|
首先，先明確。當(dāng)一個(gè)行業(yè)的龍頭老頭都紛紛轉(zhuǎn)行到想涉足其它行業(yè)，那么說明這個(gè)行業(yè)的天花板已到。而中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在就是這樣的情況。打算建立一個(gè)最簡單的指標(biāo)，來觀察市場(chǎng)，每個(gè)月第17日更新一次，以此來跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，周期性反彈的整體情況。指標(biāo)數(shù)據(jù)都來自國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月17日公布的70大中城市房價(jià)情況。因?yàn)?，很多朋友都不了解這個(gè)行情，所以我們就僅用這個(gè)指標(biāo)來講地產(chǎn)。雖說有些片面，但還是多少能判斷市場(chǎng)整體趨勢(shì)。 在深入之前，還是得跟大家講一講地產(chǎn)周期。地產(chǎn)周期有長周期和短周期之分，長周期看人口，這個(gè)根本性需求的指標(biāo)。而短周期，則是看下圖，這么多指標(biāo)，看暈了吧。  是不是一下子感覺看不過來了，咱們今天把他簡化。僅用70大中城市的情況來對(duì)比即可，講得太多，也怕行外的同志搞不清楚方向。 先講長周期。 大家都知道現(xiàn)階段處于底部盤整階段。此外，業(yè)內(nèi)人士都知道，黃金時(shí)代已逝，已進(jìn)入白銀時(shí)代。竟然進(jìn)入白銀時(shí)代，呈現(xiàn)出各類指標(biāo)的特征。但咱們今天就只講一個(gè)，需求——人。咱們看一下需求的根本轉(zhuǎn)變的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)徹底進(jìn)入買房市場(chǎng)的原因。 看下圖，我們可以看到，房地產(chǎn)購房人口需求量逐步下降，中間的紅色柱子線是2009年，適齡購房年齡達(dá)到峰值，而2015年適齡購房人口已逐步走下降趨勢(shì)。這就是一個(gè)根本需求的扭轉(zhuǎn)。所以說，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，地產(chǎn)的黃金時(shí)代已去。  房多人少，供應(yīng)過多泡沫；人多房少，價(jià)格過高泡沫； 再講短周期，這個(gè)我們要密切關(guān)注。當(dāng)別人認(rèn)為地產(chǎn)瘋狂時(shí)，我們悄然離場(chǎng)，切記，切記。 以下指標(biāo)是比較基本，如若每個(gè)月有比較特別的異動(dòng)，會(huì)按時(shí)間點(diǎn)反饋給大家。 先看一個(gè)圖，房價(jià)跟地產(chǎn)股票有相關(guān)性，股票市場(chǎng)作為預(yù)期市場(chǎng)，一般領(lǐng)先一到二個(gè)月左右。以下的圖對(duì)的不是很好，有空的朋友再做下功課。 圖為萬科與全國房地產(chǎn)70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比對(duì)比圖形。  咱們選擇環(huán)比為判斷房價(jià)是否反彈的基準(zhǔn)。 明白一個(gè)原則：量在價(jià)前，房屋成交量是只鴨、必須要盯緊; 選擇監(jiān)測(cè)標(biāo)的城市，按個(gè)人的長期監(jiān)測(cè)情況將城市分類如下： （別跟我較盡城市的分類，我個(gè)人是這樣分，嘿?。?br>多監(jiān)測(cè)點(diǎn)城市，才知道是否真正的復(fù)蘇。  全國整體情況 大家從圖中可以很清楚的看到現(xiàn)階段，地產(chǎn)的周期性處于06年以來的第四個(gè)周期的底部。開始逐步在慢慢復(fù)蘇。  70個(gè)城市漲跌個(gè)數(shù)，近幾個(gè)月逐漸有城市價(jià)格環(huán)比上漲，12月底是有3個(gè)。  （各線城市都是住宅價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)） 一線城市，很明顯價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲明顯，特別是深圳，杠杠滴，數(shù)據(jù)突破0界線。  強(qiáng)二線城市，相對(duì)環(huán)比上漲幅度沒那么大，環(huán)比數(shù)據(jù)接近0界線。  弱二線城市，仍在底部，更弱，環(huán)比數(shù)據(jù)離0界線還有點(diǎn)距離。  三線城市，表現(xiàn)跟弱二線城市差不多，依舊在度部盤整。（本想分個(gè)強(qiáng)三線城市出來，發(fā)現(xiàn)佛山不在國家監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市中也就作罷。）  綜合上面的情況看，當(dāng)下僅有一線城市復(fù)蘇比較明顯，個(gè)別強(qiáng)二線城市復(fù)蘇。其它仍“趴著”。仍在底部。 最后關(guān)于地產(chǎn)股的選股策略，簡單提幾點(diǎn)： 1、布局合理，重點(diǎn)一二線城市； 2、產(chǎn)品線合理，一線城市富翁太多，豪宅去化照樣了得，特別是限貸、限購放開后，改善性需求有所提升； 3、財(cái)務(wù)基本面好、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)房企來說猶為重要因?yàn)閯?dòng)不動(dòng)一塊地就超10億元的支付； 4、專注于細(xì)分市場(chǎng)，如華夏幸福產(chǎn)業(yè)園，華僑城旅游地產(chǎn)； 5、帶點(diǎn)其它概念，如中糧地產(chǎn)國改概念，華僑城，前海，深港通概念，時(shí)而補(bǔ)充互動(dòng)； 6、謹(jǐn)慎提醒，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然別以為低PB、PE就好。 7、還是選龍頭好些。 風(fēng)險(xiǎn)提示：長期，復(fù)蘇不及預(yù)期。短期，明日沖高回落，則調(diào)整繼續(xù)，沒說降準(zhǔn)就一定牛B哄哄的漲！(作者：孥孥的大樹) |
|
|
