從合同效力之爭透視農(nóng)村私房買賣的困境與突圍

北京德恒（福州）律師事務所  丁文輝

【內(nèi)容摘要】隨著農(nóng)村私房買賣日趨活躍，由此引發(fā)的農(nóng)村私房買賣合同糾紛也與日俱增。近年來，如何認定農(nóng)村私房買賣合同的效力，成為理論界和實務界共同關(guān)心的話題。由于理論研究不足、立法不明確等原因，各地法院判決結(jié)果歷來不一。面對如此現(xiàn)實困境，如何實現(xiàn)理性突圍，是擺在理論界和實務界面前亟待解決的問題。本文試圖通過對農(nóng)村私房買賣合同的效力研究，尋求最佳的突圍方式。文章第一部分為“本體論”，介紹了農(nóng)村私房的概念及性質(zhì)、買賣的標的和類型；第二部分從理論和司法實踐等方面介紹了農(nóng)村私房買賣的現(xiàn)實困境；第三部分從合同效力分析和法律對策等方面著力闡述了如何實現(xiàn)農(nóng)村私房買賣的理性突圍。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村私房買賣  合同效力  困境  突圍

導言

近些年，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的交流日趨密切。受利益驅(qū)動的影響，農(nóng)村出現(xiàn)了大批的進城務工人員，幾經(jīng)打拼后，他們更愿意選擇在城市安家落戶并有意出售其農(nóng)村私房；而部分城鎮(zhèn)居民和外村農(nóng)民則對購買農(nóng)村私房產(chǎn)生了濃厚的興趣。在這種供需刺激下，農(nóng)村私房交易日趨頻繁，由此引發(fā)的糾紛也呈井噴狀態(tài)。由于缺乏足夠的理論準備和明確的制度規(guī)范，導致各地法院在審理該類糾紛時判決不一，甚至出現(xiàn)同一法院作出不同判決的尷尬局面。對此，理論界和實務界都展開了積極的討論，但始終存在不同程度的分歧。分歧無法得到解決，法制的統(tǒng)一性便無法全面實現(xiàn)，法之公正價值也將遭受質(zhì)疑。因此，加強對農(nóng)村私房買賣的理論研究，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，顯得極為迫切。

一、關(guān)于農(nóng)村私房買賣的本體研究

（一）農(nóng)村私房的概念及性質(zhì)

農(nóng)村私房，即農(nóng)村居民私有房屋，是指享有村集體經(jīng)濟組織村民資格的成員，在經(jīng)履行法定申請審批程序而取得使用權(quán)的宅基地上建造的自有建筑物。農(nóng)村私房有廣義和狹義之分，廣義的農(nóng)村私房包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民住房、飼養(yǎng)牲畜用房和雜物用房，等等；而狹義的農(nóng)村私房僅指傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民住房。本文指稱的農(nóng)村私房是從廣義角度而言的。但必須指出，農(nóng)村私房實質(zhì)上為農(nóng)民自有房屋，不應包括農(nóng)村公益事業(yè)用房、村辦企業(yè)廠房等以村集體名義建造的建筑物。

農(nóng)村私房的性質(zhì)主要表現(xiàn)為房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的性質(zhì)。農(nóng)民在經(jīng)合法批準而獲得的宅基地上建造的房屋，當然屬于合法的不動產(chǎn)，法律性質(zhì)屬于合法的所有權(quán)。所有權(quán)人可以依法自由地行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。然而，事情并非如此簡單。由于農(nóng)村私房建造在宅基地上，所有權(quán)人在對自己的房屋行使處分權(quán)時，必然涉及宅基地的歸屬問題。而按照我國《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于集體所有，農(nóng)民僅對宅基地長期享有無償占有、使用的權(quán)利?？梢?，宅基地分配制度的福利性和保障性必然產(chǎn)生權(quán)利主體身份的特定性與權(quán)利取得的受限性。1故雖然農(nóng)民對其私房享有一定所有權(quán)，但這卻是一種不完善的受限制的所有權(quán)。

