61.當(dāng)事人雙方約定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，除有特殊約定外，土地使用權(quán)及房產(chǎn)出讓手續(xù)的辦理及土地出讓金的繳納的義務(wù)，均應(yīng)由劃撥土地原使用者承擔(dān)。 當(dāng)事人雙方約定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，除有特殊約定外，其協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為該建設(shè)項(xiàng)目整體及其權(quán)益，其中所涉房產(chǎn)、土地使用權(quán)等均為建設(shè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓內(nèi)容不可分割的部分，應(yīng)由受讓人一并享有。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，土地使用權(quán)及房產(chǎn)出讓手續(xù)的辦理及土地出讓金的繳納的義務(wù)，均應(yīng)由劃撥土地原使用者承擔(dān)。 案例索引：最高人民法院〔2012〕民二終字第26號(hào)“中國醫(yī)科大學(xué)與鞍山勝寶投資股份有限公司、中國醫(yī)科大學(xué)科技開發(fā)公司及遼寧納可佳生物制藥有限公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，見《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中拆遷補(bǔ)償權(quán)益的享有及審批過戶手續(xù)責(zé)任的承擔(dān)——中國醫(yī)科大學(xué)與鞍山勝寶投資股份有限公司、中國醫(yī)科大學(xué)科技開發(fā)公司及遼寧納可佳生物制藥有限公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例（2012）·合同與借貸擔(dān)?！?，中國民主法制出版社2013年版，第41—55頁。 62.當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同時(shí)存在無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)等缺陷，但事后對(duì)上述缺陷予以彌補(bǔ)的，所簽房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)為有效。 當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同時(shí)，雖然雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且合作開發(fā)地為國有劃撥土地，但雙方與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的第三方簽訂三方合作開發(fā)合同，繳納土地出讓金改變用地性質(zhì)，并取得政府相關(guān)部門審批頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》等行政批文，使得雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質(zhì)缺陷等問題得以彌補(bǔ)，則雙方之間簽訂的合作投資開發(fā)房地產(chǎn)合同為有效合同，對(duì)當(dāng)事人具有約束力。 案例索引：最高人民法院〔2010〕民一終字第45號(hào)“深圳富山寶實(shí)業(yè)有限公司與深圳市福星股份合作公司、深圳市寶安區(qū)福永物業(yè)發(fā)展總公司、深圳市金安城投資發(fā)展有限公司等合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2011年第5期（總第175期）。 63.以劃撥土地使用權(quán)出資的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定無效；對(duì)此，提供土地一方應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。 涉及土地使用權(quán)的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除法定情形經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。提供土地一方與出資一方簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議約定使用的土地使用權(quán)系以劃撥方式取得，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，違反了上述法律規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效。提供土地一方對(duì)此負(fù)有主要過錯(cuò)責(zé)任。協(xié)議無效后，提供土地一方應(yīng)返還出資一方的投資及利息。 案例索引：最高人民法院〔1996〕民終字第93號(hào)“遼寧盛大房地產(chǎn)開發(fā)公司與遼寧省交通房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)合同糾紛上訴案”，見孫延平：《遼寧盛大房地產(chǎn)開發(fā)公司與遼寧省交通房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)合同糾紛上訴案——以劃撥土地使用權(quán)參與聯(lián)建的合同效力認(rèn)定與處理》，載最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2000年第1卷（總第1卷），法律出版社2000年版，第211—215頁。 64.國家政策的變化可能導(dǎo)致有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓合同的變更或者解除，雖然能夠影響合同能否實(shí)際履行及是否解除，但不影晌和限制合同的效力。 根據(jù)《民法通則》第六條的規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，除必須遵守法律外，在法律沒有規(guī)定的情況下還應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。國務(wù)院下發(fā)的有關(guān)規(guī)范整頓土地出讓市場秩序的通知以及國務(wù)院有關(guān)部委頒發(fā)的貫徹配套規(guī)定等規(guī)范性文件，屬于國家政策。按照國家有關(guān)政策規(guī)定，在2002年7月1日前未經(jīng)市、縣政府前置審批或者簽訂書面項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議而在此后協(xié)議出讓經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定改為以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。完善招標(biāo)拍賣掛牌手續(xù)的，屬于對(duì)有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓合同的變更或者解除，影響到相關(guān)合同能否實(shí)際履行以及是否解除問題，但不影響和限制合同的效力。 案例索引：最高人民法院〔2004〕民一終字第106號(hào)“青島市嶗山區(qū)國土資源局與青島南太置業(yè)有限公司國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2007年第3期（總第125期）。 65.