圖為陜西省西安市一小區(qū)綠化帶上劃出300個(gè)停車(chē)位。張杰

圖為四川省成都市某小區(qū)的地下停車(chē)場(chǎng)成新車(chē)倉(cāng)庫(kù)。許無(wú)聲

停車(chē)位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計(jì)的,僅是附屬在獨(dú)立區(qū)間加以使用的部分,本身不獨(dú)立,權(quán)屬就容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

目前具有清晰產(chǎn)權(quán)的是小區(qū)內(nèi)公共道路上設(shè)立的停車(chē)位,屬于全體業(yè)主共有。物權(quán)法中關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬”的規(guī)定,回避了車(chē)庫(kù)、車(chē)位原始產(chǎn)權(quán)的界定,仍會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

物權(quán)法并沒(méi)有完全解決當(dāng)前停車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題,對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的各種各樣的爭(zhēng)議,在物權(quán)法對(duì)停車(chē)位已有規(guī)定的基礎(chǔ)上,完善相關(guān)配套制度,明確界定停車(chē)位的權(quán)利歸屬

□法制網(wǎng)記者 陳 磊 □法制網(wǎng)實(shí)習(xí)生 陳佳韻

近日,一則有關(guān)地下停車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)的判決消息成為熱點(diǎn)話題,當(dāng)事法院不得不發(fā)布鄭重聲明稱(chēng),話題涉及的判決是多年前作出的且并未生效,法院已經(jīng)就該案重新作出了生效判決。

舊聞被翻出來(lái)并被廣泛關(guān)注的背后,恰是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中小區(qū)車(chē)位涉及到廣大業(yè)主的切身權(quán)益,由此導(dǎo)致有關(guān)的爭(zhēng)議不斷出現(xiàn)。

清華大學(xué)法學(xué)院副教授耿林告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,小區(qū)車(chē)位爭(zhēng)議的根本問(wèn)題,是車(chē)位的歸屬不清晰。

停車(chē)位本身不獨(dú)立權(quán)屬容易產(chǎn)生爭(zhēng)議

北京白領(lǐng)李女士正為車(chē)位的事情發(fā)愁。

去年12月,李女士花500多萬(wàn)元買(mǎi)了一套位于北京三環(huán)附近的二手房。今年3月底,李女士辦完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn),小區(qū)的車(chē)位并沒(méi)有跟隨房子一起賣(mài)給她。

她找房主商談此事,被房主告知,車(chē)位是當(dāng)年自己另花錢(qián)買(mǎi)的,如果李女士需要,也要另外付錢(qián)。她去找物業(yè),物業(yè)表示,由她和房主協(xié)商解決此事。

買(mǎi)吧,需要再付一筆錢(qián),總覺(jué)得不合理；不買(mǎi)吧,自己的車(chē)就沒(méi)有地方停。

北京市民崔先生談起車(chē)位更是憤慨不已。

他在一小區(qū)買(mǎi)了一套新房,同樣被告知車(chē)位需要另行購(gòu)買(mǎi)。

崔先生認(rèn)為,購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候,已經(jīng)就小區(qū)公攤部分付過(guò)錢(qián)了,小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施包括道路、綠地等都屬于全體業(yè)主共有,憑什么還要再次付錢(qián)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。

資料顯示,住宅小區(qū),是由城市道路以及自然支線(如河流)劃分,并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民生活需要的基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu),如供電房、綠地、健身設(shè)施、物業(yè)管理用房以及停車(chē)位等。

其中,停車(chē)位是指各種停車(chē)場(chǎng)所中可供一輛汽車(chē)停放的單元,可以說(shuō)是服務(wù)全體建筑區(qū)分所有權(quán)人的重要設(shè)施,建筑物的專(zhuān)有部分離開(kāi)了它功能就會(huì)大打折扣。

李女士告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,她看房的時(shí)候,非?？粗匦^(qū)是否有停車(chē)位和有多少停車(chē)位,小區(qū)的停車(chē)位配套越齊全、越合理,對(duì)她的吸引力就越大,當(dāng)然,價(jià)格也越高。“小區(qū)停車(chē)位與房子是密不可分的”。

有研究稱(chēng),隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車(chē)一族的不斷出現(xiàn),住宅小區(qū)的停車(chē)位問(wèn)題,是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一,“車(chē)位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈。

耿林認(rèn)為,隨著社會(huì)的發(fā)展,車(chē)輛持續(xù)增多,車(chē)位資源緊張,車(chē)位作為一種建筑物區(qū)分所有權(quán)的附屬設(shè)施常常成為業(yè)主的重要需求。但是,業(yè)主購(gòu)買(mǎi)自己的獨(dú)立區(qū)間(房屋)時(shí),開(kāi)發(fā)商是否把車(chē)位的造價(jià)平攤進(jìn)去,“這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有搞清楚,就會(huì)產(chǎn)生車(chē)位歸屬的爭(zhēng)議”。

耿林表示,停車(chē)位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計(jì)的,不是像房子一樣具有獨(dú)立性,僅是附屬在獨(dú)立區(qū)間加以使用的部分,本身不獨(dú)立,權(quán)屬就容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

“我買(mǎi)了一套房子,除了房子用地的費(fèi)用進(jìn)入我的購(gòu)房成本之外,車(chē)位這部分是否也進(jìn)到我的購(gòu)房成本當(dāng)中?這個(gè)問(wèn)題搞不清楚,就很難說(shuō)這個(gè)車(chē)庫(kù)到底歸誰(shuí)?！惫⒘终f(shuō)。