（二）農(nóng)村私房買賣的標的

在我國現(xiàn)行法律體系下，“房地一體”、“地隨房走”、“房隨地走”是處理土地及地上建筑物流轉(zhuǎn)的基本原則。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！蔽覈段餀?quán)法》第183條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。”上述法律規(guī)定體現(xiàn)了“房地一體”主義的精神內(nèi)核。雖然以上法律規(guī)定并不直接適用于農(nóng)村私房買賣，但“房地一體”主義的原則是仍然適用的，農(nóng)村私房買賣必然涉及宅基地買賣。理由在于：土地是任何建筑物的基礎，是地上建筑物的實質(zhì)組成部分。行使地上建筑的所有權(quán)和使用權(quán)必然涉及占有和使用土地，反之，若對土地不享有使用權(quán)，則無權(quán)在該地塊上建造或使用房屋。因此，離開土地的建筑物缺乏法律上的獨立性，如此“空中樓閣”無法實現(xiàn)單獨轉(zhuǎn)讓。因此，本文討論的農(nóng)村私房買賣是包括轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)在內(nèi)的房屋買賣。

（三）農(nóng)村私房買賣的類型

目前，實踐中出現(xiàn)的農(nóng)村私房買賣幾乎涵蓋了所有可能主體之間的交易行為。作為農(nóng)村私房買賣的出賣人，一般是享有村集體經(jīng)濟組織村民資格的成員。根據(jù)買受人的不同，可將農(nóng)村私房買賣的類型歸結(jié)為四類：（1）集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的私房買賣；（2）集體經(jīng)濟組織成員與其他集體經(jīng)濟組織成員之間的私房買賣；（3）集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的私房買賣；（4）集體經(jīng)濟組織成員與法人或其他組織之間的私房買賣。在引爆農(nóng)村私房買賣的諸多因素中，城鎮(zhèn)化進程對城鄉(xiāng)二元體制的沖擊和影響是最根本的原因。此外，城市房價虛高導致城鎮(zhèn)居民購房難、來自邊遠或貧窮地區(qū)的農(nóng)民工為了生活或子女讀書等便利在城鄉(xiāng)結(jié)合部購置農(nóng)村私房的意愿、部分城鎮(zhèn)富裕居民購置農(nóng)村私房過“田園生活”的理想、部分不法分子倒賣土地以牟取暴利的行為也是引發(fā)人們蜂擁購買農(nóng)村私房的重要因素。

二、透視農(nóng)村私房買賣的現(xiàn)實困境

農(nóng)村私房是否可以合法地流轉(zhuǎn)？農(nóng)村私房買賣合同是否有效？這些問題大抵能夠反映出農(nóng)村私房買賣的現(xiàn)實困境，理論界對此眾說紛紜，實務界做法不一。

（一）合同效力之爭

理論界對農(nóng)村私房買賣合同是否有效的爭論由來已久，主要存在“合同無效論”和“合同有效論”兩種觀點的激辯。持“合同無效論”2者認為：第一，農(nóng)村私房買賣必然涉及宅基地買賣。但法律及政策性文件均規(guī)定不得買賣宅基地，故涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村私房買賣合同當然無效；第二，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定身份關(guān)系相聯(lián)系而不得轉(zhuǎn)讓，在目前“房地一體”的格局下，處分房屋的同時也處分宅基地，必將損害集體經(jīng)濟組織權(quán)益；第三，農(nóng)村私房無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，買受人無法獲得所有權(quán)人資格；第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，出賣人一般處于弱者地位，要求返還私有房屋關(guān)系其生存權(quán)益；最后，開禁宅基地交易是滿足社會強勢群體的利益訴求，在宅基地分配仍具有社會保障功能的情況下，允許宅基地交易將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失地農(nóng)民將成為流民，沖擊社會秩序。而持“合同有效論”3者則認為：第一，農(nóng)村私房買賣合同并不違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；第二，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)民將自己宅基地上的房屋出售后，不得再申請宅基地。立法精神隱含著農(nóng)民可以出售自己的房屋，特別是未禁止出售房屋；第三，《土地管理法》規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設，其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保障農(nóng)民的生存之本和糧食供應。而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地的轉(zhuǎn)讓是不妥的。

