徐　峰

老小區(qū)整治工作一直是政府關(guān)心、居民關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，是區(qū)委、區(qū)政府落實(shí)“以人為本”發(fā)展理念，全面改善城市老住宅小區(qū)居住環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量的實(shí)事工程。作為一個(gè)房管人有幸從九十年代初期開(kāi)始參與形象工程、幢修、第一輪老小區(qū)整治、第二輪老小區(qū)整治等各項(xiàng)整治工作，親身經(jīng)歷了整治的各項(xiàng)工作，親眼目睹了老小區(qū)改造的變遷?，F(xiàn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐，就老小區(qū)整治進(jìn)行了一些思考。

一、現(xiàn)狀分析

（一）老小區(qū)基本情況介紹

我市建于1998年前的老住宅小區(qū)約有1400萬(wàn)平方米，其中海曙區(qū)約占57％。由于受當(dāng)時(shí)條件的限制，這些小區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低、產(chǎn)權(quán)混雜、年久失修，居住環(huán)境相對(duì)較差，而且基本上由社區(qū)或物業(yè)公司進(jìn)行一些低層次的管理。這些老小區(qū)與新建住宅小區(qū)相比，無(wú)論在居住環(huán)境方面還是在配套設(shè)施方面，都存在很大的差距。新老小區(qū)之間的強(qiáng)烈反差，一定程度影響了居民生活質(zhì)量的提高和城市整體形象的提升。

（二）整治后的工作成效

2000年，市區(qū)政府決定實(shí)施第一輪老小區(qū)專項(xiàng)整治工作，整治范圍為老城區(qū)1996年前交付使用、二萬(wàn)平方米以上、未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，后來(lái)又將一萬(wàn)平方米以上的小區(qū)列入第一輪老小區(qū)整治范圍。第一輪老小區(qū)整治分七年完成，我區(qū)于2005年提前兩年完成老小區(qū)整治任務(wù)。2000年至2005年，海曙區(qū)共整治老小區(qū)47個(gè)，建筑面積294萬(wàn)平方米，共投入資金1.78億元，直接受益住戶4.5萬(wàn)余戶。

經(jīng)過(guò)整治，小區(qū)房屋的完好程度得到極大的提高，小區(qū)的治安狀況、綠化面貌、附屬設(shè)施等方面明顯改觀。特別是積極引進(jìn)物業(yè)管理，有效地鞏固了整治效果。經(jīng)過(guò)整治，老小區(qū)整體面貌煥然一新，居民的居住環(huán)境得到極大改善，得到政府和群眾的一致好評(píng)。2007年，市政府組織對(duì)政府投資項(xiàng)目進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，第一輪老小區(qū)整治得到98分以上的高分，名列政府投資項(xiàng)目第一名，群眾滿意率在95％以上。

（三）老小區(qū)整治工作的幾個(gè)特點(diǎn)

1、領(lǐng)導(dǎo)重視，措施保障有力。老小區(qū)整治工作得到了各級(jí)、各有關(guān)部門的高度重視。市、區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)多次到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，檢查老小區(qū)整治工作；市政協(xié)還對(duì)老小區(qū)整治進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，召開(kāi)專題政情交流會(huì)；區(qū)人大常委會(huì)多次對(duì)老小區(qū)整治及長(zhǎng)效管理進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研和視察。我區(qū)首先成立老小區(qū)整治領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室，由分管區(qū)長(zhǎng)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)，由房管處為主實(shí)施整治。房管處也專門成立了以修建科為主的整治辦公室，協(xié)調(diào)整治的各項(xiàng)事宜，抓好整治工作。

2、年年創(chuàng)新，不斷深化內(nèi)涵。雖然老小區(qū)整治工作有明確的整治內(nèi)容，但我們還是根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，抓住重點(diǎn)、積極探索、年年創(chuàng)新，不斷深化老小區(qū)整治的內(nèi)涵。2001年，提高沿街房屋整治檔次，對(duì)新芝賓館旁的高塘三村、錢家邊沿街的幾幢住宅進(jìn)行專門設(shè)計(jì)，通過(guò)增設(shè)門柱、改造立面，增加整治效果，提升城市形象；2002年，我區(qū)率先在全市試行彩色隔熱板，目前已得到全面推廣，老小區(qū)屋頂已成為我區(qū)美麗的城市第五立面；2003年，在高塘四村試行平改坡工程，新增路燈整修項(xiàng)目；2004年，在迎鳳、國(guó)醫(yī)小區(qū)試點(diǎn)安裝了我市首個(gè)老小區(qū)電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)。這些創(chuàng)新舉措極大地豐富了整治內(nèi)涵，提高了整治效果。

