文|喬櫻

這段時間二手房交易市場很火爆，快房網(wǎng)整理了在買賣過程中容易出現(xiàn)的各種問題，請了二手房中介機構專業(yè)人士、資深律師蘇小為、快房資深專家大老哥一項項給予解答。

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意向環(huán)節(jié)

1、發(fā)現(xiàn)意向合同上賣方缺少共有人簽名，但是定金已付，要求解約可以嗎？

解答：效力待定。如之后確認共有產(chǎn)權人同意，協(xié)議有效，如共有產(chǎn)權人不同意，協(xié)議無效，按協(xié)議約定追責。如共有產(chǎn)權人為夫妻，一般認定有效。

2、定金托管在中介，但中介不配合執(zhí)行意向合同約定，賣方應該怎么辦？

解答：要求居間服務必須按協(xié)議約定執(zhí)行，如中介違約，可按協(xié)議約定追責。

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交易環(huán)節(jié)

1、簽訂轉讓合同后，買方首付款遲遲不到位咋辦？

解答：根據(jù)協(xié)議約定要求買房及時到款，可按協(xié)議條款約定追責或解除，看協(xié)議約定。從履行協(xié)議角度，要求買方盡快完成首付。

2、賣方拿到首付款項后，以種種理由拖延三證過戶，咋辦？

解答：一般協(xié)議中都有約定辦理時間，如故意拖延并超過約定，有權通過法律途徑追究損失

3、最終以買方辦不出按揭為由，來要求與賣方中止轉讓合同咋辦？

解答：除非協(xié)議中有約定按揭辦不出合同解除的條款，否則不能以該條款作為解約依據(jù)。如協(xié)議中無此條款，買房需自籌資金完成合同。如單方終止屬于違約，需承擔違約責任

4、交易過程中，國家稅費政策出臺新變化，引起稅費承擔方的約定金額有爭議，咋辦？

解答：如協(xié)議上有約定按約定辦理，如無約定可通過雙方協(xié)商解決。如無法協(xié)商，按協(xié)議約定誰承擔誰受益原則。

5、買賣期間房屋涉及房東其他法律糾紛，法院介入封存咋辦？

解答：要求房東解決問題，如無法解決，并已違反相應協(xié)議約定規(guī)定，可提出解約并追究房東違約責任。在實際操作過程中，如發(fā)現(xiàn)房東房源被查封，需馬上停止辦理流程，已減少實際追究難度。

6、中介突然關門，交易進行到合同約定的中間步驟，應該咋辦？

解答：杭州二手房交易實行資金監(jiān)管，中介如發(fā)生中途倒閉關門，可交由另外中介公司辦理后續(xù)環(huán)節(jié)。已繳納的服務費用可向原中介討回。

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交割環(huán)節(jié)

1、由于賣方交付的房屋存在質量問題，遭到買方索賠或要求解除合同，咋辦？

解答：該質量問題是否符合雙方約定或相關法律規(guī)定的解除條款，如不符合，買賣雙方可走法律程序解決。相關質量問題如確實存在，雙方認可，買方可要求賣方解決或賠償。

2、發(fā)現(xiàn)原房屋業(yè)主方物業(yè)費長期拖欠咋辦？

解答：如協(xié)議無特殊規(guī)定，一般要求物業(yè)交割時物業(yè)費結清并交割。如后期發(fā)現(xiàn)未結清，可要求房東補繳齊。為避免出現(xiàn)這種情況，最好在交割時到物業(yè)核對費用。

3、前房屋業(yè)主戶口遲遲不肯遷出咋辦？

解答：按照浙江省戶口管理條例第三十五條有規(guī)定，可向當?shù)嘏沙鏊暾垙娭七w出

4、賣方在合同約定的交房時間還未交房咋辦?

解答：要求按協(xié)議約定交房，如不同意可走法律程序要求對方交房并進行相應賠償。

5、水、電、氣等費用未結清，后面才發(fā)現(xiàn)的，咋辦？

解答：為避免出現(xiàn)這種情況，最好在交割時到物業(yè)核對費用?，F(xiàn)在一些大型品牌中介公司推出了服務承諾，物業(yè)水電費如交割后發(fā)現(xiàn)未結清，由其現(xiàn)行墊付結清。