轉(zhuǎn)讓方在與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，雖未取得出讓土地使用權(quán)證書，但在其與主管人民政府簽訂的合同中明確約定了其可以依法轉(zhuǎn)讓該土地的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，若主管人民政府在與轉(zhuǎn)讓方簽訂的合同中明確約定了轉(zhuǎn)讓方可以依法轉(zhuǎn)讓該土地的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條的規(guī)定，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的合同應(yīng)為有效合同，其合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。 案例索引：最高人民法院〔2009〕民再字第4號(hào)“湖南省湘林置業(yè)有限公司與湖南省成功開發(fā)投資有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，載最高人民法院審判監(jiān)督庭編：《審判監(jiān)督指導(dǎo)》2009年第4輯（總第30輯），人民法院出版社2010年版，第75—82頁。 66.當(dāng)事人僅以行政機(jī)關(guān)注銷國有土地使用證為由主張解除國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，不應(yīng)支持。 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容確定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。行政機(jī)關(guān)注銷國有土地使用權(quán)證但并未注銷土地登記的，國有土地的使用權(quán)人仍然是土地登記檔案中記載的權(quán)利人。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中的轉(zhuǎn)讓人以國有土地使用證被注銷、其不再享有土地使用權(quán)為由主張解除合同的，人民法院不應(yīng)支持。 案例索引：最高人民法院〔2013〕民一終字第18號(hào)“四川省聚豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與達(dá)州廣播電視大學(xué)合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第10期（總第216期）。 67.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方在收取受讓方部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，反以自己未繳納土地出讓金等違約事實(shí)為據(jù)主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不應(yīng)支持。 依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有交納土地出讓金、解除土地抵押的義務(wù)。依據(jù)誠實(shí)信用原則，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照合同約定的時(shí)間，職極履行上述義務(wù)，向政府交納土地出讓金，在抵押登記機(jī)關(guān)解除抵押登記。如果轉(zhuǎn)讓方按約履行了交納土地出讓金和解除抵押的義務(wù)，涉案建設(shè)用地使用權(quán)過戶則不應(yīng)存在法律上的障礙，即不會(huì)出現(xiàn)不符合《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定條件的情況。如果轉(zhuǎn)讓方在收取受讓方部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，反以自己未繳納土地出讓金、未解除抵押權(quán)等違約事實(shí)為據(jù)主張轉(zhuǎn)讓合同無效，不僅違背了誠實(shí)信用原則，也違背了市場經(jīng)濟(jì)條件下交易主體應(yīng)遵循和認(rèn)同的交易規(guī)則，屬于惡意抗辯，不應(yīng)予以支持。 案例索引：最高人民法院〔2006〕民一終字第26號(hào)“河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，見楊永清：《誠實(shí)信用原則在民事審判實(shí)踐中的具體運(yùn)用——河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第4輯（總第28輯），法律出版社2007年版，第155—169頁。 68.建設(shè)用地使用權(quán)人雖將同一宗土地分別轉(zhuǎn)讓兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，但其目的只是向其中一個(gè)受讓人交付土地使用權(quán)，并非是為了獲取雙重利益，且兩個(gè)受讓人對(duì)此均明知的，不屬于“一地二賣”。 建設(shè)用地使用權(quán)人與受讓人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，受讓人為將土地使用權(quán)直接過戶至另一人名下，授意建設(shè)用地使用權(quán)人與另一人另行簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。雖然從形式上看建設(shè)用地使用權(quán)人確實(shí)將同一宗土地分別與兩個(gè)獨(dú)立的法人單位簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，但是所簽訂兩份合同的目的不是由建設(shè)用地使用權(quán)人分別向兩個(gè)受讓人交付土地使用權(quán)，而是向其中一個(gè)受讓人交付土地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人亦未通過簽訂兩份合同收取兩筆土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，且兩個(gè)受讓人均明知建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的實(shí)際受讓人的，不應(yīng)認(rèn)定為一塊土地進(jìn)行了兩次轉(zhuǎn)讓，不屬于“一地二賣”。 案例索引：最高人民法院〔2006〕民一終字第6號(hào)“長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吉林省建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，見孫延平：《對(duì)土地使用權(quán)實(shí)際受讓人及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否為“一物二賣”的認(rèn)定——長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吉林省建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第4集（總第28集），法律出版社2007年版，第170—182頁。 69.建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方已為受讓方辦理了房地產(chǎn)證，且房地產(chǎn)證已被用于銀行抵押貸款，當(dāng)事人已履行合同主要義務(wù)的，轉(zhuǎn)讓合同不應(yīng)解除。 