萬(wàn)科恒大綠地上榜三強(qiáng) 500強(qiáng)房企銷(xiāo)售量提升明顯

2016年3月22日，'2016年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果'在北京盛大發(fā)布。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心已連續(xù)八年進(jìn)行此項(xiàng)測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)成果和研究報(bào)告在業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可，已成為評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了《2016中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》和《2016中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，并發(fā)布了2016中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)、500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌兩大主榜單，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)等系列子榜單。

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2015年，中國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率均值為18.79%，較2014年上升16.97個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率均值為16.69%，增幅上升14.53個(gè)百分點(diǎn)。但成交表現(xiàn)呈現(xiàn)出一線(xiàn)城市市場(chǎng)回暖明顯，二、三線(xiàn)城市結(jié)構(gòu)性回暖，四線(xiàn)城市整體下滑的分化格局。整體而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模保持高位運(yùn)行，商品房待售面積占銷(xiāo)售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去化壓力依然較大?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展是重點(diǎn)。

2016中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)區(qū)域分布持續(xù)穩(wěn)定。以500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總部所在地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，華東、華南和華北三大地區(qū)分別占500強(qiáng)的40.80%、17.00%和13.20%，總計(jì)占據(jù)約70%的席位。

其中，華東區(qū)域以一線(xiàn)城市上海為核心，區(qū)域內(nèi)眾多重點(diǎn)二線(xiàn)城市南京、杭州、福州、蘇州、寧波、廈門(mén)等地經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，城市發(fā)展紅利促使全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相入駐展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)占比較上年提高3個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，榜單的三強(qiáng)位置依然由萬(wàn)科、恒大和綠地牢牢占據(jù)。其中，萬(wàn)科以超群的綜合實(shí)力連續(xù)八年位居榜首。保利、中國(guó)海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位，其中，華夏幸福憑借近幾年持續(xù)增長(zhǎng)首次躋身前十。

在貨幣寬松和持續(xù)的去庫(kù)存政策下，2015年商品房銷(xiāo)售回升迅速。全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.85億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%；商品房銷(xiāo)售額為8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%。商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)下歷史新高，銷(xiāo)售面積也僅次于2013年高點(diǎn)。

500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售明顯加速，500強(qiáng)企業(yè)2015年全年商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.4億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%，銷(xiāo)售金額創(chuàng)下4.0萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)17.5%。

由于銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，包括旭輝在內(nèi)的多家房企在2015年11月時(shí)就宣布提前達(dá)到年度銷(xiāo)售目標(biāo)，更有恒大、中海和龍光等上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)，并成功完成最終目標(biāo)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率達(dá)20.14%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)大幅領(lǐng)先于全國(guó)整體水平。其中恒大以全國(guó)性推廣、造勢(shì)的大營(yíng)銷(xiāo)策略完成全年銷(xiāo)售金額2013.4億元，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率高達(dá)53.1%。融信和華夏幸福也表現(xiàn)突出，銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)了76.8%和41.2%。

銷(xiāo)售金額的提升也帶動(dòng)了企業(yè)資產(chǎn)的提升。2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為289.26億元，同比增長(zhǎng)13.04%，增速較2014年回升7.27個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為72.68億元，同比增長(zhǎng)12.50%，增速較2014年回升5.18個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)房企規(guī)模延續(xù)了近年來(lái)持續(xù)上升的趨勢(shì)，且在增速連續(xù)五年出現(xiàn)下滑后，2015年再次實(shí)現(xiàn)增速回升。

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場(chǎng)也有利好。與此同時(shí)，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。年內(nèi)，企業(yè)紛紛加大融資力度，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2015年資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.34%，較上年小幅提升0.47個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個(gè)百分點(diǎn)。

另外，自2014年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企的融資環(huán)境就開(kāi)始出現(xiàn)積極信號(hào)，再融資開(kāi)閘、公司債獲準(zhǔn)、中票放開(kāi)都意味著國(guó)內(nèi)房企融資渠道重歸市場(chǎng)化。2015年至今上市房企定增規(guī)模超過(guò)三千億元，公司債發(fā)行規(guī)模也達(dá)千億，中票融資規(guī)模也創(chuàng)近年新高。