（二）“同案不同判”的尷尬

由于現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村私房買賣問題缺乏明確、系統(tǒng)的規(guī)定，理論觀點也莫衷一是，法院在審理此類案件時首先面臨著法律適用方面的難題。同類案件中，因法官援引不同法律，或者援引同一部法律的不同條文，判決結(jié)果都可能截然不同。司法實踐中，有的法官認為，我國《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！币蛟撘?guī)定屬于法律的強制性規(guī)定，故應判決確認農(nóng)村私房買賣合同無效。而有的法官認為，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”由此反推此規(guī)定即包含容許買賣農(nóng)村私房之意，且現(xiàn)行法律和行政法規(guī)沒有禁止農(nóng)村私房買賣，“法不禁止即自由”，故應判決確認農(nóng)村私房買賣合同有效。這種法律實施中欠缺的統(tǒng)一性，直接影響了法律之公正價值的實現(xiàn)。為統(tǒng)一執(zhí)法尺度，許多地方法院均對農(nóng)村私房買賣合同效力認定及處理的問題開展了專題研討。如浙江省高級人民法院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[1999]82號文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關(guān)系有效?！倍本┦懈呒壢嗣穹ㄔ褐贫ǖ摹掇r(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004]391號文件）則認為：“農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效”。司法實務界對此問題的意見不一由此可見一斑。

（三）有效認定遭遇執(zhí)行瓶頸

自從2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，大部分地方國土管理部門都停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，這對法院作出農(nóng)村私房買賣合同有效的判決產(chǎn)生了巨大的影響，形成了判決無法履行的被動局面。實踐中，針對買受人起訴時提出要求出賣人協(xié)助辦理私房土地使用權(quán)過戶手續(xù)訴請的，各地法院做法不一：有的法院建議買受人撤回該訴請；有的法院則在判決主文中注明：“如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負責任”；有法院則直接判決買受人協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)，同時在執(zhí)行中建議有關(guān)部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。4盡管這些法院采取了一些變通措施，但因土地使用權(quán)過戶手續(xù)根本無法辦理，所以權(quán)利人的權(quán)利仍然無法得到有效保護。此外，最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)親屬的必需居住的房屋，民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！北粓?zhí)行人如果僅有農(nóng)村私房可供執(zhí)行，其住房問題、宅基地轉(zhuǎn)讓問題是根本無法得到解決的，故其將其住房認定為可執(zhí)行的財產(chǎn)。當然也有論者認為，在執(zhí)行中農(nóng)村私房有價值，也是公民的合法財產(chǎn)，處置農(nóng)村私房可以實現(xiàn)債權(quán)，提高執(zhí)結(jié)率。5但這種做法顯然不僅違背了法律、行政法規(guī)的規(guī)定，而且有違社會公序良俗，是不可取的。

三、尋求農(nóng)村私房買賣的理性突圍

面對理論和實務方面的現(xiàn)實困境，如何才能實現(xiàn)理性的突圍，最終妥善地解決農(nóng)村私房買賣中存在的一系列問題，是亟待解決的問題。

（一）農(nóng)村私房買賣合同效力分析

對農(nóng)村私房買賣合同效力的爭論，各有其理，難分伯仲。本文認為，農(nóng)村私房買賣合同的效力認定并非單純的非此即彼的判斷，應該在仔細甄別的基礎上實現(xiàn)區(qū)別對待，最終確立“認定合同無效為原則，有效為例外”的處理原則。

