一、取得國有土地使用權(quán)的方式

　　二、國有土地使用權(quán)出讓流程

　　公布出讓計劃確定供地方式

　　編制、確定出讓方案

　　編制出讓文件

　　發(fā)布出讓公告

　　申請及資格審查

　　招拍掛實施(招標、拍賣、掛牌、協(xié)議)

　　簽訂出讓合同公布結(jié)果

　　核發(fā)《建設(shè)用地批準書》交付土地

　　辦理土地登記

　　三、不同方式分解

　　(一)出讓方式

　　1、招標出讓

　　指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓人)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評標決標，擇優(yōu)而取。

　　■ 招標流程

　　1)發(fā)布招標公告(至少在投標開始日前20天);

　　2)有意投標者于公告發(fā)布之日起到期土地中心索購招標文件

　　3)有意投標者于規(guī)定時間(投標日前一天17時之前)提交投標申請文件(包括投標申請書、相關(guān)資質(zhì)和資格證明、投標保證金票據(jù)、其它需提供的文件等)，取得投標資格。

　　4)土地中心核發(fā)《投標回執(zhí)單》;

　　5)投標人憑投標回執(zhí)單于投標時間內(nèi)，當(dāng)場將投標文件投入標箱，并由土地中心指定的專職人員簽收認可;

　　6)投標日召開開標會議，在公證處和投標人的共同監(jiān)督下，對投標文件進行檢查并當(dāng)眾拆封，宣傳投標書報價及投標文件的主要內(nèi)容。

　　7)進行開標與評標，具體程序如下：開箱點算標書、開啟標書、土地交易中心對標書和標書附件進行審查，當(dāng)眾宣讀投標價格、投標單位法定代表人或委托代理人在開標記錄上簽字確認、評標委員會根據(jù)評標規(guī)則的規(guī)定在開標當(dāng)日進行評標，并評定中標人。

　　8)投標日評標結(jié)束后宣布中標結(jié)果。

　　9)中標人按照中標結(jié)果當(dāng)場簽訂《國有土地使用權(quán)成交確認書》，并于5個工作日內(nèi)，到土地儲備整理中心簽訂《儲備土地開發(fā)補償協(xié)議書》，其它后續(xù)手續(xù)同掛牌地交易后的手續(xù)。

　　■ 招標注意事項

　　對于城市建設(shè)具有重大影響意義的地塊和大宗商業(yè)地塊多以招標方式進行。除了一般招標中要求的對底價、報價方面的規(guī)定外，武漢市的招標地塊有一定的規(guī)則：

　　□ 招標過程中，投標人少于三個的，武漢市土地交易中心不予開標

　　□ 招標出讓不是“價高者得”，而是“價高”與“質(zhì)優(yōu)”相結(jié)合。武漢市土地招標的評審指標主要有兩個，一個是投標報價，包括兩個方面：報價總額、付款方式;另一個是規(guī)劃方案。兩方面所占分值不固定，通常情況下是6：4或5：5，視具體情況而定。

□ 投標文件中的規(guī)劃方案須根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計條件制作。投標人如果中標，其在投標時提交的規(guī)劃方案將成為武漢市城市規(guī)劃管理部門進行建設(shè)方案審批的依據(jù)，并須以武漢市城市規(guī)劃管理部門批準的規(guī)劃方案進行開發(fā)建設(shè)。

　　■ 評審指標

　　土地招標由土地交易中心負責(zé)。評標委員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，評標委員名單在中標結(jié)果確定前嚴格保密。目前，武漢市招標地塊評審指標分為投標報價和規(guī)劃方案兩項指標。

　　在評標過程中，投標人的授權(quán)代表人需要就投標項目的規(guī)劃方案向評標委員會作出陳述(有時間限制)，并回答評標委員的提問;投標報價及規(guī)劃方案所占比重在各地塊招標時會有調(diào)整，主要分為投標報價、規(guī)劃方案兩大項，投標人的最終得分為各項評分的加總。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，確定為中標人。

