民事權(quán)利，是民事主體在依法取得特定權(quán)利的部分構(gòu)成要件之后，受到法律保護(hù)的具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位，當(dāng)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其它要件成就時(shí)即能取得該完整權(quán)利的權(quán)利。期待權(quán)發(fā)生并存在于取得特定權(quán)利的過(guò)程中，作為權(quán)利取得的必要條件的某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但仍處于尚未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。因此，對(duì)未辦理權(quán)證的房屋而言，由于房屋系不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)對(duì)動(dòng)產(chǎn)采取登記要件主義的物權(quán)規(guī)則，此時(shí)權(quán)利人尚未取得房屋的物權(quán)，還不享有完整的物權(quán)處分權(quán)能，盡管在房屋交付使用之日起，權(quán)利人可能已實(shí)際占有該房屋，但權(quán)利人對(duì)該房屋基于物權(quán)的權(quán)能尚未尚未全部實(shí)現(xiàn)，因此，此時(shí)的權(quán)利狀態(tài)尚處于物權(quán)取得的先期階段。只有等到權(quán)證辦理完畢之后權(quán)利人才能取得完整的權(quán)利。

另外需要說(shuō)明的是，權(quán)利人對(duì)無(wú)證房屋享有的期待權(quán)并不是虛無(wú)縹緲的權(quán)利，而是實(shí)實(shí)在在的、獨(dú)立的權(quán)利，且受法律保護(hù)的權(quán)利。作為一種權(quán)利，盡管還處于發(fā)展過(guò)程中的權(quán)利，但權(quán)利人依然可以把它拿來(lái)交易，當(dāng)它受到第三人侵犯時(shí)，權(quán)利人可以獨(dú)立地獲得法律救濟(jì)。當(dāng)期待權(quán)受到侵害時(shí)，期待權(quán)人則可以享有占有返還請(qǐng)求權(quán)、侵犯損害賠償請(qǐng)求權(quán)。盡管我國(guó)法律并無(wú)明確規(guī)定期待權(quán)的相關(guān)權(quán)能，但就法理而言權(quán)利人對(duì)無(wú)證房屋的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有可轉(zhuǎn)讓性、可繼承性。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，無(wú)證房屋面臨拆遷并不鮮見(jiàn)。而房屋的權(quán)證何時(shí)能辦妥遙遙無(wú)期，如在權(quán)證尚未辦畢時(shí)，該房屋又面臨拆遷時(shí)，就容易滋生糾紛。隨著經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)的飛漲，房屋拆遷時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于房屋的交易價(jià)格。

二

無(wú)證房屋的拆遷補(bǔ)償

無(wú)證房屋形成的一部分原因是歷史形成的；另一個(gè)原因是部分單位和居民法制意識(shí)薄弱，沒(méi)有及時(shí)依法辦理房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。無(wú)證并非違章，應(yīng)具體情況具體分析，即使屬于違章建筑，也應(yīng)根據(jù)行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過(guò)罰相當(dāng)”原則給予合理補(bǔ)償。至于如何補(bǔ)償，可以考慮建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在不作為等因素綜合制定無(wú)證房屋的征收補(bǔ)償方案。房屋建造時(shí)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補(bǔ)償。土地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十一條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)使用的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。進(jìn)而可知，無(wú)論被征收人的房屋是否屬于違建，對(duì)被征收人的土地使用權(quán)都應(yīng)給予公平、合理的補(bǔ)償。

房屋系合法建造，不存在權(quán)利瑕疵，未取得合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問(wèn)題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長(zhǎng)期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所稱被拆遷人，是指被房屋屋的所有人，而非擁有產(chǎn)權(quán)證明的人，產(chǎn)權(quán)證明只是房屋所有權(quán)的證明方式之一。條例第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。而本案中王先生所居住房屋并非違章建筑，也并非超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，且根據(jù)房改政策，其對(duì)上述房屋享有完全所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行合法補(bǔ)償安置。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》（國(guó)辦發(fā)明電[2003]42號(hào)）強(qiáng)調(diào)，各地要本著實(shí)事求是的原則,采取積極有效的措施,切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問(wèn)題。對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對(duì)政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應(yīng)的政策,限期處理解決；一時(shí)難以解決的,要耐心細(xì)致地做好解釋工作,并積極創(chuàng)造條件,爭(zhēng)取早日解決。除此之外，各地多有制定相關(guān)政策規(guī)范因歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的房屋補(bǔ)償問(wèn)題，如《解決漳州市區(qū)拆遷安置房辦理產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題意見(jiàn)》、《武漢市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)（試行）》等，都可以作為拆遷補(bǔ)償安置時(shí)的參考。

妥善解決由不可歸咎于個(gè)人的歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的無(wú)證房屋的拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題是一個(gè)法律問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。實(shí)踐中，此類房屋并不在少數(shù)，從人情、合理的角度，不予補(bǔ)償安置的做法定然是不妥當(dāng)?shù)模粡姆山嵌葋?lái)講，對(duì)房屋相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行合法安置補(bǔ)償。