1.關(guān)于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間私房買賣合同的效力。我國《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。這是我國法律關(guān)于“一戶一宅”的強制性規(guī)定，而且該強制性規(guī)定屬于效力性規(guī)定，任何違反“一戶一宅”規(guī)定的私房買賣行為，均當認定為無效。值得說明的是，“一戶一宅”的強制性規(guī)定，不僅適用于私房出賣人，而且也適用于私房買受人?，F(xiàn)實生活中，私房買受人主要有三種：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；二是本身已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；三是已在集體經(jīng)濟組織內(nèi)落戶，但尚未申請審批宅基地。對于第一種買受人，因其已有宅基地且符合國家標準，再申請審批宅基地定然不會獲得國家批準，因此，應當認定此類買受人購買農(nóng)村私房違反了《土地管理法》關(guān)于“一戶一宅”的強制性規(guī)定，合同無效；對于第二、三種買受人，因其已有宅基地尚未達到國家標準或尚未申請審批宅基地，故其購買農(nóng)村私房未違反《土地管理法》關(guān)于“一戶一宅”的強制性規(guī)定，應認定合同有效，并責令當事人補辦相關(guān)宅基地申請審批手續(xù)。

2.關(guān)于集體經(jīng)濟組織成員與其他集體經(jīng)濟組織成員之間私房買賣合同的效力。我國《憲法》第10條第2款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！钡?/span>4款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！蔽覈锻恋毓芾矸ā返?/span>8條、第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！钡?/span>62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。由此可見，宅基地所有權(quán)具有確定性，使用權(quán)具有福利性，“宅基地通常是與本集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)聯(lián)系在一起的”。6一般認為，成員權(quán)是指作為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員對依法屬于集體所有的財產(chǎn)共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。行使成員權(quán)是實現(xiàn)本集體經(jīng)濟組織成員權(quán)利的主要手段。7至此，上述法律條文隱含的意義已經(jīng)十分明確：宅基地所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟組織，使用權(quán)屬于享有該經(jīng)濟組織成員資格的村民，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)享有宅基地的任何權(quán)利。因此，應當認定此類農(nóng)村私房買賣合同因違反農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)法律屬性，合同無效。

3.關(guān)于集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間私房買賣合同的效力。從此前引述的法律條文可知：（1）我國建房用地可劃分為兩類：一是建設用地，二是宅基地；（2）“房地一體”主義下的農(nóng)村私房買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律嚴厲禁止的。此外，我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！痹摋l第2款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！蓖瑫r，該法還對土地征收和補償?shù)仁马椬鞒隽嗣鞔_的規(guī)定。可見，作為集體所有的宅基地必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)土地征收的規(guī)定后才能轉(zhuǎn)為建設用地。而只有建設用地上建造的房屋（即商品房）才能在所有市場主體間合法地流轉(zhuǎn)。因此，在宅基地未經(jīng)法定程序變?yōu)榻ㄔO用地的情況下，農(nóng)村私房買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定，應當認定無效。

4.關(guān)于集體經(jīng)濟組織成員與法人或其他組織之間私房買賣合同的效力。根據(jù)我國《土地管理法》第62條規(guī)定，宅基地的使用權(quán)人必須取得本集體經(jīng)濟組織村民資格。即：宅基地使用權(quán)人只能是以戶為單位的自然人，而不能是法人或其他組織。法人或其他組織因不具備宅基地使用權(quán)人的主體資格，故應當認定此類農(nóng)村私房買賣合同無效。