融資成本下移通道的打開(kāi)，國(guó)內(nèi)融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺(tái)的房企之間差距進(jìn)一步拉開(kāi)。領(lǐng)先企業(yè)融資成本在年內(nèi)有效下降，特別是20強(qiáng)企業(yè)資金成本大多能控制在不超過(guò)5%的水平。但由于銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好沒(méi)有改變，且三四線(xiàn)城市市場(chǎng)始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛攜手資本市場(chǎng)各類(lèi)合作方，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、恒大、碧桂園等企業(yè)都加入了互聯(lián)網(wǎng)金融行列并推出相關(guān)產(chǎn)品。恒大地產(chǎn)以北京自住房項(xiàng)目'應(yīng)付購(gòu)房款'為投資標(biāo)的，發(fā)行'恒大購(gòu)房寶'，融資3億元。旭輝北京聯(lián)合拓之林公司推出'旭財(cái)寶'，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和諾亞員工寶發(fā)起房地產(chǎn)眾籌合作項(xiàng)目。

除積極涌入P2P市場(chǎng)外，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的企業(yè)還積極進(jìn)行多元金融創(chuàng)新。年內(nèi)萬(wàn)科以前海萬(wàn)科企業(yè)公館為投資標(biāo)的的鵬華前海萬(wàn)科REITs成為國(guó)內(nèi)首只公募REITs。世茂房地產(chǎn)和匯添富資本推出的購(gòu)房尾款A(yù)BS，將南京海峽開(kāi)發(fā)、福建世茂置業(yè)、廈門(mén)市世茂新紀(jì)元等項(xiàng)目企業(yè)涉及的購(gòu)房尾款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，然后上市交易。綠地則先后設(shè)立貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心和黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心，并推出'地產(chǎn)寶'，該產(chǎn)品可為綠地自身的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，若為其他企業(yè)進(jìn)行融資還可從中收取0.5%-2%的服務(wù)費(fèi)。

在房企涉足金融行業(yè)的同時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)也對(duì)上市房企表現(xiàn)出濃厚興趣，頻頻舉牌。年內(nèi)，中國(guó)平安入股碧桂園，成為第二大股東。中國(guó)平安投資了62.95億元用于收購(gòu)碧桂園增發(fā)股份，約占碧桂園總股份9.9%。新華人壽以27.81億元認(rèn)購(gòu)中國(guó)金茂配售股份,以9.5%的持股比例成為第二大股東，二者計(jì)劃在戰(zhàn)略層面達(dá)成合作。

但并非所有險(xiǎn)資舉牌成為大股東都是開(kāi)發(fā)企業(yè)和資本市場(chǎng)達(dá)成戰(zhàn)略合作的結(jié)果。大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)極其分散，極易遭遇野蠻收購(gòu)，如年末險(xiǎn)資對(duì)萬(wàn)科的爭(zhēng)奪就引發(fā)各方關(guān)注。

土地市場(chǎng)方面，2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴(kuò)大；土地成交價(jià)款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市場(chǎng)整體偏弱。但隨著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)，二至四季度土地購(gòu)置面積降幅逐步小幅收窄，全年企業(yè)在土地投資方面呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。

值得注意的是，2015年土地市場(chǎng)兩極分化的格局依然明顯。500強(qiáng)企業(yè)整體布局依然聚焦一線(xiàn)核心城市，熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地頻現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率甚至可高達(dá)200%以上。少數(shù)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也成交活躍，如南京、武漢、杭州等地均有地王產(chǎn)生。與之形成鮮明對(duì)比的則是大量三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現(xiàn)大量土地流拍現(xiàn)象。

由于熱點(diǎn)城市土地成本不斷攀升，百?gòu)?qiáng)企業(yè)正積極通過(guò)靈活的拿地策略審慎地補(bǔ)充土地資源。2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值增長(zhǎng)率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來(lái)20%以上的存貨增長(zhǎng)率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷(xiāo)售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去化壓力依然較大。

備注：因涉及上市公司信息披露，萬(wàn)達(dá)不參加此次測(cè)評(píng)。

備注：因涉及上市公司信息披露，萬(wàn)達(dá)不參加此次測(cè)評(píng)。