【原】手把手教你成立業(yè)委會（四）籌備組履職，啟動并落實各項籌備工作。

律贛州 2022-06-24 發(fā)布于江西

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按照法律規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90天內(nèi)，完成業(yè)主大會籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議，表決通過小區(qū)治理基礎(chǔ)性法律文本，如管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會（最終結(jié)果也可能會失?。?。

籌備組具體籌備工作，歸納如下：

1、確認業(yè)主身份，統(tǒng)計本次業(yè)主大會人數(shù)和建筑面積，并向全體業(yè)主公告。（公告時間不少于7天）

2、起草《業(yè)委會選舉辦法（草案）》，確定業(yè)主委員會成員候選人條件、產(chǎn)生辦法及人數(shù)，并向全體業(yè)主公告。（公告時間不少于7天）

3、依據(jù)示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》《業(yè)主委員會章程（草案）》（可有也可無，非必須有的文本）。在擬定過程中可通過多種形式向廣大業(yè)主告知并征求意見。（公告時間不少于7天）

以上需公示項目，可以同時公告。

4、《業(yè)委會選舉辦法（草案）》公告期滿，業(yè)主自薦或推薦報名業(yè)委會候選人，籌備組核查參選人是否符合資格，確定業(yè)委會委員候選人名單（按照江西省物業(yè)管理條例規(guī)定，是差額選舉，需配備至少40%以上的候補成員，其它省份按照各自省條例執(zhí)行），在小區(qū)內(nèi)公告。（公告時間不少于7天）

5、在小區(qū)內(nèi)公告召開首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和內(nèi)容，準(zhǔn)備大會。（公告時間不少于15天，應(yīng)當(dāng)在會議召開時間前15天公告）

相關(guān)注意事項/建議/提示：

1、為了促成業(yè)主大會順利召開，并圓滿結(jié)束，需要確保大會參與人數(shù)達到法定標(biāo)準(zhǔn)，即雙三分之二的業(yè)主（人數(shù)和面積）參與。根據(jù)小區(qū)不同的情況，需要召集自愿者參與動員，確保業(yè)主能較高的積極性參與最后的業(yè)主大會投票工作。

比如，每棟設(shè)置樓棟長（人數(shù)眾多的還要設(shè)置單元長，均需配足輔助人員），負責(zé)本棟業(yè)主聯(lián)絡(luò)，通知業(yè)主投票，發(fā)放選票、回收選票。最大限度讓首次業(yè)主大會，能夠一舉成功。

2、業(yè)主大會涉及的各種法律文本（重中之重是《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》），業(yè)主可以自行參考借鑒本地其它小區(qū)版本，也可以參考本公號所提供的部分文本（免費模式）；也可以聘請專業(yè)律師起草審定（付費模式）。

3、業(yè)主大會會議模式，建議采取書面征求意見模式，不建議采用集體討論模式（戶數(shù)有限的可以）。

4、如果小區(qū)條件允許，可以購買第三方或是使用當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有業(yè)主大會電子/網(wǎng)絡(luò)投票輔助系統(tǒng)，提高投票效率，降低不必要的爭議。

5、其它（略）。

附件一

關(guān)于XXXXXX小區(qū)《業(yè)主委員會章程》《業(yè)主大會議事規(guī)則》

《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會委員選舉辦法》《XXXXXX業(yè)委會委員候選人自薦、推薦辦法》的公告

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)程》、《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合XXXXXX住宅小區(qū)的實際情況，現(xiàn)就XXXXXX小區(qū)《業(yè)主委員會章程》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會委員選舉辦法》《XXXXXX業(yè)委會委員候選人自薦、推薦辦法》張榜公布，征求全體業(yè)主的書面意見。征求意見時間，自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。

籌備組于上述時間受理業(yè)主的咨詢，并聽取意見；同時在XXXXXX業(yè)主微信群設(shè)立征求意見，接受業(yè)主的書面意見。

附件：《業(yè)主委員會章程》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會委員選舉辦法》《XXXXXX業(yè)委會委員候選人自薦、推薦辦法》

特此公告。

聯(lián)系人：XXX

聯(lián)系電話：XXXXXXXX

XXXXXX業(yè)主大會籌備組

XX街道XX路社區(qū)居委會（代章）

XXXX年XX月XX日

附件二

XXXX小區(qū)首次業(yè)主委員會委員

選舉辦法

根據(jù)《江西省物業(yè)管理條例》、《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定選舉方案如下：

第一條為規(guī)范首次業(yè)主委員會選舉，保障業(yè)主依法行使共同管理的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合小區(qū)實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本住宅區(qū)首次業(yè)主委員會的選舉活動。

