隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，商品住宅小區(qū)的數(shù)量大幅增長；同時(shí)，住房制度改革的深入，使得原有單位的自管房模式逐漸被社會(huì)化的物業(yè)管理模式所取代。根據(jù)全國普查數(shù)據(jù)分析，2008年全國的物業(yè)管理面積為125.46億平方米、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量為58406家，2012年底物業(yè)管理面積增長至145.3億平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長至71000家。五年時(shí)間里，物業(yè)管理面積增長了16%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長了23%。而2012年至2013年一年間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量就由7.1萬家增長到10.5萬家。物業(yè)面積的增長意味著小區(qū)數(shù)量和小區(qū)住戶的增多，隨著物業(yè)面積和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增加，潛在糾紛也有可能持續(xù)增多。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積大幅增長的同時(shí)，由于目前我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律還處于建立健全的過渡階段，政府關(guān)于物業(yè)管理糾紛方面的監(jiān)督管理措施尚未完全到位，物業(yè)行業(yè)自律機(jī)構(gòu)的內(nèi)部監(jiān)督制約機(jī)制尚未完善，致使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)而產(chǎn)生的糾紛大幅增長。如何應(yīng)對(duì)物業(yè)糾紛的大幅增長成為問題，參考勞動(dòng)仲裁模式，筆者認(rèn)為設(shè)立物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)制也很有必要。

   一、物業(yè)糾紛現(xiàn)狀

    實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)糾紛的類型主要包括物業(yè)服務(wù)合同的效力糾紛、物業(yè)服務(wù)合同的履行糾紛、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主的侵權(quán)糾紛。據(jù)調(diào)研，物業(yè)糾紛收案量正呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，審執(zhí)情況不容樂觀。物業(yè)服務(wù)糾紛中，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的糾紛所占訴訟的比例最大，而非訴爭(zhēng)議解決機(jī)制卻鮮少用于解決該類糾紛。

   以Y市某基層法院為例，該基層法院2011年～2015年物業(yè)糾紛共收案2754件，其中2011年的收案數(shù)量是148件，2012年上升至624件（其中物業(yè)公司為被告的11件），同比增長321.6%；2013年持續(xù)上升至684件（其中物業(yè)公司為被告的8件），同比增長9.6%； 2014年上升至770件（其中物業(yè)公司為被告的5件），同比增長12.5%；2015年，物業(yè)糾紛的收案數(shù)量下降至528件（其中物業(yè)公司為被告的7件）。（詳見圖1）

圖1:2011年～2015年物業(yè)服務(wù)合同糾紛收案量趨勢(shì)圖

    根據(jù)對(duì)該基層法院物業(yè)服務(wù)糾紛類型和特點(diǎn)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛訴訟類型化明顯且服務(wù)質(zhì)量問題為糾紛主因。以該基層法院為例，物業(yè)服務(wù)糾紛中，每年95%左右的案件均為物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)，其他5%左右為物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不履行或不完全履行合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，或者違規(guī)收費(fèi)以及業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理行為所引發(fā)的糾紛。針對(duì)物業(yè)費(fèi)問題，通過抽樣調(diào)研該基層法院的100件案件卷宗，發(fā)現(xiàn)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的原因中，70%為物業(yè)服務(wù)不合格，20%認(rèn)為物業(yè)費(fèi)過高，5%為無交費(fèi)意識(shí)或不知將費(fèi)用交至何處，5%為其他（見圖2）。

圖2：業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)原因抽樣結(jié)果圖

    二、物業(yè)糾紛解決方式的現(xiàn)狀

    目前，雖然針對(duì)物業(yè)糾紛的解決方式多種多樣，但是均在小范圍內(nèi)應(yīng)用，普適性不強(qiáng)。而從這些解決機(jī)制的具體操作上來看，往往其解決過程受制于多方面因素的制約，存在各種問題和難點(diǎn)，難以在全國范圍內(nèi)推廣。（詳見表1）