5、對《物權(quán)法》第155條和《土地管理法》第62條第4款的理解。在理論爭鳴中，多數(shù)持“合同有效論”者的主要論據(jù)之一便是《物權(quán)法》第155條和《土地管理法》第62條第4款的規(guī)定。他們認為，《物權(quán)法》第155條規(guī)定：“已登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！薄锻恋毓芾矸ā返?/span>62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”據(jù)此可知，法律并未禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地，甚至是承認轉(zhuǎn)讓宅基地的。本文認為，該觀點具有一定的片面性。理由在于：第一，它忽視了我國的城鄉(xiāng)二元體制。新中國成立后，我國以法律的形式將建房用地劃分為建設用地和宅基地，建設用地為國家所有，宅基地為集體所有。而村民享有的“宅基地使用權(quán)”是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國成立以來在中國土地政策基礎上形成的一個固有制度，它涉及全國9億農(nóng)民的“安身立命”。8在建國60周年之際，該二元體制不但未消滅，反而更加完善，在《物權(quán)法》中單獨設立“宅基地使用權(quán)”一章就可見一斑。因此，討論農(nóng)村私房買賣不能跳出這一體制背景。第二，它忽視了《土地管理法》關(guān)于“一戶一宅”的強制性規(guī)定。這一規(guī)定對于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員和其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村私房而言，是必須嚴格遵守的。買受人必須符合“一戶一宅”的規(guī)定，若已有符合規(guī)定的宅基地，不論雙方意思表示是否真實，都應該認定合同無效。第三，它忽視了國家關(guān)于土地征收的法律規(guī)定。按照我國法律規(guī)定，只有國家所有土地上建造的房屋才能自由買賣。如果宅基地需要出售，完全可以通過履行有關(guān)建設用地審批手續(xù)來實現(xiàn)。第四，它忽視了目前我國房屋產(chǎn)權(quán)登記的制度現(xiàn)狀。目前，農(nóng)村私房買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖已完成，但買受人根本無法獲得所有權(quán)人的保護。第五，它忽視了出賣人的權(quán)益保護。認定農(nóng)村私房買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的請求關(guān)涉到其生存權(quán)益。第六，它片面強調(diào)了法律的公正價值。持“合同有效論”者認為，若在農(nóng)村私房買賣合同簽訂數(shù)年后認定合同無效，有違法律的公正價值和誠實信用原則。這觀點是錯誤的，即便合同是雙方的真實意思表示，但因該合同違反法律的強制性規(guī)定，就該認定無效。我國《合同法》第58條規(guī)定了合同無效的法律后果及救濟途徑，完全可以實現(xiàn)法之公正價值。

（二）農(nóng)村私房買賣無效合同的妥善處理

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！币虼?，法院一旦確認農(nóng)村私房買賣合同無效，即應當遵循等價有償和誠實信用原則，公平地處理無效轉(zhuǎn)讓行為，合理地認定當事人的民事責任，均衡保護各方民事主體的利益訴求?，F(xiàn)實中，若法院認定農(nóng)村私房買賣合同無效，敗訴方往往是買受人。而事實上，出賣人的反悔行為，一定程度上也違背了誠實信用原則。對于此類案件，倘若簡單地判決由出賣人和買受人各自向?qū)Ψ椒颠€購房款項和房屋，忽視買受人遭受的實際損失和出賣人的背信行為，法院的判決將可能造成不良的社會效果。但若判決出賣人賠償買受人巨額損失，由于大部分農(nóng)民的經(jīng)濟狀況并不良好，有的根本無履行能力，這樣的判決不但無法使買受人的權(quán)利得到充分保護，而且會使出賣人背負上沉重的債務，也有違法律對公正的追求。故綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，首先要全面評判合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯大小，尤其應通過科學合理的評估手段確定出賣人因土地升值所獲利益以及買受人的房屋差價損失；其次，若買受人已經(jīng)裝修、翻新或擴建房屋，則應依法對其添附物的價值進行作價評估后予以相應的補償；最后，判決返還房屋的同時還應妥善安置買受人，并為其騰房留出合理的時間，以最終實現(xiàn)當事人息訴服判的司法目的。

（三）規(guī)范農(nóng)村私房買賣的法律對策

要從根本上解決農(nóng)村私房買賣糾紛的現(xiàn)實困境，除了要深入辨析合同效力外，還應從統(tǒng)一執(zhí)法尺度，完善法律法規(guī)的角度切入，終極地解決問題。

