上期為大家分享了“物業(yè)管理知識100問”的上篇部分，本期將為大家分享下篇部分。

1、如果有業(yè)主不繳物管費，他（她）侵犯哪些權力人？哪些人（包括法人）可以追償？

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

他（她）侵犯以下權力人：開放商、業(yè)主大會、物業(yè)公司。

首先業(yè)主作為小區(qū)公共財產的全體共有人，應盡到共有人分擔義務的責任，開發(fā)商和物業(yè)公司簽定的《前期物業(yè)服務合同》是作為小區(qū)公共財產的全體共有人的法律上的委托人。如果有業(yè)主拒絕分攤應由其分攤的物業(yè)管理費，開發(fā)商根據(jù)《民法通則》第七十八條規(guī)定的共有權人的權力和義務，有權對該業(yè)主提起訴訟。同時，面對拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，同樣業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的《物業(yè)服務合同》是作為小區(qū)公共財產的全體共有人的法律上的委托人。業(yè)主委員會根據(jù)《民法通則》的這條規(guī)定，也有權對該業(yè)主提起訴訟。開發(fā)商或業(yè)主委員會對業(yè)主提起訴訟是根據(jù)法律的規(guī)定。物業(yè)公司對欠費業(yè)主提起訴訟是根據(jù)“合同”。

2、何為維護物業(yè)服務區(qū)域內的公共秩序？如何維護物業(yè)服務區(qū)域內的公共秩序？

物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

一般而言，公共秩序包括：小區(qū)大門崗管理，進出人員物資盤查，小區(qū)巡邏，防火防盜防洪工作和措施，小區(qū)車輛管理、制止惡性事件發(fā)生，協(xié)調居民間的矛盾等等。

從大的原則而言，維護物業(yè)服務區(qū)域內的公共秩序是這樣做的安全防范工作。采取應急措施，向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。具體而言，是實施監(jiān)管，檢查發(fā)現(xiàn)安全隱患，排除安全隱患，警示、告知、制止、報警、協(xié)助處理...

3、如果業(yè)主家里被盜，有權要物業(yè)公司賠償嗎？

按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。因此、即便業(yè)主家被盜，也要分清物業(yè)公司是否未能履行物業(yè)服務合同的約定，如果沒有，那么，她就不應當承擔賠償責任。

4、物業(yè)服務區(qū)域內如發(fā)生惡性事件怎么辦？誰該負責？

發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

對惡性事件應負責任的當然是肇事者，至于物業(yè)公司是否負有其他責任，要看物業(yè)公司是否未能履行了物業(yè)服務合同的約定。

5、小區(qū)該不該設臵停車場？如何設臵停車場？

有條件的小區(qū)應按規(guī)劃設臵停車場，小區(qū)車輛原則上應統(tǒng)一按規(guī)定停放，并盡可能停在停車場，如停車場不夠時，也應有序停放，不能占用堵塞消防通道和擾民。

6、我是業(yè)主，我的車想停哪里就停哪里，對嗎？

這樣做是不對的，因為物業(yè)區(qū)域內的車輛管理是要遵從車輛管理規(guī)定的，更為重要的是，所有車輛停放，決不能堵塞消防通道，也不能擾民。

7、我停放小區(qū)內(非停車場內)的車輛被損傷或被盜，物業(yè)公司該賠嗎？

就一般而言，物業(yè)公司不該賠償！

因為分清物業(yè)公司是否未能履行物業(yè)服務合同的約定是關鍵，當然這里首先要看物業(yè)服務合同里是否有此約定也是很重要的。

如果停放到了停車場且交納了停車費就不一樣了，因為已經(jīng)與物業(yè)公司形成保管合同關系，這種情況下，物業(yè)公司是要負責的。按《合同法》第十九章 保管合同第三百七十四條 保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。