當(dāng)事人雙方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方已為受讓方辦理了房地產(chǎn)證，該宗土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至受讓方名下，且已將該房地產(chǎn)證用于銀行抵押貸款，故受讓方以轉(zhuǎn)讓未依約拆除違章建筑、交付土地違反合同約定為由，請(qǐng)求解除轉(zhuǎn)讓行為，缺乏法律依據(jù)。轉(zhuǎn)讓方作為轉(zhuǎn)讓地塊拆遷義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)預(yù)見履行拆遷義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其以政府對(duì)違章建筑拆遷不力，屬于不可抗力，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的理由不足，不應(yīng)采信。 案例索引：最高人民法院〔1998〕民終字第181號(hào)“中國寶安集團(tuán)股份有限公司與深圳鹽田港集團(tuán)有限公司土地轉(zhuǎn)讓合同解除糾紛上訴案”，載最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公布裁判文書（2000年）》，人民法院出版社2001年版，第285—296頁。 70.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的履行期限已過，人民法院可依當(dāng)事人的請(qǐng)求在判決主文中確定新的履行期限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的履行期限已過，雙方當(dāng)事人已不可能按照原來約定的履行期限完成各自的義務(wù)。為此，一方當(dāng)事人請(qǐng)求判令對(duì)方在判決生效后一定期限內(nèi)履行合同，而對(duì)方表示贊同的，人民法院可以從有利于切實(shí)解決雙方之間的紛爭角度，在判決雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同的同時(shí)，在判決主文中確定合理的繼續(xù)履行合同的期限。 案例索引：最高人民法院〔2001〕民一終字第17號(hào)“深圳華寶（上海）房地產(chǎn)開發(fā)公司與上海北橋房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司土地使用權(quán)糾紛上訴案”，見吳曉芳：《深圳華寶（上海）房地產(chǎn)開發(fā)公司與上海北橋房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司土地使用權(quán)糾紛上訴案——關(guān)于按土地面積支付土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)用的問題》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2001年第3卷（總第7卷），法律出版社2001年版，第225—231頁。 71.因情勢變更導(dǎo)致土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓面積與合同約定不符的，土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)的承擔(dān)應(yīng)以土地使用權(quán)證記載的實(shí)測面積為準(zhǔn)。 根據(jù)法律有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原則及雙方當(dāng)事人的約定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)應(yīng)從取得土地使用權(quán)時(shí)起轉(zhuǎn)移，而取得土地使用權(quán)的標(biāo)志是依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)證。因此，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行中，因情勢變更而致使土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓面積與合同約定不符的，土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)的承擔(dān)應(yīng)以土地使用權(quán)證記載的實(shí)測面積為準(zhǔn)。 案例索引：最高人民法院〔2001〕民一終字第17號(hào)“深圳華寶（上海）房地產(chǎn)開發(fā)公司與上海北橋房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司土地使用權(quán)糾紛上訴案”，見吳曉芳：《深圳華寶（上海）房地產(chǎn)開發(fā)公司與上海北橋房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司土地使用權(quán)糾紛上訴案——關(guān)于按土地面積支付土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)用的問題》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2001年第3卷（總第7卷），法律出版社2001年版，第225—231頁。 72.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方因與第三人的糾紛導(dǎo)致土地被法院查封，受讓方有權(quán)中止支付相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓款。 依照《中華人民共和國合同法》第一百五十條的規(guī)定：“出賣人就支付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。”在履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)承擔(dān)法定的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果因轉(zhuǎn)讓方與第三人的糾紛，導(dǎo)致涉案土地被法院查封，受讓方在涉案土地被法院解除查封之前，有權(quán)中止支付相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓款。 案例索引：最高人民法院〔2008〕民一終字第53號(hào)“廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州僑實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，見吳曉芳：《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方因與第三人的糾紛導(dǎo)致土地被法院查封，受讓方有權(quán)中止支付相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓款——廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州僑實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第4集（總第36集），法律出版社2009年版，第189—205頁。 73.第三人提起撤銷土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之訴，轉(zhuǎn)讓方未到庭應(yīng)訴，受讓人同意向第三人支付補(bǔ)償款以換取其不再行使撤銷權(quán)的行為，具有合理性，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)分擔(dān)該補(bǔ)償款。 