1.明確宅基地使用權(quán)的排它性。我國法律規(guī)定了宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于農(nóng)民，但并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)屬于那些農(nóng)民?，F(xiàn)實中，大多數(shù)人意識到“一戶一宅”的規(guī)定適用于出賣人，當出賣人出售房屋后，再申請審批宅基地的，不予批準。但“一戶一宅”的規(guī)定是否適用于買受人，思忖者甚少。本文認為，這跟法律法規(guī)未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)的排他性有著莫大關(guān)系，從而導致了許多人在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村私房時的盲目和此類糾紛的激增。事實上，宅基地使用權(quán)是派生于宅基地所有權(quán)的一種權(quán)利。既然法律規(guī)定宅基地所有權(quán)屬于集體，那么，宅基地使用權(quán)人也必須是該集體經(jīng)濟組織的成員，其他任何單位或個人均不得享有該項權(quán)利。因此，為平息爭論，有必要將宅基地使用權(quán)的排他性以法律的形式確定下來。建議在法律中明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)歸本集體經(jīng)濟組織成員享有，其他任何單位或個人不得侵犯?！?/span>

2.有效規(guī)范農(nóng)村私房買賣行為。引發(fā)農(nóng)村私房買賣合同糾紛激增的主要原因在于法律規(guī)定的不明確和滯后性。因此必然導致司法實踐中的不同理解，“同案不同判”也就不足以大驚小怪。本文認為，鑒于宅基地使用權(quán)的福利性和排他性，有必要對我國農(nóng)村私房買賣的相關(guān)問題作出較為明確的法律規(guī)定。比如交易主體方面，可規(guī)定：“農(nóng)村私有房屋所有權(quán)人依法可出售房屋，但房屋買受人必須為同一集體經(jīng)濟組織中符合宅基地申請條件的成員，禁止向其他任何單位或個人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村私有房屋?！痹偃缃灰壮绦蚍矫?，可規(guī)定：“符合條件的農(nóng)村私有房屋買受人必須按照法律規(guī)定的條件和程序辦理宅基地申請審批手續(xù)。”倘若如此，既能解決農(nóng)村私房是否可買賣的問題，也能解決農(nóng)村私房買賣合同的效力之爭，還能最大程度地保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利，維護社會的和諧穩(wěn)定。

結(jié)  語

農(nóng)村私房買賣合同糾紛是現(xiàn)階段較為突出和常見的民事糾紛，但由于判決結(jié)果的不同導致當事人難以息訴服判，敗訴方必然走上申訴、上訪之路，嚴重影響到社會和諧和司法公正形象。因此，尋求法律制度上的完善是解決這一現(xiàn)實困境最為行之有效的突圍方式。合同效力之爭帶來的不應是“同案不同判”的執(zhí)法效果，而應成為最終確立統(tǒng)一執(zhí)法尺度的理論基石。在城鄉(xiāng)二元體制的大背景下，確立“認定合同無效為原則，有效為例外”的法律規(guī)則，是處理農(nóng)村私房買賣合同糾紛案件最為有利的制度選擇和現(xiàn)實出路。

注釋：

1 韓峰：《農(nóng)村宅基地、房屋買賣糾紛的立法思考及司法對策》，載于www.yzlawyers.com。

2 趙德意、龍碧霞、胡德華：《農(nóng)村房屋買賣的司法困境及其破解》，載于《廣東法學》，2008年第4期。

3 陳方秀：《農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定與法律適用》，載于《三峽大學學報（人文社會科學版）》，2007年11月，第29卷，第6期。

4 李旭：《農(nóng)村房屋買賣存在的問題及法律對策》，載于《時代法學》，2007年4月，第5卷第2期。

5 吳昌寧、馮淼：《農(nóng)村房屋買賣的困境及其對策》，載于《中國房地產(chǎn)》，2009年2月，總第338期。

6 黃松有主編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社，2007年3月第1版，第457頁。

7 黃松有主編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社，2007年3月第1版，第197頁。

8 黃松有主編：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社，2007年3月第1版，第455頁。