作者：井珊珊  2014-03-21 

【關(guān)鍵詞】 建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán) 房屋買受人權(quán)利 抵押權(quán) 排除關(guān)系

【摘要】  最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。這兩個條款中提到了三種權(quán)利：建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人權(quán)利、抵押權(quán)（和其他債權(quán)），三種權(quán)利之間關(guān)系如何，是簡單排序、毫無關(guān)系還是排除關(guān)系——本文由一案例引出，著眼于對買受人權(quán)利的保護，探討了上述三種權(quán)利之間的關(guān)系。

一、案例

2001年1月12日，肖某某與北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱某某房地產(chǎn)公司）簽訂兩份《商品房買賣合同》，購買位于某某街某號的2201號和2202號兩套房產(chǎn)，并分別于2002年12月5日和2003年8月15日付完全部房款，于2002年12月6日入住房屋。但出售后某某房地產(chǎn)公司未按約為肖某某辦理合同登記備案。

后肖某某與某某房地產(chǎn)公司就將房屋資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案一事在北京市東城區(qū)法院產(chǎn)生訴訟。法院于2006年10月20日判決某某房地產(chǎn)公司按合同約定履行將相關(guān)資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的義務(wù)。

2003年10月30日，某某房地產(chǎn)公司與某某銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》，以包括肖某某購買的2201、2202兩套房產(chǎn)在內(nèi)的在建工程及土地使用權(quán)做為抵押擔(dān)保，向某某銀行借款人民幣5000萬元。并于同年12月23日辦理了抵押登記。

因某某房地產(chǎn)公司未按期還款，某某銀行將其訴至法院。北京市第二中級人民法院于2006月12日4日判決某某房地產(chǎn)公司償還某某銀行借款本金5000萬元及利息；某某銀行對抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，某某房地產(chǎn)公司未履行還款義務(wù)，某某銀行申請執(zhí)行。

在執(zhí)行中，肖某某向法院申請執(zhí)行異議，稱華2201、2202兩套房產(chǎn)為其合法所有。北京市二中院于2009年11月18日以肖某某不具有所有權(quán)為由，裁定駁回其異議請求。

二、法律分析

    （一）、肖某某并未取得訴爭房屋所有權(quán)

依據(jù)我國《民法通則》、《物權(quán)法》以及其他法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，而訴爭的兩套房屋并未辦理相關(guān)登記。東城法院的判決確認(rèn)了某某房地產(chǎn)公司備齊為肖某某辦理房屋所有權(quán)證提供資料的義務(wù)，此為買賣合同中規(guī)定的合同義務(wù)，是一項債權(quán)。因此，僅依據(jù)該兩份判決，不能得出肖某某為兩套房屋合法所有權(quán)人的結(jié)論，肖某某不能以其享有所有權(quán)為理由對抗某某銀行抵押權(quán)。

（二）、肖某某的權(quán)利

雖然肖某某對訴爭房屋沒有所有權(quán)，但其仍有下述權(quán)利：

    最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下稱《批復(fù)》）第1條規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第2條規(guī)定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

根據(jù)《批復(fù)》的文意，該兩條規(guī)定可以有以下幾種理解：

（1）沒有規(guī)定當(dāng)?shù)盅簷?quán)和買受人權(quán)利發(fā)生沖突時如何處理

《批復(fù)》只分別規(guī)定了工程價款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)、工程價款優(yōu)先受償權(quán)和買受人權(quán)利發(fā)生沖突時的處理辦法，并沒有對買受人權(quán)利和抵押權(quán)沖突時如何處理作出明確規(guī)定。因此，在本案的情況下，不適用該《批復(fù)》，某某銀行可以行使抵押權(quán)。

（2）排序性權(quán)利

當(dāng)購房人、抵押權(quán)人、承包人的權(quán)利發(fā)生沖突時，如果消費者已經(jīng)交付購買商品房的全部或者大部分款項，則按購房消費者、承包人、抵押權(quán)人的順序確認(rèn)優(yōu)先權(quán)。按照這種理解，雖然肖某某對訴爭房屋沒有所有權(quán)，但肖某某的權(quán)利優(yōu)先于某某銀行的抵押權(quán)的行使。即使拍賣房屋，肖某某仍就價款優(yōu)先于銀行受償。

（3）排除性權(quán)利

認(rèn)為買受人的權(quán)利與其他債權(quán)是不同質(zhì)的，《批復(fù)》賦予買受人的權(quán)利，不僅是簡單的排序性的優(yōu)先權(quán)，更重要的是一種對抗性權(quán)利，具體表現(xiàn)為，將包括抵押權(quán)在內(nèi)其他債權(quán)的及物范圍排斥于買受人已交付房款的建筑面積之外，以保護買受人商品房的取得權(quán)。因此，在本案中某某銀行不得行使抵押權(quán)。

我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采納上述第（3）種理解，理由如下：

首先，從權(quán)利位階角度來看，最高法院的解釋明顯將買受人權(quán)利特殊化。在未進行房屋登記時，買受人雖然不享有所有權(quán)，但在付清全部購房款的情況下，對房屋的取得有當(dāng)然的期待權(quán)。這種期待權(quán)在與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)沖突時，最高法院用了“不得對抗”的字眼，而對抗性是物權(quán)的屬性。所以買受人權(quán)利雖不是物權(quán)，但類似物權(quán)，它的效力，應(yīng)表現(xiàn)為買受人將來實際取得房屋的權(quán)利，在行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)時，要排除已購并交付全部或大部分價款房屋面積。

與此相比，抵押權(quán)也具有物權(quán)屬性，但它的效力表現(xiàn)為在不能實現(xiàn)債權(quán)時，抵押權(quán)人可將抵押物拍賣所得價款優(yōu)先于普通債權(quán)受償，且受償順序后于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。而買受人權(quán)利既然可以對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，自然可以對抗抵押權(quán)，否則，工程價款的優(yōu)先性就無從談起。

其次，最高法院對于買受人權(quán)利的界定是出于保護消費者以及維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的為目的。消費者在購買房屋卻又未取得房產(chǎn)證的情況下，對所購房屋只享有債權(quán)，如果不加以任何特殊保護，在面對強勢的開發(fā)商、銀行時沒有任何權(quán)利保障，極可能錢房兩空，造成房地產(chǎn)市場的紊亂。本著保護消費者權(quán)利的立法目的，也應(yīng)當(dāng)理解為《批復(fù)》賦予了消費者排除性權(quán)利。如果理解為簡單排序，那實踐做法可能變成將房屋如數(shù)拍賣，先對消費者的債權(quán)進行清償，再依次清償承包商、抵押權(quán)及普通債權(quán)。與排除消費者已購面積，保護消費者將來直接取得房屋所有權(quán)的方法相比，這種操作方法可謂多此一舉。

最后，在司法實踐中，有些法院亦系按此理解保護購房人的權(quán)利。既有此先例，從法律適用統(tǒng)一的角度，亦應(yīng)支持此種理解。

（三）結(jié)論

綜上所述，物權(quán)還是債權(quán)問題不是本案的焦點，不能因為肖某某未取得訴爭房屋所有權(quán)即認(rèn)定某某銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。依據(jù)《批復(fù)》的規(guī)定，交付了全部房款的肖某某所擁有的買受人權(quán)利具有排除性效力，足以對抗某某銀行的抵押權(quán)，執(zhí)行庭亦無權(quán)為實現(xiàn)抵押權(quán)強制拍賣買受人已交清房款的房產(chǎn)。