在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行過程中，第三人以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方逃廢債務(wù)與受讓人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為由，提起撤銷土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之訴。雖然土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中有對(duì)于締約前轉(zhuǎn)讓方與他人之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)處理的約定，但轉(zhuǎn)讓方并未妥善處理，在第三人提起訴訟就轉(zhuǎn)讓給受讓人的土地使用權(quán)主張權(quán)利時(shí)，轉(zhuǎn)讓方經(jīng)受訴法院依法傳喚仍未到庭應(yīng)訴，受讓人為避免發(fā)生法院缺席判決撤銷土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同導(dǎo)致其損失擴(kuò)大的后果，與第三人達(dá)成和解協(xié)議，向第三人支付補(bǔ)償款，以換取其不再對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同行使撤銷權(quán)或其他權(quán)利的承諾，受讓人的這一行為具有合理性，受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方分擔(dān)上述補(bǔ)償款的，應(yīng)予支持。 案例索引：最高人民法院〔2008〕民一終字第53號(hào)“廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州僑實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，見吳曉芳：《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方因與第三人的糾紛導(dǎo)致土地被法院查封，受讓方有權(quán)中止支付相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓款——廣州市金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣州僑實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第4集（總第36集），法律出版社2009年版，第189—205頁。 74.當(dāng)事人以同一標(biāo)的先后與他人簽訂的兩個(gè)合同，依法符合合同生效條件的，均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。 當(dāng)事人以同一標(biāo)的先后與他人簽訂兩個(gè)合同，兩個(gè)合同的內(nèi)容均不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法符合合同生效條件的，不能因前一合同有效而認(rèn)定后一合同無效，或認(rèn)定前、后合同存在效力上的差異。當(dāng)事人因履行其中一個(gè)合同而對(duì)另一個(gè)合同中的對(duì)方當(dāng)事人構(gòu)成違約的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 案例索引：最高人民法院〔2001〕民二終字第197號(hào)“浙江金華市自來水公司訴江西三清山管委會(huì)聯(lián)營建設(shè)索道糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2005年第4期（總第102期）。 75.用于真實(shí)交易的合同與備案合同內(nèi)容不一致，但當(dāng)事人雙方已按真實(shí)交易的合同履行的，真實(shí)交易的合同有效。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中雙方當(dāng)事人簽訂兩份內(nèi)容不一致的合同，一份用于真實(shí)交易，一份用于政府土地管理部門備案。雙方當(dāng)事人已按照用于真實(shí)交易的合同約定履行合同義務(wù)的，代表雙方真實(shí)交易意圖的合同有效。 案例索引：最高人民法院〔2007〕民一終字第62號(hào)“山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與太原重型機(jī)械（集團(tuán)）有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2008年第3期（總第137期）。 76.轉(zhuǎn)讓方在合同約定的辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前，將土地上的抵押權(quán)登記注銷的，受讓方不得以土地已抵押為由要求認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂前，轉(zhuǎn)讓方雖對(duì)轉(zhuǎn)讓土地中的部分土地設(shè)定了抵押權(quán)，但在合同約定的辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前，已將設(shè)定的抵押權(quán)登記注銷，并告知受讓方，消除了繼續(xù)履行合同的法律障礙。因此，受讓方主張轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)隱瞞土地已抵押的事實(shí)，不符合有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效，不應(yīng)支持。 案例索引：最高人民法院〔2001〕民一終字第18號(hào)“武漢美洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，載最高人民法院民事審判第一庭編：《中華人民共和國最高人民法院判案大系》（民事卷——2001年卷），人民法院出版社2003年版，第64—66頁。 77.當(dāng)事人只取得土地開發(fā)許可權(quán)證而未取得國有土地使用權(quán)證的，不得轉(zhuǎn)讓該土地。 國有荒地經(jīng)過土地規(guī)劃開發(fā)后具備了耕種條件，土地開發(fā)許可權(quán)可以進(jìn)行國有土地使用權(quán)的初始登記，但不能直接變更登記到第三人名下。因?yàn)橥恋亻_發(fā)許可權(quán)證不具有土地使用權(quán)證相同的效力，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提要件是國有土地使用權(quán)證，否則程序不合法。 案例索引：新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院〔2010〕新行終字第1號(hào)“王家達(dá)訴庫爾勒市人民政府請(qǐng)求撤銷變更登記具體行政行為案”，見劉瓊、再努熱：《不能直接依據(jù)土地開發(fā)許可權(quán)證辦理土地使用權(quán)變更登記》，載最高人民法院《人民司法·案例》2012年第24期。 78.在《城市房地產(chǎn)管理法》施行前，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方雖未取得國有土地使用權(quán)證， 但取得土地代用證的，不影響國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。 