物權(quán)法有原則規(guī)定具體規(guī)則仍然缺席

北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的物權(quán)法、2009年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》,均對(duì)停車(chē)位作出了相關(guān)規(guī)定。

物權(quán)法第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有?！?/p>

孟強(qiáng)解釋說(shuō),根據(jù)該條第二款的規(guī)定,建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,首先是車(chē)位的建造單位(一般為開(kāi)發(fā)商)基于建造行為而取得,然后法律允許開(kāi)發(fā)商與小區(qū)的購(gòu)房業(yè)主通過(guò)簽訂合同出售、附贈(zèng)或者出租等方式自由約定車(chē)位的權(quán)屬。

孟強(qiáng)表示,根據(jù)該條第三款的規(guī)定,超出建筑區(qū)域規(guī)劃并占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)立的車(chē)位,則屬于全體業(yè)主共有。但是,超出建筑區(qū)域規(guī)劃但并未占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)立的車(chē)位,也并不歸全體業(yè)主共有,而要根據(jù)車(chē)位所在的區(qū)域的性質(zhì)和權(quán)屬來(lái)具體確定。

前述司法解釋第六條也規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。

一位北京律師告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,對(duì)于全體小區(qū)業(yè)主共有的停車(chē)位,如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位使用權(quán),應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

但是物權(quán)法實(shí)施后,關(guān)于住宅小區(qū)停車(chē)位的糾紛并沒(méi)有停息。有觀點(diǎn)認(rèn)為,由于物權(quán)法中對(duì)停車(chē)位的部分問(wèn)題沒(méi)有作出具體規(guī)定,導(dǎo)致一些新?tīng)?zhēng)議還在產(chǎn)生。

在被稱(chēng)為“上海物權(quán)法第一案”的小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬糾紛中,上海法院首次運(yùn)用了物權(quán)法進(jìn)行判決,該案件的核心就是開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出售地下車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位。

法院針對(duì)原告業(yè)主要求返還地面汽車(chē)停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)款的訴訟請(qǐng)求,根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有,房地產(chǎn)公司將小區(qū)停車(chē)位出售給業(yè)主,與法有悖,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還業(yè)主,并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。

耿林表示,物權(quán)法對(duì)停車(chē)位作了規(guī)定,但也不是說(shuō)通過(guò)該條規(guī)定解決了全部問(wèn)題。物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定建筑規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定,那如果沒(méi)有約定,通常會(huì)說(shuō)歸開(kāi)發(fā)商所有。但該條第一款又規(guī)定,規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,這兩款之間就存在一個(gè)協(xié)調(diào)問(wèn)題。

前述北京律師的疑問(wèn)則是,物權(quán)法規(guī)定通過(guò)雙方協(xié)商訂立合同的方式,可以導(dǎo)致車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)利歸屬發(fā)生變動(dòng),但回避了車(chē)庫(kù)、車(chē)位原始產(chǎn)權(quán)的界定,況且物權(quán)的原始產(chǎn)權(quán)不能通過(guò)合同約定的方式來(lái)界定和確定,合法有效的約定必須是以權(quán)利歸屬明確為前提的,如果開(kāi)發(fā)商并不享有車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán),即使其與業(yè)主約定將該車(chē)庫(kù)或車(chē)位通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租方式給交付使用,該約定也因無(wú)權(quán)處分而存在效力瑕疵。

需完善物權(quán)法規(guī)定明確停車(chē)位之歸屬

由于物權(quán)法針對(duì)停車(chē)位的規(guī)定并不具體,實(shí)踐中的爭(zhēng)議持續(xù)出現(xiàn),不論是學(xué)界還是實(shí)務(wù)界,一直在呼吁盡快出臺(tái)物權(quán)法相關(guān)司法解釋。

2016年3月1日,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》開(kāi)始施行,但其中并無(wú)關(guān)于停車(chē)位的規(guī)定,學(xué)界和實(shí)務(wù)界還要繼續(xù)等待有關(guān)停車(chē)位的司法解釋公布。

對(duì)于如何解決這個(gè)問(wèn)題,耿林表示“挺難的”,因?yàn)?如何判斷車(chē)庫(kù)的造價(jià)是否進(jìn)入房?jī)r(jià),是個(gè)棘手的難題。參考其他國(guó)家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),不同國(guó)家對(duì)這個(gè)問(wèn)題做法不太一樣。有關(guān)方面去國(guó)外考察,比如澳大利亞并不存在這樣的問(wèn)題,他們土地廣袤又人口稀少,并不需要設(shè)立那么多的車(chē)位。

耿林認(rèn)為,根本問(wèn)題還是停車(chē)位的歸屬。目前具有清晰產(chǎn)權(quán)的是小區(qū)內(nèi)公共道路上設(shè)立的停車(chē)位,屬于全體業(yè)主共有。

耿林建議,物權(quán)法并沒(méi)有完全解決當(dāng)前停車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題,對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的各種各樣的爭(zhēng)議,在物權(quán)法對(duì)停車(chē)位已有規(guī)定的基礎(chǔ)上,完善相關(guān)配套制度,明確界定停車(chē)位的權(quán)利歸屬。

前述北京律師補(bǔ)充說(shuō),確實(shí)需要在法律制度上明確不同類(lèi)型的車(chē)位的法律權(quán)屬,還需要完善與車(chē)位、車(chē)庫(kù)配套的登記制度,確保車(chē)位權(quán)屬法定、清晰,以保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。