8、小區(qū)車輛管理規(guī)定由誰制定？對全體業(yè)主有約束力嗎？

小區(qū)車輛管理規(guī)定可以作為業(yè)主公約的一部份，也可以作為單列的管理規(guī)定，應由業(yè)主大會依法制定。對全體業(yè)主均具有約束力。

9、小區(qū)可以不讓出租車進入嗎？

如果小區(qū)車輛或者公共安全管理規(guī)定中有此約定，小區(qū)可以不讓出租車進入。

10、物業(yè)保安可以盤問進入小區(qū)的人員和車輛嗎？

如果小區(qū)車輛或者公共安全管理規(guī)定中有此約定，而且在物業(yè)服務合同中有此約定，小區(qū)保安人員依法行使合同權力，是能夠這樣做的。

11、物業(yè)保安可以不準來源不明的貨物進出小區(qū)嗎？

如果小區(qū)公共安全管理規(guī)定中有此約定，而且在物業(yè)服務合同中有此約定，小區(qū)保安人員依法行使合同權力，是能夠這樣做的。

12、物業(yè)保安可以不讓廢品收購者和攬活民工進入小區(qū)嗎？

如果小區(qū)公共安全管理規(guī)定中有此約定，而且在物業(yè)服務合同中有此約定，小區(qū)保安人員依法行使合同權力，是能夠這樣做的。

13、業(yè)主可以改變屬于自己的物業(yè)用途嗎？

不能！ 這里分為1）、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；2）、業(yè)主與開放商簽訂的《商品房銷售合同》中對物業(yè)的性質是有明確約定的，合同的任何一方均不能改變其使用性質。3）、按照《城市規(guī)劃法》等相關法規(guī)，業(yè)主是不能改變物業(yè)用途的。

14、餐飲店油煙擾民問題，該找誰？物業(yè)公司該對此負責嗎？

餐飲店油煙擾民是個老大難問題，直接主管部門是環(huán)保部門、防疫部門和工商部門，因此遇到這類問題，該找這些部門。物業(yè)公司可以從中協(xié)調。

這也是我們國家城市發(fā)展水平還不高的問題，在大城市，一般對餐飲油煙排放都有強制性規(guī)定，要求商家配臵油煙凈化處理器，而象我們這種城市，目前還有一定的難處。

15、為什么一切理由消防第一？

按照《消防法》，一切影響消防安全的行為都是違法的，并將承擔由此造成的法律責任，對公共場所的消防設施，通道也有明確的規(guī)定，因此說，一切理由消防第一。

16、存在有安全隱患的區(qū)域，設臵安全告示牌有法律依據(jù)嗎？

存在有安全隱患的區(qū)域，設臵安全告示牌的法律依據(jù)是《民法通則》的告知責任，當然，能夠整改的一定要整改。

17、居民可以在小區(qū)內養(yǎng)寵物嗎？哪些寵物屬禁養(yǎng)范圍？如何管理你的寵物？

居民可以在小區(qū)內養(yǎng)寵物，但必須合乎城市有關規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)定，嚴禁飼養(yǎng)大型犬類和兇猛動物以及違反防疫檢疫規(guī)定的動物。小區(qū)內飼養(yǎng)的小型寵物應合理管理，不能影響小區(qū)內衛(wèi)生和噪音擾民，外出時，應牽養(yǎng)，并隨時清除產生的糞便。如因你飼養(yǎng)的寵物造成他人傷害的，根據(jù)《民法通則》第一百二十七條的規(guī)定，你將承擔經(jīng)濟賠償責任和法律責任。

18、小區(qū)內的公共衛(wèi)生環(huán)境如何界定?