第三條首次業(yè)主大會會議籌備組負責(zé)組織召開首次業(yè)主大會會議和組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。本物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會委員名額為

7名，任期四年。

第四條業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：

（一）自愿為小區(qū)服務(wù)且居住在小區(qū)的業(yè)主；

（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（三）熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)及具備物業(yè)日常管理知識；

（四）有較好的口頭表達、溝通交流和組織協(xié)調(diào)能力；

（五）要有為小區(qū)建設(shè)甘愿吃苦的奉獻精神和必要的工作時間。

第五條業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦和組織推薦產(chǎn)生，提交業(yè)主大會候選人名單由業(yè)主大會籌備組討論確定。

第六條首次業(yè)主大會會議籌備組負責(zé)發(fā)布《關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人自薦、推薦的公告》。

第七條自薦、推薦業(yè)主委員會委員候選人的，應(yīng)當(dāng)符合本選舉辦法的要求。

第八條自薦、推薦業(yè)主委員會候選人的，應(yīng)當(dāng)向首次業(yè)主大會會議籌備組領(lǐng)取業(yè)主委員會候選人自薦、推薦表格。

第九條首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會候選人名單及候選人簡要情況，公示時間不少于7日。

第十條業(yè)主對公示的業(yè)主委員會委員候選人資格有異議的，可以實名向首次業(yè)主大會會議籌備組反映，籌備組應(yīng)當(dāng)予以核實并答復(fù)。

第十一條業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《首次業(yè)主大會表決規(guī)則》的規(guī)定進行。

第十二條首次業(yè)主大會會議已選出的業(yè)主委員會人數(shù)少于委員設(shè)定人數(shù)但超過半數(shù)，且《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》已經(jīng)通過的，業(yè)主委員會選舉視為有效，缺額人數(shù)由業(yè)主委員會組織通過補選產(chǎn)生。

已選出的業(yè)主委員會人數(shù)未超過半數(shù)的，當(dāng)選委員和原籌備組成員組成補選委員會，組織補選缺額委員。

第十三條首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起，將業(yè)主委員會選舉等表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，計票結(jié)束后當(dāng)日公布。

第十四條業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，制定工作計劃和實施辦法，并公布。

第十五條業(yè)主大會成立之日起30日內(nèi)，向政府相關(guān)部門申請備案。

第十六條本選舉辦法由業(yè)主大會籌備組負責(zé)解釋。

XXXX業(yè)主大會籌備組

XX街道XXXXXX社區(qū)居委會（代章）

XXXX年XX月XX日

附件三

關(guān)于召開XXXX業(yè)主大會

會議暨首次業(yè)主大會

表決規(guī)則公告

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)程》等法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會籌備組討論，確定于XXXX年XX月XX日，采用書面征求意見形式議事的形式召開XXXX首屆業(yè)主大會會議，投票表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等基礎(chǔ)性公約；選舉產(chǎn)生XXXX首屆業(yè)主委員會委員。自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，XXXX選票將由籌備組推薦的人員將表決票、選票上門發(fā)放到全體業(yè)主手中，并做好表決票、選票的送達、收回登記工作【業(yè)主選用電子投票方式（業(yè)主大會有電子投票系統(tǒng)的），業(yè)主可按照投票系統(tǒng)要求進行投票】。

一、鑒于XXXX住宅小區(qū)的實際情況，屬下列情形之一的，均視為書面意見表已送達業(yè)主：

1、當(dāng)面領(lǐng)取或送達，由業(yè)主本人或同住的親屬或者被授權(quán)主體（含租客）簽收的。

2、與業(yè)主電話、短信、微信確認，投入該戶業(yè)主在本物業(yè)的信報箱或者張貼在房門上。采用此種方式的，經(jīng)兩個以上的其他業(yè)主見證后即視為已送達。

3、郵寄方式，以郵件寄出的第三日視為送達日。

二、XXXX業(yè)主大會選票由業(yè)主本人填寫，業(yè)主委托代理人可以委托其他業(yè)主或者親人填寫選票。

三、投票地點:設(shè)在XXXXX，投票箱由籌備組授權(quán)工作人員確定后加封簽字蓋章。

依據(jù)1、2、3項方式送達業(yè)主的業(yè)主大會的選票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或不提出同意、反對意見的或棄權(quán)的，其投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票。宣布投票結(jié)果時需報告XXXX小區(qū)業(yè)主大會選票送達情況。

業(yè)主大會選票回收結(jié)束后，于自XXXX年XX月XX日上午九點，召開業(yè)主大會會議（會議地點：XXXXXXX），由XXXX小區(qū)業(yè)主大會籌備組組織公開開箱唱票、計票，并宣布投票結(jié)果及選舉結(jié)果。