表1：物業(yè)糾紛解決方式的種類、實(shí)踐操作及局限

    三、設(shè)立專門物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)的必要性

    由于物業(yè)行業(yè)發(fā)展參差不齊、立案登記制有案必立、物業(yè)法律制度尚不完善、物業(yè)糾紛非訴機(jī)制認(rèn)同度低等原因，物業(yè)糾紛數(shù)量呈現(xiàn)訴訟爆炸之趨勢(shì)。此外，高訴訟成本促使業(yè)主選擇以不交物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗不合格的物業(yè)服務(wù)，無形中又?jǐn)U張了物業(yè)糾紛的訴訟規(guī)模。因此，如何讓普通業(yè)主積極維權(quán)而不是消極不繳費(fèi)，如何讓物業(yè)企業(yè)積極改善物業(yè)服務(wù)、強(qiáng)化物業(yè)管理而不是偏好訴訟，如何減少物業(yè)糾紛訴訟的收案量，緩解法院案多人少的矛盾，是全社會(huì)應(yīng)當(dāng)共同關(guān)注的問題。筆者經(jīng)調(diào)研認(rèn)為，設(shè)立專門物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)確有必要。

    （一）有利于減少訴訟收案數(shù)量，緩解法院案多人少矛盾。

    勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁前置制度的設(shè)立，極大的緩解了勞動(dòng)爭(zhēng)議訴訟糾紛的收案數(shù)量。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛的調(diào)查結(jié)果，在2012年和2013年，仲裁前置制度的設(shè)立為全國法院的勞動(dòng)爭(zhēng)議收案量減少了20多萬件案件（詳見表2）。若將仲裁前置機(jī)制引入物業(yè)糾紛的解決中，將有效緩解物業(yè)糾紛訴訟爆炸對(duì)法院工作造成的壓力。

表2：勞動(dòng)仲裁收案量與法院收案量對(duì)比表

   （二）準(zhǔn)訴訟性的先天優(yōu)勢(shì)

    相比人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解等而言，仲裁具有準(zhǔn)訴訟性的先天優(yōu)勢(shì)。一是表現(xiàn)在執(zhí)行和文書的強(qiáng)制力方面，目前仲裁裁決可以向法院申請(qǐng)執(zhí)行，但是其他組織的調(diào)解文書卻不具有強(qiáng)制執(zhí)行效力；二是表現(xiàn)在專業(yè)性和專門性方面，這主要是與人民調(diào)解機(jī)制相比，物業(yè)作為一個(gè)行業(yè)有其獨(dú)特性，需要必要的專業(yè)知識(shí)，因此由專家組成的仲裁委員會(huì)更加具有專業(yè)性和可靠性；三是表現(xiàn)在中立性方面，這主要是與行業(yè)調(diào)解機(jī)制相比，一般而言，行業(yè)協(xié)會(huì)等組織主要由相應(yīng)的企業(yè)組成，因此物業(yè)行業(yè)調(diào)解容易讓人對(duì)其中立性產(chǎn)生懷疑，而仲裁的機(jī)構(gòu)和人員配置具有獨(dú)立性，中立地位不易撼動(dòng)；四是表現(xiàn)在快速化和低成本方面，仲裁裁決具有終局約束性,一裁終局有利于糾紛的快速解決,可以節(jié)約時(shí)間和成本。

    既然勞動(dòng)仲裁不收費(fèi)制度實(shí)施后，勞動(dòng)者開始偏好選擇主動(dòng)維權(quán)，企業(yè)為了避免在勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛中處于劣勢(shì)地位，亦開始完善公司的員工管理制度，不敢再輕易損害員工權(quán)益；那么物業(yè)爭(zhēng)議仲裁制度的實(shí)施，也將在一定程度上促使業(yè)主化消極抵抗為主動(dòng)維權(quán)，依法通過仲裁來解決雙方的物業(yè)合同糾紛。業(yè)主一旦有證據(jù)證明物業(yè)企業(yè)服務(wù)不合格，便可以通過仲裁的方式要求物業(yè)企業(yè)賠償損失或降低物業(yè)費(fèi)。隨著物業(yè)服務(wù)糾紛的解決，占業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)主要原因的物業(yè)服務(wù)不合格問題將在業(yè)主的個(gè)案仲裁中得以解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)的糾紛案件數(shù)量勢(shì)必大批量較少。

    （三）有利于健全社會(huì)矛盾糾紛預(yù)防化解機(jī)制

    十八屆四中全會(huì)決定提出：“健全社會(huì)矛盾糾紛預(yù)防化解機(jī)制，完善調(diào)解、仲裁、行政裁決、行政復(fù)議、訴訟等有機(jī)銜接、相互協(xié)調(diào)的多元化糾紛解決機(jī)制?！蹦壳?，各地都開始推行多元化糾紛解決機(jī)制，針對(duì)專利糾紛等的仲裁機(jī)構(gòu)也開始紛紛成立。因此，建立專門物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)，符合社會(huì)矛盾糾紛預(yù)防化解的政策導(dǎo)向和發(fā)展趨勢(shì)，有利于引導(dǎo)社會(huì)公眾逐漸接受以非訴方式解決矛盾糾紛。