主要分為公用區(qū)域和共用區(qū)域，通稱公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生。

公用區(qū)域主要有：道路、綠化帶、會所、公用廁所、物管用房等。 共用區(qū)域主要有：門廳、樓梯間、走廊通道等。 68、小區(qū)內公共衛(wèi)生環(huán)境是否衛(wèi)生，有標準嗎？

小區(qū)內的衛(wèi)生工作，主要包括清潔和保潔。是否衛(wèi)生，可以在物業(yè)服務合同中約定，也可參照行業(yè)規(guī)定。比如垃圾日產日清，拖掃樓道，抹樓梯扶手，目視范圍不能有明顯垃圾物，垃圾物停留時間不得超過2小時等，當然，還包括垃圾清運等。

19、作為居民，你將對公共環(huán)境衛(wèi)生的維護承擔何等義務？

作為居民，你有維護公共環(huán)境衛(wèi)生的義務，也有制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的人和事的權力。當然，你也不能隨便拋棄垃圾物，更不能隨地吐痰等。

20、生態(tài)小區(qū)的綠化率是多少？綠化區(qū)域內，是否非要栽種花草才算環(huán)境優(yōu)美？

生態(tài)小區(qū)的綠化率是指綠化率達到40%以上的小區(qū)。綠化區(qū)域內，并非要栽種花草才算環(huán)境優(yōu)美。只要配臵得當，無枯黃枝葉，凸露地坪，無大規(guī)模病蟲害等，均算合乎標準。

21、作為業(yè)主，如果損壞了綠化植物，該怎么辦？

綠化植物屬于小區(qū)業(yè)主共有，如果業(yè)主損壞了綠化植物，也就是損壞了公共財物，理應當恢復或者承擔賠償責任。

22、如何管理陽臺上的花草？你知道如果你的花盆掉下傷人，你將承擔責任嗎？

你在陽臺上養(yǎng)殖花草，要注意選擇小型灌木類花草，根系不能過于發(fā)達，要設托盤，以免澆花時影響他人。注意管理花盆，要有固定和防止被風刮倒的措施，如果你的花盆掉下傷人，按照《民法通則》第一百二十六條的規(guī)定，你將承擔經(jīng)濟賠償責任和法律責任。（懸掛物墜落和高空拋物也按此條處理）。

23、如果你要將戶口遷到居住地，你該如何辦？

如果你要將戶口遷到居住地，你首先要到居住地居委會去開具證明，到當?shù)嘏沙鏊マk理落戶手續(xù)；然后到你原所在地去辦理遷移手續(xù)就可以了。

24、如何辦理你的黨團組織關系到居住地？

如果你的黨團組織關系要遷移到居住地，你只要在你原來關系所在地去辦理遷移手續(xù)就可以了。

25、如何辦理水、電、氣戶頭過戶？

因為開發(fā)商一般在售房時已經(jīng)統(tǒng)一辦理了水、電、氣戶頭，因此當你成為業(yè)主以后，你還應該辦理過戶手續(xù)，這項工作，開放商已委托物業(yè)公司辦理，那么，你應該這樣辦理相關手續(xù)：

1）、填寫用戶變動申請表，2）、須將雙方身份證復印件（如屬于單位還需單位蓋章），3）、到運營商處完清費用，并由其簽章，4）、帶好過戶費到運營商處辦理過戶手續(xù)。

26、你可以到哪里去繳水、電、氣使用費？如何才能免去等候交費之苦？

你可以到銀行去繳水、電、氣使用費，為了免去等候交費之苦，你可以到銀行去辦里專用存戶，預存后，讓銀行代扣代繳。

27、如何安裝電話、寬帶和開啟閉路電視？如何交費？

如果你安裝電話、寬帶和開啟閉路電視，你將這樣做： 1）、提供身份證件（復印件），2）填寫簽訂使用協(xié)議，3)、交納必要的費用（有些項目是免初裝費的）。電話、寬帶使用費，你可以在銀行去交費；啟閉路電視使用費每月收費員都會在約定時間來統(tǒng)一收費。

28、你室內供水系統(tǒng)壞了，該咋辦？室外供水系統(tǒng)該誰維護？

如果你室內供水系統(tǒng)壞了，超過保修期和保修范圍的，你可以委托物業(yè)公司維修，你應承擔維修費用。業(yè)主安裝的衛(wèi)生潔具，水篦等如引發(fā)滲漏，業(yè)主負責自行維修。室外供水系統(tǒng)由自來水公司維護。

