律師簡介

謝文慶，漢族，本科學(xué)歷，畢業(yè)于鄭州大學(xué)法學(xué)院，執(zhí)業(yè)證號：14103201210188138，河南洛太律師事務(wù)所專職律師。中華全國律師協(xié)會會員、中國法學(xué)會會員、洛陽市消費者協(xié)會義務(wù)監(jiān)督員。主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及企業(yè)顧問與公司業(yè)務(wù)、建設(shè)工程與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、刑事辯護、各類合同糾紛。所承辦的冉某某非法拘禁案榮獲2013—2014年度河南省法律援助案十大精品案件之一。在多年的律師執(zhí)業(yè)過程中，積累了豐富的訴訟和非訴經(jīng)驗，善于處理各種復(fù)雜的法律糾紛。

職業(yè)理念：專業(yè)服務(wù)、勤勉盡責(zé)是我的職業(yè)理念，最大限度地維護當(dāng)事人的合法權(quán)益是我的服務(wù)宗旨。

案情回顧

2007年3月，徐先生與文某約定，徐先生以37.6萬元購買文某的房屋，并交定金6000元，文某向徐先生出具了定金收條一張。后因文某反悔拒絕訂約并將涉案房屋另售他人。徐先生找到河南洛太律師事務(wù)所謝文慶律師咨詢，謝文慶律師作出如下分析。

律師分析

1.收條性質(zhì)。收條雖載明了房屋產(chǎn)權(quán)證號及房屋總價款，但未對房屋面積、四至界址、房屋價款及房屋交付時間及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的時間等主要條款形成書面約定。故徐先生提供的證據(jù)不能證明其與文某已訂立房屋買賣協(xié)議。文某收取的6000元不是合同履行定金，而是訂約定金。徐先生可選擇訂立合同放棄定金，文某也可選擇訂立合同或雙倍返還定金。

2.違約責(zé)任。文某在收受徐先生定金后拒絕與徐先生訂立合同，構(gòu)成締約違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，因徐先生未提出支付違約金的訴訟請求，故對徐先生提出的要求依法確認(rèn)房屋買賣合同有效并繼續(xù)履行的訴訟請求，法院會駁回。所以，謝文慶律師建議徐先生起訴時要求雙倍返還定金。

律師提醒

1.二手房買賣合同簽訂和履行過程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但是沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

2.“定金”與“訂金”。能夠發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”，則在一方違約時，不適用定金罰則。故購房合同中對“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”，任何表述為“訂金”、“小訂”、“定錢”、“押金”、“保證金”、“信譽金”、“誠意金”、“意向金”、“代購金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時也要避免合同與收據(jù)對“定金”表述的不一致性。

3.買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保，應(yīng)屬立約定金，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無關(guān)系，其生效是獨立的，在主合同之前即成立。買受人交付定金，有必要對定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者，出賣方選擇拒絕訂立合同時，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同，但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，且應(yīng)成為交付定金的前提。

4.定金或訂金交付前，一定要確定權(quán)屬主體、賣方資質(zhì)，現(xiàn)場看房，到房管部門驗證，就主要的交易條款達(dá)成意向并確定，一防遇到騙子，二防事后扯皮。尤其在面對低價誘惑時更應(yīng)謹(jǐn)慎耐心，勿圖省事，避免倉促交易而上當(dāng)受騙。