易憲容

　　春節(jié)過(guò)后，一線城市房?jī)r(jià)上漲的信息蜂擁而來(lái)。2月23日，北京年后首場(chǎng)土地拍賣即迎來(lái)樓面價(jià)達(dá)4.7萬(wàn)元/平米的地王。據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在10萬(wàn)元/平米以上。上海內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到7萬(wàn)，不僅一套房一天可以上漲70萬(wàn)元，而且千萬(wàn)元一套的幾百套住房也出現(xiàn)日光盤。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價(jià)為91965元/平米，突破9萬(wàn)元大關(guān)。

　　這些信息和數(shù)據(jù)是否真實(shí)有待證實(shí)，但已能說(shuō)明一些問(wèn)題。我早就指出，一線城市房?jī)r(jià)快速飆升，與土地供給及人口流入無(wú)關(guān)，東京等城市的土地肯定比北京要有限，但其房?jī)r(jià)為何會(huì)泡沫破滅？人口流入推高房?jī)r(jià)更是一個(gè)胡扯概念。當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全以投資者為主導(dǎo)。這些投資者從來(lái)就對(duì)房?jī)r(jià)高低不敏感。只要他們預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，即使房?jī)r(jià)再高，他們也會(huì)涌入市場(chǎng)。而房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期完全取決于金融市場(chǎng)條件（利率高低、杠桿率大小、信貸獲得的容易程度）及政府的房地產(chǎn)政策。

　　2015年以來(lái)，政府推出了一系列房市刺激政策：住房按揭貸款利率降低到歷史最低水平；住房按揭貸款的首付越來(lái)越低，住房投資者購(gòu)買住房的杠桿全面提高；央行貨幣全面寬松，個(gè)人從銀行信貸獲得十分容易；調(diào)整個(gè)人住房契稅營(yíng)業(yè)稅政策，購(gòu)房者與賣房者都可獲得稅收優(yōu)惠。再加上市場(chǎng)一直有人鼓吹政府正要出臺(tái)住房按揭貸款利率可抵扣個(gè)人所得稅的政策，物業(yè)稅近幾年無(wú)法推出；國(guó)內(nèi)輿論熱炒2016年的房?jī)r(jià)將全面上漲等。在這樣的政策及輿論氛圍中，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期又進(jìn)入了熾熱狀態(tài)。

　　當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況與2015年4-6月份中國(guó)股市場(chǎng)外配資涌入時(shí)瘋狂的情況一模一樣。比如，當(dāng)前的個(gè)人炒房與以往已經(jīng)有很大不同。過(guò)去都是一家一戶炒，就看個(gè)人不同的套路。但現(xiàn)在越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)炒作者開(kāi)始眾籌買房和聯(lián)合炒房。眾籌炒作就是幾個(gè)朋友先湊取首付，并準(zhǔn)備好約兩年時(shí)間的月供資金，彼此簽訂合約，以其中一位的名義買房，約定房?jī)r(jià)升至某個(gè)時(shí)點(diǎn)時(shí)拋出，獲得收益后按出資比例分成。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)個(gè)人炒作就是到了這種地步。

　　聯(lián)合炒房就是一些有實(shí)力的投資客聚集大量資金，尋找合適的新樓盤。當(dāng)這些炒房客看中某個(gè)樓盤后，就與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格把整個(gè)樓盤都承包下來(lái)，讓這個(gè)炒房者慢慢賣。這與鑫琦資產(chǎn)情況類似。只不過(guò)一個(gè)是聯(lián)合，另一個(gè)是組織一個(gè)機(jī)構(gòu)。

　　最為嚴(yán)重的是，面對(duì)房?jī)r(jià)飆升，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)亂象四起。比如，為爭(zhēng)取獨(dú)家房源而推升房?jī)r(jià)、提供合法性存疑的短期貸款、肆意編造虛假房源、無(wú)資格證上崗，以自己手上持有的住房自買自賣等方式來(lái)推高房?jī)r(jià)。

　　可以看到，當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂炒作，房?jī)r(jià)快速飆升，已經(jīng)與居民居住沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)聯(lián)，完全是為炒作而炒作，而且這種炒作已經(jīng)到了最后的瘋狂。目前一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整政策，“去火降溫”。如仍誤認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)可控，可能出現(xiàn)類似于2015年6月中國(guó)股市場(chǎng)外配資瘋狂后暴跌的情景?！ㄗ髡呤乔鄭u大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

責(zé)任編輯：黃睿 SN224