3、鞏固成果，落實(shí)管理機(jī)制。在老小區(qū)推行物業(yè)管理是鞏固整治成果，落實(shí)長(zhǎng)效管理的根本措施。第一輪老小區(qū)整治，我區(qū)共整治297萬(wàn)平方米，經(jīng)過(guò)多方努力，對(duì)基本符合條件的老小區(qū)積極引入物業(yè)管理，總建筑面積225萬(wàn)平方米，占整治后老小區(qū)總面積近80％。老小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理后，小區(qū)的治安、綠化、保潔、維修等方面明顯改觀，成效顯著。一是有效鞏固了整治效果，為老小區(qū)美麗、潔凈的人居環(huán)境創(chuàng)造了條件。二是有效地改善了小區(qū)的治安狀況，如雙梁小區(qū)整治前是我區(qū)刑案多發(fā)小區(qū)，每年發(fā)案三、四十起，經(jīng)整治引入物業(yè)管理后，案件明顯減少，2005年為無(wú)刑案小區(qū)。

二、老小區(qū)整治存在的問(wèn)題與困難

雖然第一輪老小區(qū)整治取得了巨大的成效，受到政府和居民的一致好評(píng)，群眾強(qiáng)烈呼吁實(shí)施第二輪老小區(qū)整治，政府在總結(jié)第一輪老小區(qū)整治經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)推出了第二輪老小區(qū)整治，但在總結(jié)第一輪老小區(qū)整治經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，老小區(qū)整治工作存在以下幾個(gè)困難：

（一）社會(huì)期望膨脹，小區(qū)整治難以完全實(shí)現(xiàn)。由于新老小區(qū)之間的強(qiáng)烈反差，社會(huì)強(qiáng)烈期望通過(guò)小區(qū)整治來(lái)徹底改變這個(gè)面貌，特別是居民和小區(qū)管理單位更是把小區(qū)整治看作是徹底改變小區(qū)面貌的唯一機(jī)會(huì)，強(qiáng)烈要求通過(guò)老小區(qū)整治解決所有問(wèn)題。例如，解決文化休閑問(wèn)題、解決車棚出租問(wèn)題、解決公建配套問(wèn)題、解決專業(yè)改造問(wèn)題等，這些給小區(qū)整治賦予了至高的目標(biāo)，也給老小區(qū)整治工作造成巨大的壓力。雖然在總結(jié)第一輪老小區(qū)整治的經(jīng)驗(yàn)后，根據(jù)第一輪居民反映的實(shí)際問(wèn)題，第二輪整治增加了停車位改造、自行車庫(kù)門、單元防盜門、信報(bào)箱維護(hù)或油漆、增設(shè)休息凳椅等內(nèi)容，但離社會(huì)的期望還有很大的差距。

（二）工程錯(cuò)綜復(fù)雜，單一網(wǎng)絡(luò)難以妥善協(xié)調(diào)。老小區(qū)整治工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及城管、房屋、公安、交警、財(cái)政、街道、社區(qū)等多個(gè)部門和水、電、氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、市政、綠化等多個(gè)專業(yè)，需要街道、社區(qū)支持，需要全社會(huì)力量參與。雖然我們成立了整治辦公室，各職能部門是整治辦成員，但在實(shí)際操作中，整治辦實(shí)際工作主要由房管處組織協(xié)調(diào)。許多部門都認(rèn)為老小區(qū)整治是房管處的業(yè)務(wù)工作，不是政府改善民生的實(shí)事工程。房管處也的確在第一輪老小區(qū)整治中作出了很大的努力，也基本完成了第一輪的整治任務(wù)，但房管處作為一個(gè)業(yè)務(wù)部門，協(xié)調(diào)眾多行政部門和專業(yè)單位的聯(lián)動(dòng)，難免有些力不從心。

（三）管理后勁不足，整治效果難以長(zhǎng)久維持。老小區(qū)由于建造時(shí)間早，建設(shè)主體多元化，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能布局以及各項(xiàng)生活配套存在較多缺陷，與開(kāi)展常規(guī)性的物業(yè)管理要求有較大差距。而老小區(qū)由于自身功能不完善，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司的自我維持與發(fā)展。老小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳難，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司的正常營(yíng)運(yùn)。近幾年老小區(qū)物業(yè)管理公司不時(shí)有退出的現(xiàn)象，小區(qū)整治后并不能徹底走出長(zhǎng)效管理后勁不足的困境，也影響整治效果的長(zhǎng)久維持。

