東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定

        為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序，保障業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號），結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

        一、鎮(zhèn)（街）職責(zé)

        鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運(yùn)作及活動進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。鎮(zhèn)（街）房管機(jī)構(gòu)、社區(qū)辦或社會事務(wù)辦（局）承辦具體指導(dǎo)和協(xié)助工作，村（居）委會予以協(xié)助和配合。

        二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序

        已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

        （一）申請成立業(yè)主大會。20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立業(yè)主大會的書面要求；或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立業(yè)主大會的書面要求。接到申請后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)在5個工作日內(nèi)審查，符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條第一款、第二款情形之一的，應(yīng)在收到申請之日起30日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組；不符合的，書面回復(fù)申請人。

        （二）產(chǎn)生籌備組成員?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表和村（居）委會代表組成，其成員為7人至15人的單數(shù)，業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或業(yè)主推薦的方式產(chǎn)生，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的60%。建設(shè)單位若不參加籌備組，視為放棄權(quán)利，不影響籌備組的成立，但不免除其《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定的義務(wù)。

        村（居）委會在規(guī)定時間內(nèi)接受業(yè)主報(bào)名參加籌備組，若報(bào)名人數(shù)超過規(guī)定人數(shù)的，由報(bào)名人先協(xié)商，協(xié)商不成的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)解決；村（居）委會應(yīng)當(dāng)會同房管機(jī)構(gòu)對自薦人及被推薦人進(jìn)行身份核實(shí)。

        （三）公示籌備組成員名單。籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)解決。

        （四）業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

        籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

        1．確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

        2．參考市房產(chǎn)管理局提供的范本擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

        3．確定業(yè)主的身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

        4．確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

        5．在業(yè)主中推選選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人；

        6．依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

        7．制定業(yè)主委員會選舉辦法；

        8．召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

        以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

        （五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

        1．業(yè)主委員會委員為5至15人的單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況由籌備組確定；

        2．業(yè)主委員會委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

        3．業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生；

        4．村（居）委會應(yīng)當(dāng)會同房管機(jī)構(gòu)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查。

        5．業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告無異議則視為同意。

        （六）召開首屆業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開前15日將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主；業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，并按以下規(guī)定投票表決管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

        1．業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

        2．業(yè)主大會會議可采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

        3．業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照以下程序進(jìn)行：

        （1）籌備組會同村（居）委會核實(shí)到會業(yè)主身份，發(fā)放選票；

        （2）按照會議議程進(jìn)行選舉或者表決；

        （3）回收選票；

        （4）現(xiàn)場公開計(jì)票；

        （5）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；

        （6）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

        4．業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

        （1）發(fā)放選票

        各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對選票發(fā)放進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，村（居）委會協(xié)助選票發(fā)放組發(fā)放選票，選票發(fā)放組每組至少包含1名籌備組成員。選票發(fā)放組應(yīng)將選票送達(dá)每戶業(yè)主；業(yè)主也可攜帶相關(guān)證明在規(guī)定的時間內(nèi)到選票發(fā)放組的固定設(shè)點(diǎn)領(lǐng)取選票。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當(dāng)通過快遞或其他有效方式將選票送達(dá)，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

        （2）組織投票

        投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。

        業(yè)主收到選票后可以立即投票，并應(yīng)將填好的選票投入流動投票箱內(nèi)。每次投票結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)立即封箱交由村（居）委會集中保管。

        物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將選票填好投入投票箱。

        郵寄的選票應(yīng)當(dāng)放入投票箱，在開票時當(dāng)場拆封。

        （3）組織計(jì)票

        投票結(jié)束后，由推選出來的監(jiān)票人、計(jì)票人（業(yè)主委員會候選人除外）組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行公開驗(yàn)票、計(jì)票。計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)，必要時可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。

        （4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果

        業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會作出決定之日以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于30日。公告應(yīng)當(dāng)由村（居）委會加蓋公章確認(rèn)。

        5．選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名，副主任1-2名。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

        （七）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持下列材料到鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和市房產(chǎn)管理局備案：

        1．業(yè)主委員會備案申請表；

        2．管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

        3．業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

        4．業(yè)主委員會委員（候補(bǔ)委員）房產(chǎn)證（或購房合同）復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）；

        5．業(yè)主委員會委員（候補(bǔ)委員）須提交一寸彩照及個人簡歷表；

        6．業(yè)主大會籌備期間相關(guān)公示和大會現(xiàn)場的照片若干。

        符合規(guī)定的，市房產(chǎn)管理局在5個工作日內(nèi)出具《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》；不符合規(guī)定的，告知理由，提出處理意見。

        （八）業(yè)主委員會備案后，持《業(yè)主委員會備案回執(zhí)》向公安部門申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。

        業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

        三、業(yè)主委員會委員資格自行終止的情形

        業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，業(yè)主委員會不公告的，由村（居）委會進(jìn)行公告：

        （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；  

        （二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

        （三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任或限制人身自由的；

        （四）向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭職的；

        （五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

        四、終止業(yè)主委員會委員資格的程序

        業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

        （一）挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金或業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)的；

        （二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

        （三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

        （四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

        （五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；

        （六）未經(jīng)業(yè)主大會同意，參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，或擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的；

        （七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為；

        （八）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

        終止業(yè)主委員會委員資格，應(yīng)由業(yè)主委員會委員或業(yè)主向業(yè)主委員會提交書面意見。業(yè)主委員會須在村（居）委會的指導(dǎo)下于5個工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理。情況屬實(shí)的，業(yè)主委員會應(yīng)將調(diào)查情況和擬終止業(yè)主委員會委員的提議在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示15日后召開業(yè)主大會，業(yè)主大會經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，作出終止業(yè)主委員會委員資格的決定；業(yè)主委員會未按要求調(diào)查處理的，業(yè)主委員會委員或業(yè)主可向?qū)俚厝嗣裾ń值擂k事處）提出書面申請，由所在村（居）委會組織召開業(yè)主大會，市房產(chǎn)管理局給予指導(dǎo)。

        作出終止業(yè)主委員會委員資格決定后，由業(yè)主委員會將會議結(jié)果張貼在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置，公告30日。被終止資格的委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將業(yè)主委員會相關(guān)資料交回業(yè)主委員會，同時業(yè)主委員會需重新到市房產(chǎn)管理局進(jìn)行備案。

        五、業(yè)主委員會換屆程序

        （一）業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，其程序與選舉首屆業(yè)主委員會相同。

        （二）業(yè)主委員會集體辭職的，按業(yè)主委員會選舉程序成立新一屆業(yè)主委員會。

        六、業(yè)主委員會增補(bǔ)委員程序

        （一）業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

        （二）業(yè)主委員會委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。

        業(yè)主委員會增補(bǔ)委員后，應(yīng)持原備案申請表及回執(zhí)向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及市房產(chǎn)管理局變更備案。

        七、附則

        （一）管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本由省住建廳制定，相關(guān)表格樣本由市房產(chǎn)管理局制定。

        （二）本規(guī)定由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

        （三）本規(guī)定自2012年1月15日起實(shí)施，有效期至2017 年  1月14日。原《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》（東府辦〔2009〕95號）同時廢止。