江蘇省高級(jí)人民法院（2019）蘇民申2878號(hào)“中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司與南通一居房地產(chǎn)有限公司、南通中瑾置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛再審案”

【關(guān)鍵詞】購(gòu)房消費(fèi)者；生存權(quán)；50%；優(yōu)先權(quán)

【裁判要旨】

消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房涉及生存權(quán)利，單純以交付房款的比例是否達(dá)到50%來(lái)認(rèn)定消費(fèi)購(gòu)房人的權(quán)利是否給予優(yōu)先保護(hù)，不利于維護(hù)民生和社會(huì)穩(wěn)定，亦不符合平等原則。消費(fèi)者交付購(gòu)房款比例在50%以下，管理人依職權(quán)解除購(gòu)房合同，并將消費(fèi)者已付房款優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款、抵押權(quán)人的抵押債權(quán)返還，并無(wú)不當(dāng)。

【案件事實(shí)】

華融公司向一審法院起訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)2018年2月26日中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人《告知函》中對(duì)于優(yōu)先權(quán)受償順位的認(rèn)定，并要求管理人重新確定我公司抵押權(quán)與建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)受償順位。若管理人不重新確認(rèn)，則請(qǐng)求法院予以確認(rèn)，其中包括我公司抵押權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：一居公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為“羅福宮”項(xiàng)目，中瑾置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為“翰鉑府”項(xiàng)目，兩樓盤(pán)均未全部完成建造。經(jīng)破產(chǎn)程序中拍賣(mài)，由江蘇威格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就未完成的部分競(jìng)得，后該公司按公告要求完成了兩個(gè)樓盤(pán)的續(xù)建及向743戶購(gòu)房業(yè)主交付房屋，一審法院裁定由產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)協(xié)助執(zhí)行辦理了產(chǎn)權(quán)登記。經(jīng)管理人核查，在法院受理破產(chǎn)前，兩個(gè)項(xiàng)目中部分已完工的商品房共有139套已經(jīng)出售，其中涉及“羅福宮”項(xiàng)目124套、“翰鉑府”項(xiàng)目15套。在“羅福宮”項(xiàng)目的124套中，華融公司同意銷(xiāo)售的房屋有83套，因存在抵押權(quán)而導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。案涉有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)的債權(quán)人為8家（包括華融公司），其中華融公司有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)金額為2513余萬(wàn)元。案涉建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人為16家。管理人因在第一次債權(quán)人會(huì)議中未明確案涉購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)、建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押債權(quán)之間的權(quán)利順位，故于2018年2月26日在《告知函》中明確“已交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的購(gòu)房戶的優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于有財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保債權(quán)；建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在權(quán)利人施工范圍內(nèi)的建、構(gòu)筑物上實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)，該優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)，且建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于土地使用權(quán)；有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)與購(gòu)房戶優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)存在權(quán)利沖突的，購(gòu)房戶優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)”，并通知各優(yōu)先權(quán)人。

二審經(jīng)審理，除雙方當(dāng)事人均認(rèn)可華融公司有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)金額應(yīng)該為25130余萬(wàn)元而非一審認(rèn)定的2513余萬(wàn)元外，對(duì)一審法院認(rèn)定的其他案件基本事實(shí)予以確認(rèn)。

二審查明，華融公司在中瑾置業(yè)公司、一居公司有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)金額為251339073.02元。華融公司于2015年8月6日向南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具一份《資產(chǎn)抵押情況說(shuō)明》，內(nèi)容為：一居公司于2013年9月17日，以其開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于南通市通州區(qū)地塊羅福宮項(xiàng)目資產(chǎn)1#、3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、35#、36#、37#、38#、40#、41#、42#、43#、45#及地下室車(chē)庫(kù)作為抵押，向華融公司辦理抵押擔(dān)保的主債權(quán)本金為396250000元，抵押期限2013年10月8日至2015年10月7日，華融公司同意以上房屋預(yù)售。

【裁判結(jié)果】

一審法院判決：駁回華融公司的訴訟請(qǐng)求。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

江蘇高院裁定：駁回中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司的再審申請(qǐng)。

【裁判理由】

一審法院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：華融公司的抵押優(yōu)先權(quán)能否優(yōu)先于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)；中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人告知華融公司確認(rèn)案涉權(quán)利順位在程序上是否適當(dāng)。