三、建議與對(duì)策

（一）健全組織體系，明確部門職責(zé)。黨的十七大報(bào)告指出，必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生。這是我們黨從全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)高度，從解決人民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題出發(fā)，在建設(shè)方面提出的目標(biāo)和作出的承諾。市委、市政府提出“中提升”的發(fā)展戰(zhàn)略，提高城市建設(shè)品位，樹(shù)立城市品牌形象是“中提升”的基本內(nèi)涵。我區(qū)政府工作報(bào)告中更是把老小區(qū)整治工作作為突出抓好管理和建設(shè)，著力提升中心城區(qū)品位的重要內(nèi)容。基于這樣的思考和認(rèn)識(shí)，各級(jí)政府部門應(yīng)以強(qiáng)烈的責(zé)任感，著力推進(jìn)老住宅小區(qū)整治工作。

針對(duì)第二輪老小區(qū)整治的工作特點(diǎn)，我們有必要完善領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室的機(jī)構(gòu)，新增電業(yè)、電信、煤氣等各專業(yè)部門，讓他們充分參與老小區(qū)整治，提高小區(qū)整治的效率。建立工作責(zé)任機(jī)制，根據(jù)整治工作目標(biāo)，按照部門職責(zé)分工，把整治任務(wù)分解落實(shí)到各有關(guān)部門。

（二）整合整治資源，豐富整治內(nèi)涵。目前小區(qū)整治由房管部門實(shí)施，背街小巷由城管部門實(shí)施，天然氣由煤氣公司實(shí)施，分頭實(shí)施，互相影響較多。各專業(yè)整治沒(méi)有整合、統(tǒng)一，居民意見(jiàn)較大。我們應(yīng)從完善配套設(shè)施，恢復(fù)小區(qū)功能方面進(jìn)行綜合整治，全面提升老小區(qū)的承載功能，體現(xiàn)以民為本、普惠于民的根本要求。由政府統(tǒng)一牽頭，把群眾最迫切最急需的要求列為優(yōu)先項(xiàng)目。從設(shè)施配套、生態(tài)環(huán)境、文化提升等方面對(duì)老小區(qū)開(kāi)展綜合整治。整合整治資源，對(duì)房屋、市政設(shè)施、綠化、供電、電信、廣電、燃?xì)獾燃姓危环e極加強(qiáng)公建配套設(shè)施整治；對(duì)污水橫溢、生活垃圾處理等頑疾也通過(guò)整治得到解決；豐富市民健身文化內(nèi)涵。通過(guò)綜合整治實(shí)現(xiàn)成本最小化、改造效果最優(yōu)化、居住者利益最大化。

（三）扶持長(zhǎng)效管理，鞏固整治效果。物業(yè)管理是鞏固整治效果的有效手段，由于老小區(qū)自身客觀條件的不足，制約了老小區(qū)管理向完全社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的發(fā)展。各級(jí)政府部門應(yīng)加大力度，進(jìn)一步重視和支持老小區(qū)物業(yè)管理工作?？梢钥紤]的途徑有：一是政府財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助老小區(qū)物業(yè)管理，可以檢查考核給予獎(jiǎng)勵(lì)的形式實(shí)施。二是政府公益性崗位安置政策與物業(yè)管理相配套，如小區(qū)護(hù)樓員的人員經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)管理直接歸入物業(yè)公司，護(hù)樓員隊(duì)伍由業(yè)務(wù)部門指導(dǎo)，街道監(jiān)督、物業(yè)公司使用的管理辦法，實(shí)際減輕物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)壓力。三是積極創(chuàng)造條件，增置物業(yè)用房，可考慮集中購(gòu)置，由主管部門統(tǒng)一管理監(jiān)督，統(tǒng)籌安排。

老小區(qū)整治是推進(jìn)城市現(xiàn)代化進(jìn)程中面臨的一個(gè)課題，已成為各級(jí)政府、廣大群眾關(guān)注的熱點(diǎn)。建設(shè)現(xiàn)代化大城市，不僅需要寬暢的城市道路、漂亮的高樓大廈，還需要整潔有序的城市環(huán)境和舒適怡人的居住環(huán)境。開(kāi)展老小區(qū)專項(xiàng)整治，也是順應(yīng)了城市發(fā)展的客觀需要和城市現(xiàn)代化建設(shè)的內(nèi)在要求，也是我們積極響應(yīng)“十七”大改善民生、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，需要我們深入調(diào)查和積極探索。