在《城市房地產(chǎn)管理法》施行前，土地出讓的程序不完備，土地管理部門在土地出讓合同簽訂后報(bào)有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批過程中，為受讓方發(fā)放土地使用權(quán)代用證，屬于特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物。土地使用權(quán)代用證雖不是正式的土地使用權(quán)證，在程序上不規(guī)范，但能夠反映出受讓方受讓土地的行為已經(jīng)得到土地管理部門的同意，在有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后即能夠取得國有土地使用權(quán)證的事實(shí)。該代用證和土地使用權(quán)出讓合同足以證明受讓方是通過出讓的方式，有償取得土地使用權(quán)的事實(shí)。因此，當(dāng)事人在取得土地使用權(quán)代用證后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的受讓方不得在合同已經(jīng)履行完畢后，以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效。 案例索引：最高人民法院民事判決“京津發(fā)展實(shí)業(yè)股份有限公司與廊坊國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，見宋春雨：《未取得國有土地使用權(quán)證但取得土地代用證后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力一一京津發(fā)展實(shí)業(yè)股份有限公司與廊坊國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2010年版，第231—241頁。 79.轉(zhuǎn)讓方在未取得土地使用權(quán)的情況下，未經(jīng)批準(zhǔn)與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，事后亦未補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同無效，對(duì)此轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，受讓方也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。 當(dāng)事人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方既未與政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地出讓金而實(shí)際取得地塊的土地使用權(quán)，也沒有得到土地管理部門的批準(zhǔn)，就向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，違反了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》第四條的規(guī)定，而且在起訴前也沒有補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，故應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無效。轉(zhuǎn)讓方將自己沒有取得使用權(quán)的國有土地有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，是導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的主要原因，對(duì)此應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。受讓方明知轉(zhuǎn)讓方尚未取得士地使用權(quán)仍與其簽訂轉(zhuǎn)讓合同，對(duì)合同無效也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。 案例索引：最高人民法院〔1998〕民終字第177號(hào)“海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團(tuán)）公司與海南省遼經(jīng)貿(mào)易實(shí)業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案”，見韓玫：《海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團(tuán)）公司與海南省遼經(jīng)貿(mào)易實(shí)業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案——是聯(lián)合開發(fā)還是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2001年第2卷（總第6卷），法律出版社2001年版，第171—178頁。 80.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)雖未繳納土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證及辦理土地出讓登記等手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓合同系由政府協(xié)調(diào)簽訂且已實(shí)際履行，土地管理部門亦責(zé)令補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，可不作無效合同處理。 當(dāng)事人雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方雖然沒有依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證及辦理土地出讓登記等手續(xù)，但如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是在政府參與協(xié)調(diào)下簽訂的，已經(jīng)實(shí)際履行，認(rèn)定無效后返還財(cái)產(chǎn)已無可能，且政府土地管理部門亦以非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為由作出了處罰決定，并責(zé)令轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)交罰款后，依法辦理審批手續(xù)，此時(shí)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)不存在法律上的障礙，故對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可不作無效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)依該合同的約定享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。 案例索引：最高人民法院〔1999〕經(jīng)終字第255號(hào)“吉林省長春中振發(fā)展有限公司與長春電影制片廠房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛上訴案”，見沙玲：《對(duì)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的認(rèn)定及處理一一長春中振發(fā)展有限公司與長春電影制片廠房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛上訴案》，載最高人民法院經(jīng)濟(jì)審判庭編：《經(jīng)濟(jì)審判指導(dǎo)與參考》第4卷，法律出版社2001年版，第226—231頁。 | 