29、如果發(fā)生室內漏水等，該如何報修？

當你發(fā)生室內漏水等問題時，你應向物業(yè)公司報修，并填寫報修單；物業(yè)公司將按維修服務承諾，及時查看，根據(jù)分析原因，確定是否屬于保修期范圍和內容的問題，如果是，應聯(lián)系相關責任單位維修；如果不是，應該由造成損害的責任人維修，物業(yè)公司可以接受委托，但費用由相關責任人承擔。

下列情況不屬保修范圍：

（一）因使用不當或者第三方造成的質量缺陷；

（二）不可抗力造成的質量缺限；

（三）超過保修時限的。

30、你有對物業(yè)服務的意見或者建議，可以向誰提出？

你有對物業(yè)服務的意見或者建議，可以向業(yè)主委員會提出，也可以直接向物業(yè)公司提出。

31、物業(yè)管理費的交納方式是什么？

按照法律關系，在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商應該拿出其應分攤的物業(yè)管理費，業(yè)主應向開發(fā)商交納應分攤的物業(yè)管理費。在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主和開發(fā)商都應向業(yè)主委員會交納各自應分攤的物業(yè)管理費。但在實踐中，一般都是在物業(yè)服務合同中約定，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和開發(fā)商收取物管費的形式。

32、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費有誰承擔？

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費應有全體業(yè)主承擔，根據(jù)需要向業(yè)主籌措。

33、開發(fā)商或業(yè)主委員會對欠費業(yè)主提起訴訟法律依據(jù)是什么？

如果有業(yè)主拒絕分攤應由其分攤的物業(yè)管理費，開發(fā)商根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定，有權對該業(yè)主提起訴訟。同時，面對拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，業(yè)主委員會根據(jù)《民法通則》的這條規(guī)定，也有權對該業(yè)主提起訴訟。開發(fā)商或業(yè)主委員會對業(yè)主提起訴訟，只能根據(jù)法律的規(guī)定，而不是根據(jù)“合同”。

34、物管公司為何不能停水電催繳物業(yè)費？

小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人應當是供水公司和供電公司。根據(jù)權利義務一致原則，用水用電人有義務繳水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。也就是說，用水用電人享有要求供水供電的權利，而供水供電人則享有收取水費電費的權利。根據(jù)合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水費電費的義務，則供水供電人當然享有拒絕供水供電的義務即停水停電的權利。享有停水停電之權利人為供水供電人。在合同法上，物業(yè)公司如果這樣做屬于涉他合同條款。依法理，這種條款一般應經(jīng)得第三人即供水供電人同意。否則，即為無效。

35、物業(yè)公司為何公示物管費收費項目和物管費使用情況？

按照《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位臵，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

36、業(yè)主為什么不應該把對開發(fā)商的矛盾遷怒于物業(yè)公司？

因為這是兩個不同的法律主體，和業(yè)主之間的法律關系也不一樣；業(yè)主與開發(fā)商之間是物業(yè)買受合同關系，和物業(yè)公司是《物業(yè)服務合同關系》。主體不同，法律關系不同，當然不能張冠李戴，找錯了對象。房屋質量問題找開發(fā)商，物業(yè)公司可以協(xié)助；只有物業(yè)服務問題才該找物業(yè)公司。

37、社區(qū)文化所包含的內容包括哪些內容?

