說到物業(yè)的問題，我想業(yè)主都有吐不完的槽點，而對于物業(yè)相關(guān)的法律知識，人們大多都了解甚少。住小區(qū)，面對物業(yè)糾紛你需要提前了解下面這些物業(yè)法律知識，既能解決規(guī)避麻煩還能省錢。

1、預交物業(yè)費有沒有法律上的依據(jù)？

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預收的（一般通過前期物業(yè)服務協(xié)議方式），預收期不得超過6個月。

所以，如果物業(yè)要求您提前預交幾年的物業(yè)費，千萬不能因為一點小便宜就提前交了，要是物業(yè)跑路，或是將項目轉(zhuǎn)交給其他物業(yè)公司，您多交的錢可能沒保障。

2、小區(qū)物業(yè)服務一般包含哪些內(nèi)容？

小區(qū)物業(yè)服務的內(nèi)容和標準應當按照小區(qū)物業(yè)服務合同的約定進行。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。一般而言，物業(yè)服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內(nèi)容。

3、簽訂物業(yè)管理合同要注意什么問題？

簽訂物業(yè)服務合同時要注意以下事項：

（1）明確委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限。

在服務合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負責某一項服務內(nèi)容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

（2）除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應在服務合同里更具體地約定。

（3）明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務。本著權(quán)利和義務對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任。

（4）對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業(yè)公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。

4、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

答案是沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。

因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務資質(zhì)，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣可能嚴重干擾管理公司的正常運作。

5、小區(qū)內(nèi)的停車位歸開發(fā)商還是歸業(yè)主？

停車位問題一直是業(yè)主與物業(yè)矛盾糾紛的常見問題，也是業(yè)主生活息息相的。

關(guān)于停車位的歸屬，需要從該產(chǎn)權(quán)的歸屬來區(qū)分。能辦理產(chǎn)權(quán)的，屬于產(chǎn)權(quán)人；不能辦理產(chǎn)權(quán)的，建筑規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，已經(jīng)在業(yè)主房產(chǎn)分攤面積內(nèi)的，屬于全體業(yè)主所有。一般來說，露天的大部分屬于全體業(yè)主所有。地下車庫的，屬人防建設的，歸屬政府。非人防建設的，開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理相關(guān)手續(xù)后屬于開發(fā)商。

法律文獻參考《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

6、物業(yè)費以什么面積收?。繘]入住要收嗎？

物業(yè)費的面積收取分兩種情況，房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

物業(yè)費的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。

所以，從上面提到的時間節(jié)點開始計算物業(yè)費，即使不入住也是要收費的哦。

7、住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎？

這是很多底層住戶最關(guān)心的問題，因為住底層使用電梯的次數(shù)可能忽略不計，沒使用就要繳費大家覺得不合理。但事實是，高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。

高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。自然，電梯運行維護費用也應由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。

8、其他的業(yè)主不交物業(yè)管理費，對我有影響嗎？

當然有影響。物業(yè)服務的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

9、不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

物業(yè)是沒有權(quán)利停水停電的。供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

10、物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進行各類罰款嗎？

答案是不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。

但，物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

所以業(yè)主在簽訂協(xié)議的時候一定要看清楚補充協(xié)議，避免被套路，當然自覺做個文明業(yè)主就能規(guī)避很多問題，也免了傷錢包。

11、物業(yè)費拖欠多久會被起訴？

法律沒有明確規(guī)定物業(yè)費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，或是雙方另行約定時間交納，如果沒有支付，物業(yè)公司履行了催告程序也就是通知業(yè)主來交物業(yè)費，業(yè)主還是不交物業(yè)費，就可以起訴了。

但是一般物業(yè)為了和業(yè)主保持良好的關(guān)系，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業(yè)主表示要支付，物業(yè)公司都不會起訴的。實際生活中發(fā)生物業(yè)糾紛較多的要么是業(yè)主接了房就沒交過物業(yè)費，要么就是物業(yè)公司撤場也就是換物業(yè)公司，原物業(yè)公司才會起訴。

12、物業(yè)維修資金怎么用？

按《住宅專項資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

13、發(fā)生物業(yè)糾紛后，業(yè)主應當通過什么方式進行維權(quán)呢？

常見的物業(yè)糾紛解決方式有六種，業(yè)主可根據(jù)實際情況選擇適用。

（1）業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決

《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的約定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

（2）由第三人協(xié)商解決

一般第三人調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調(diào)解協(xié)議。

（3）提交仲裁機構(gòu)仲裁

業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理合同中仲裁條款或糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，雙方可將糾紛提請有管理權(quán)的仲裁機構(gòu)進行裁決以解決糾紛。

（4）投訴

業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》第49條規(guī)定，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。

（5）提起訴訟

業(yè)主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時，可將糾紛訴至法院或直接向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。

（6）如果以上方式都不能滿足業(yè)主，可以更換物業(yè)管理公司

《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服務。

?