直接從國(guó)家取得國(guó)有土地使用權(quán)方式主要有出讓和劃撥兩種。通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一直被認(rèn)為是一種行政行為，但是以出讓方式取得國(guó)有土地使有權(quán)行為的性質(zhì)，一直在爭(zhēng)論之中。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為是民事法律行為，出讓方與受讓方進(jìn)行的是一種平等主體之間的土地出讓與受讓行為，受讓方不再是出讓方行政管理的對(duì)象，而是與出讓方平等地位受讓土地，因此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為所簽訂的合同應(yīng)是民事合同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同屬于行政合同，它是土地行政主管部門(mén)與相對(duì)人協(xié)商，對(duì)雙方在土地行政管理中權(quán)利、義務(wù)的約定。

        依據(jù)《行政許可法》第十二條規(guī)定，下列事項(xiàng)可以設(shè)立行政許可：“……（二）有限自然資源開(kāi)發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入等，需要賦予特定權(quán)利的事項(xiàng)；……” 土地屬于有限自然資源，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓屬于有限自然資源的開(kāi)發(fā)利用，是一種行政許可行為。國(guó)有土地出讓是國(guó)家特許某些當(dāng)事人享有特定地塊的土地使用權(quán)的行政行為。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定出讓方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，經(jīng)依法登記才能取得。因此，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓取得必須由符合條件的申請(qǐng)人依法申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后取得，我們不應(yīng)簡(jiǎn)單地認(rèn)為國(guó)有土地使用權(quán)有價(jià)值屬性，屬于物權(quán)的一種，而應(yīng)更多的注意到它負(fù)有行政許可這一行政管理的屬性，從而將出讓行為看作是行政許可行為。

       依據(jù)《行政許可法》第五十條的規(guī)定“被許可人需要延續(xù)依法取得的行政許可的有效期的，應(yīng)當(dāng)在該行政許可有效期屆滿(mǎn)三十日前向作出行政許可決定的行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。但是，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！边@就是說(shuō)行政許可如需續(xù)期需要在有效期屆滿(mǎn)前30日前申請(qǐng)，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。具體到建設(shè)用地土地使用權(quán)來(lái)講，有效期屆滿(mǎn)如何續(xù)期呢？

        2007年《物權(quán)法》第一百四十九條第一款的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（簡(jiǎn)稱(chēng)暫行條例）第四十一條的規(guī)定:“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。”

        以上三部法律法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)期滿(mǎn)續(xù)期的規(guī)定存在著互相沖突的地方，應(yīng)如何適用呢？依據(jù)上位法優(yōu)于下位法的原則，當(dāng)然適用《物權(quán)法》或《城市房地產(chǎn)管理法》，但這兩部法律的規(guī)定也存在沖突，那么行政機(jī)關(guān)應(yīng)適用哪部法律？從制定機(jī)關(guān)來(lái)看，《物權(quán)法》是由全國(guó)人大制定的基本法律，《城市房地產(chǎn)管理法》是由全國(guó)人大常委會(huì)制定的一般法律，但是《立法法》對(duì)基本法律與一般法律的效力位階并未作區(qū)分。如果全國(guó)人大與全國(guó)人大常委會(huì)作為一個(gè)機(jī)關(guān)，那么他們制定的法律效力位階應(yīng)該相同，如果全國(guó)人大與全國(guó)人大常委會(huì)是不同的機(jī)關(guān)，那么他們制定的法律效力位階應(yīng)有所區(qū)別，但是《立法法》卻回避了此問(wèn)題。因此我們很難從基本法律與一般法律的區(qū)別來(lái)確定《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》誰(shuí)的效力位階更高。但是《物權(quán)法》在2007年制定，《城市房地產(chǎn)管理法》在1994年制定，依據(jù)后法優(yōu)于前法的原則，應(yīng)該適用《物權(quán)法》的規(guī)定。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期，無(wú)需使用權(quán)人提前申請(qǐng)。

        依據(jù)《行政許可法》第五十八條“行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可和對(duì)行政許可事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，不得收取任何費(fèi)用。但是，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可不得收取任何費(fèi)用，如需收費(fèi)必須有法律、行政法規(guī)的依據(jù)。住宅土地使用權(quán)依法有償取得是毫無(wú)疑義的，但續(xù)期是否還需繳納土地出讓金，當(dāng)然也應(yīng)根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定來(lái)決定。依上文分析，本案應(yīng)該適用《物權(quán)法》，《物權(quán)法》只規(guī)定期滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期，從文義解釋來(lái)講，自動(dòng)續(xù)期就意味著無(wú)需再繳費(fèi)，如果需繳費(fèi)就不是自動(dòng)續(xù)期，因?yàn)闆](méi)有繳費(fèi)或者繳費(fèi)不及時(shí)，就不會(huì)續(xù)期，可以說(shuō)，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定續(xù)期還需要交土地出讓金。同時(shí)，依照《行政許可法》第59條規(guī)定“依照法律、行政法規(guī)收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照公布的法定項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”，即使收費(fèi)，也應(yīng)公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。因此，依據(jù)行政合法性原則，行政行為的作出必須有明確的法律依據(jù)，且適用法律法規(guī)要正確，在缺少合法、明確的收費(fèi)依據(jù)的情況下，行政機(jī)關(guān)就不應(yīng)對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期進(jìn)行收費(fèi)。