包括物業(yè)的建筑風格、社區(qū)規(guī)劃、綠化、配套設施、地段、發(fā)展商的策劃、業(yè)主社會地位、物業(yè)管理服務和社區(qū)活動等等。

38、物業(yè)管理費收難的原因有哪些？

1）、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋。2）、對物業(yè)管理服務不滿意。 3）、工程質量存在問題。4）、極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。

39、物業(yè)公司如何用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益？

根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

40、物業(yè)管理是“消費”還是“投資”？

對于業(yè)主而言，難免產生這樣的疑問：物業(yè)管理既然是一種消費，那么我不想消費或減少消費，如何？你物業(yè)管理公司提供的是“五星級”的服務，我只需要“二星級”的服務，你的服務豈不是“強賣”？此外，由于物業(yè)管理是一種公共性的服務，所以就會有少數(shù)業(yè)主產生一些不正確的思想，如：我是想“消費”，但是不想“交費”，我想搭一個物業(yè)管理的“便車”，如何？

從物業(yè)管理產生的效果來看，實施物業(yè)管理一方面可為業(yè)主提供一個優(yōu)美、舒適、安全的生活和工作環(huán)境，滿足業(yè)主對物業(yè)管理日常的消費需求；另一方面，實施物業(yè)管理可維持物業(yè)的完好性，延長物業(yè)的使用壽命，且在一定程度上可促使物業(yè)得到保值和增值，即使在市道不好的條件下，對物業(yè)的價值也起一定的支撐作用。從經(jīng)濟學的角度分析，前者是一種消費行為，后者是一種投資行為。

41、什么是住宅小區(qū)管理？

是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。

42、什么是專項維修資金？

是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應業(yè)主委員會的活動經(jīng)費應有全體業(yè)主承擔，根據(jù)需要向業(yè)主籌措。

43、什么是共用部位？

是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

44、什么是共用設備設施？

是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

45、什么叫特約服務？

是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內的產權人和使用人提供的超過《物業(yè)服務合同》約定的服務，如接送小孩、小區(qū)開設的專車、為住戶打掃室內衛(wèi)生等服務。

46、物業(yè)管理只是物業(yè)管理公司所從事的管理活動嗎？

物業(yè)管理什么？想必多數(shù)人會是上面的肯定答案，但這種答案卻是錯誤的。實際上，物業(yè)管理概念之主要意義和本質就是業(yè)主自治管理，只有實現(xiàn)真正的業(yè)主自治，實行了專業(yè)物業(yè)管理服務，物業(yè)管理才是全面的、科學的。

47、物業(yè)公司為什么不可能擁有行政執(zhí)法權？

物業(yè)管理企業(yè)的管理活動，就是服務行業(yè)的中服務行為。雖然物業(yè)公司在物業(yè)管理實踐中，代行了市政管理的部分職能，但是物業(yè)管理企業(yè)不是政府，物業(yè)管理企業(yè)不可能擁有行政執(zhí)法權。

48、物業(yè)管理中有著哪些法律主客體？

物業(yè)管理中的法律主客體有：開發(fā)商、房屋產權所有人（業(yè)主）、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、其他相關機構（社區(qū)委員會、燃氣公司、自來水公司、電力部門，電信運營商，閉路電視管理部門，建筑維修部門、派出所、政府職能管理部門等）。

49、主要適用物業(yè)管理的法律法規(guī)有那些？

《民法通則》，《合同法》，《建筑法》，《中華人民共和國房地產管理法》，《建設工程質量管理條例》，《物業(yè)管理條例》，《房屋建筑工程質量保修辦法》，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)服務收費管理辦法》，《維修基金管理規(guī)定》，《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》等等...

50、為何適用法律要規(guī)定開始執(zhí)行期？遇到新舊法律法規(guī)條文不統(tǒng)一時如何辦？

任何法律法規(guī)都有要規(guī)定開始執(zhí)行期，以便界定適用法律事件的適用時間范圍。如果遇到新舊法律法規(guī)條文不統(tǒng)一時，一般做法是分段處理，從新法律法規(guī)開始執(zhí)行期進行分段，比如新的《房屋建筑工程質量保修辦法》是2000年6月30日開始執(zhí)行的，那么，其所規(guī)定的質量保修期就應按2000年6月30日進行分段，之前的執(zhí)行原來的規(guī)定，之后的執(zhí)行新規(guī)定。

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