    四、設(shè)立專門物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)的可行性

    物業(yè)糾紛仲裁在實(shí)踐中有例可循，如河北滄州物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁辦公室；仲裁在適用法律方面具有比較大的靈活性,仲裁的過程中還注重引進(jìn)調(diào)解,注重糾紛解決的合理性；仲裁裁決受國家法律保護(hù)可強(qiáng)制執(zhí)行，更加的制度化和規(guī)范化。這些都使得設(shè)立專門物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)具有極大的可行性。

    （一）物業(yè)糾紛仲裁有先例可循

     河北省滄州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)與仲裁委員會(huì)聯(lián)合組建掛牌成立物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁辦公室，該辦公室的主要工作是調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)搭建一個(gè)合作與諒解的平臺(tái)，提升物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)處效率，減少處理物業(yè)服務(wù)糾紛的成本和時(shí)間，減輕企業(yè)、業(yè)主負(fù)擔(dān)，化解物業(yè)服務(wù)矛盾等。如果業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成仲裁協(xié)議，業(yè)主即可免費(fèi)申請(qǐng)仲裁，不需支付任何費(fèi)用。該物業(yè)糾紛調(diào)解仲裁機(jī)制的設(shè)立，旨在依法維護(hù)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益、保障物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展、調(diào)處物業(yè)物業(yè)糾紛，充分發(fā)揮了仲裁獨(dú)立、公正、靈活、便利、成本低廉、一裁終局的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

    （二）勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁有經(jīng)驗(yàn)可借

    由于勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁已經(jīng)實(shí)施多年，關(guān)于勞動(dòng)仲裁的管轄、申請(qǐng)、受理、時(shí)效、裁決、生效、執(zhí)行以及收費(fèi)等制度均在勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法中有明確的規(guī)定。且為了突出對(duì)勞動(dòng)者的保護(hù)和仲裁的經(jīng)濟(jì)性和時(shí)效性，勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法規(guī)定了一定范圍內(nèi)的仲裁裁決對(duì)用人單位而言為終局裁決，用人單位僅有撤銷權(quán)而無起訴權(quán)。物業(yè)爭(zhēng)議仲裁在機(jī)構(gòu)設(shè)置及仲裁程序方面均可以借鑒勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁的成熟經(jīng)驗(yàn)，開展起來必然事半功倍。

    （三）可以滿足人們對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行性的偏好

    訴訟的強(qiáng)制執(zhí)行性是目前物業(yè)企業(yè)選擇訴訟的根本原因，除了訴訟，具有強(qiáng)制執(zhí)行性的尚有公證和仲裁兩種。公證明顯不適用物業(yè)糾紛的解決，而普通仲裁由于受仲裁合意及高額收費(fèi)的限制，亦不適用于物業(yè)糾紛。如果能夠設(shè)立像勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁前置制度一樣的物業(yè)爭(zhēng)議仲裁前置制度，既具有規(guī)范性和強(qiáng)制執(zhí)行性，又具有靈活性和時(shí)效性，一定程度上能夠轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊脑V訟偏好，引導(dǎo)人們自愿選擇物業(yè)仲裁。

   （四）設(shè)立專門物業(yè)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)的建議

    推行物業(yè)爭(zhēng)議仲裁前置，筆者建議：（1）成立相應(yīng)的仲裁機(jī)構(gòu)。仲裁機(jī)構(gòu)可以由物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及法院等推薦的專業(yè)人員組成。在專業(yè)人員的選擇上，一定要注重專業(yè)性和中立性。相應(yīng)人員必須對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)熟識(shí)，對(duì)物業(yè)管理的機(jī)制和現(xiàn)狀有角詳細(xì)的理解，這也可以通過培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)。（2）修改法律，將仲裁前置引入到物業(yè)糾紛解決機(jī)制中。具體可以參照勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁前置的法律規(guī)定，只有當(dāng)物業(yè)糾紛經(jīng)過仲裁后，不服仲裁裁決的當(dāng)事人才可以到法院訴訟，從而避免物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制形同虛設(shè)。