買過房子的人都清楚，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，會(huì)有一大堆的合同文本等著簽，所以真正在簽約的時(shí)候都是一掃而過。 ?。▓D片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)） 大多數(shù)人在看完房子，交完定金后，本以為可以滿心歡喜等著簽合同，可正式簽合同時(shí)，才發(fā)現(xiàn)還有補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議中也是存在陷阱的，如下情況也是行業(yè)潛規(guī)則。 補(bǔ)充協(xié)議與格式合同不一致 仔細(xì)翻閱補(bǔ)充協(xié)議后，一般會(huì)有關(guān)于逾期交房的約定、公攤面積及房屋“合理期限內(nèi)”等問題說(shuō)明，大多開發(fā)商會(huì)在這些問題上打擦邊球，模糊概念已達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。 不能更改補(bǔ)充協(xié)議 既是補(bǔ)充協(xié)議，那就有商議空間，但提出此類要求無(wú)疑是給開發(fā)商增壓，通常開發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者，補(bǔ)充協(xié)議已在主管部門備案，無(wú)法更改。 銷售不會(huì)主動(dòng)提醒補(bǔ)充協(xié)議 在具體操作過程中，如果購(gòu)房者有要求，售房部工作人員都會(huì)對(duì)合同內(nèi)容和預(yù)售許可證等方面說(shuō)明，但如果購(gòu)房者沒有主動(dòng)要求，每天的客戶量大，銷售人員不會(huì)主動(dòng)對(duì)每一位客戶都說(shuō)明。  ?。▓D片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)） 所以，為了維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利，必須要仔細(xì)翻閱補(bǔ)充協(xié)議。簽購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候貓膩多，這七個(gè)部分一定要細(xì)看！ 1、不可抗力 不可抗力因素?zé)o法預(yù)測(cè)，但開發(fā)商應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)開發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、分?jǐn)偨ㄖ娣e 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。 購(gòu)房者可以參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 3、裝修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于預(yù)售??????商品房??????，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以最大限度地保護(hù)自己的利益。 4、房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。所以購(gòu)房者需要讓開發(fā)商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購(gòu)房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 像這種已經(jīng)拿到房子的業(yè)主，假如遇到房屋所有權(quán)證頒發(fā)的延遲的情況，就可以要求開發(fā)商應(yīng)合同做出賠償。 5、貸款辦不來(lái)怎么辦? 如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng)，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。所以購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購(gòu)房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房來(lái)保障自己的權(quán)利。 6、關(guān)于保修責(zé)任 在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來(lái)，要求開發(fā)商在購(gòu)房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。 7、開發(fā)商在促銷過程中的承諾 置業(yè)顧問通常為了自身業(yè)績(jī)，會(huì)通過口頭介紹或是廣告宣傳等方式介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，而有些不會(huì)體現(xiàn)在合同里面，建議購(gòu)房者妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭(zhēng)議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。 補(bǔ)充合同之所以存在，是因?yàn)樵诓荒芨母袷胶贤那闆r下做出的補(bǔ)充合同，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間、違約責(zé)任、辦證時(shí)間、房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益約定等。 |
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