　　2、拍賣出讓

　　指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者—土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。

　　■ 拍賣流程

　　1)主持人點算競買人;

　　2)主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項;

　　3)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示;

　　4)主持人報出起叫價;

　　5)競買人舉牌應(yīng)價或者報價;

　　6)主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價;

　　7)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交;

　　8)主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

　　3、掛牌出讓

　　出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。是招標拍賣方式出讓土地使用權(quán)的重要補充。

　　■ 掛牌流程

　　其中，掛牌截止日揭牌流程如下：

　　1)9：50-10：00 進入現(xiàn)場掛牌階段

　　2)10時前，土地中心在掛牌期限內(nèi)未受到有效報價，掛牌不成交;如只收到一個有效報價，且報價不低于底價，則掛牌成交;低于底價則掛牌不成交;

　　3)如土地中心在掛牌期限內(nèi)有2人及2人以上的競買人提交的有效報價的，且掛牌截止前10分鐘內(nèi)未收到有效報價的，如高于底價，掛牌成交，由最高有效報價者競得;如低于或等于底價，掛牌不成交;當(dāng)土地中心在掛牌截止前10分鐘內(nèi)收到有效報價的，則在掛牌期滿后，進入現(xiàn)場競價程序，按照現(xiàn)場競價規(guī)則確定掛牌結(jié)果。

4)進入競價程序后，有意現(xiàn)場競價者，按主持人要求領(lǐng)取現(xiàn)場競價號牌，并以舉牌應(yīng)價的方式進行現(xiàn)場競價;主持人宣布現(xiàn)場競價起始價后，競買人舉牌應(yīng)價。報價最高且高于底價的為競得人，若最高報價不高于底價，則掛牌不成交;

　　5)競得人當(dāng)場簽訂《成交確認書》;

　　■ 掛牌出讓優(yōu)勢

　　掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并且同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，其優(yōu)勢在于：

　　□ 掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭;

　　□ 操作簡便，便于開展;

　　□ 有利于土地有形市場的形成和運作。

　　2002年5月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號令)，規(guī)定自2002 年7月1日起商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，因此，前三種為當(dāng)前武漢市土地市場土地取得的主要方式

　　4、協(xié)議出讓

　　指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

　　2003年6月11日國土資源部頒布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(21號令)，明確了協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍。出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，不得以協(xié)議方式出讓。同一塊地有兩個以上意向用地者的，也不得以協(xié)議方式出讓。

　　(二)劃拔方式

　　指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。

　　四、出讓方式的適用范圍

　　出讓方式

　　劃拔方式

　　招標、拍賣、掛牌

　　協(xié)議

　　A 經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地;

　　A 經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的

　　A 國家機關(guān)、軍事用地

　　B 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者;

　　B 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓

　　B 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地

　　C 劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的;

　　C 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓

　　C 國家重點扶持的能源、交通等項目用地

D 出讓土地使用權(quán)改變用途

　　D 出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期

　　D 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地

　　E 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地

　　E 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地

　　——

　　異同

　　有償使用，需要簽定合同

　　有償使用，需要簽定合同

　　少量費用(補償、安置)或無償

　　有期限限制

　　有期限限制

　　一般無期限限制

　　五、招標、拍賣、掛牌的異同

　　招標

　　拍賣

　　掛牌

　　交易場所

　　指定地點

　　拍賣行

　　土地交易場所

　　交易方式

　　一次報價

　　多次報價

　　多次報價

　　持續(xù)時間

　　長

　　短

　　長

　　復(fù)雜程度

　　需要制作標書十分復(fù)雜

　　不復(fù)雜

　　一般

　　衡量指標

　　價格及指定的其它技術(shù)條件

　　價格

　　價格

　　適用范圍

　　具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設(shè)條件

　　經(jīng)營性用地

　　經(jīng)營性用地