購(gòu)房人權(quán)利、建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)、抵押權(quán)三者優(yōu)先權(quán)順位的確定，往往會(huì)影響到各方當(dāng)事人的利益平衡格局，既涉及法律技術(shù)安排問(wèn)題，又牽涉重大價(jià)值判斷。因此，應(yīng)當(dāng)審慎依據(jù)現(xiàn)行法律及所秉持的價(jià)值取向和利益衡量，辨析三類優(yōu)先債權(quán)各自所代表的利益是否有必要予以優(yōu)先順位加以保護(hù)。

第一，對(duì)于購(gòu)房者權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)，一定程度上體現(xiàn)了對(duì)于公民生存權(quán)利的保護(hù)。對(duì)此，《批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條則進(jìn)一步規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”按照《批復(fù)》所確定的權(quán)利保護(hù)順位，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)又落后于商品房買(mǎi)受人的權(quán)利（消費(fèi)者權(quán)利）。因此，抵押權(quán)的保護(hù)順位在舉重明輕邏輯上要落后于交付了全部或者大部分購(gòu)房款買(mǎi)受人的權(quán)利。這也與最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的相關(guān)答復(fù)內(nèi)容一致。故華融公司主張即使購(gòu)房戶優(yōu)先權(quán)能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但華融公司有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于購(gòu)房者權(quán)利的理由不能成立。

第二，對(duì)于購(gòu)房者權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)，體現(xiàn)了對(duì)交易安全的保護(hù)。中瑾置業(yè)公司、一居公司系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，案涉優(yōu)先權(quán)指向的標(biāo)的物屬于規(guī)劃許可的商品住宅房，而不是規(guī)劃許可的企業(yè)自用房。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，“房屋所有權(quán)初始登記”區(qū)別于“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”，將產(chǎn)權(quán)證辦到中瑾置業(yè)公司、一居公司名下無(wú)需繳納交易稅費(fèi)，不屬交易轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)行為。之后，合法購(gòu)房人可憑開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售發(fā)票，繳納契稅后進(jìn)行“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”，即領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此才是交易轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)行為。因此，中瑾置業(yè)公司、一居公司名下房地產(chǎn)的按套登記并不改變“房屋所有權(quán)初始登記”的屬性。再則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條也規(guī)定，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：……（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。由該項(xiàng)規(guī)定可知，開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下銷(xiāo)售系其銷(xiāo)售商品房所需，而非“二手房”銷(xiāo)售。

對(duì)于購(gòu)房人而言，其基于信賴開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可的行為，從而相信其所購(gòu)買(mǎi)的房屋是不存在任何權(quán)利瑕疵的標(biāo)的物，在其支付了購(gòu)房款或大部分購(gòu)房款的情況下，如果不能取得標(biāo)的物，則其對(duì)于交易安全的信賴會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害，由此合同法立法指導(dǎo)思想中的在價(jià)值取向上應(yīng)注意交易安全的目標(biāo)也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

第三，從交易成本角度看，對(duì)于購(gòu)房者權(quán)利也應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。開(kāi)發(fā)商取得行政機(jī)關(guān)預(yù)售許可證后，意味著可以銷(xiāo)售該房屋，購(gòu)房者保障交易安全的意識(shí)和能力均相對(duì)偏弱，很少去考慮開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)辦理了抵押或者開(kāi)發(fā)商是否償還抵押債權(quán)，也很難有條件和能力去進(jìn)行此類情況的調(diào)查。相對(duì)而言，基于商事主體“理性人”的假定，作為金融機(jī)構(gòu)的華融公司對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的居住型商品房設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，更有條件和能力采取共管賬戶等售房資金監(jiān)管制度控制開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售抵押商品房所帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施這種行為的成本要小于商品房購(gòu)房戶控制風(fēng)險(xiǎn)的成本。

第四，從物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的協(xié)調(diào)上看，也應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人的利益。物權(quán)法規(guī)定買(mǎi)賣(mài)抵押物需要征得抵押權(quán)人同意，并且需要將買(mǎi)賣(mài)款優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)。而對(duì)于購(gòu)房戶來(lái)說(shuō)，其能夠明確知悉的是，其在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可的情況下，能夠相信開(kāi)發(fā)商是同意該抵押物轉(zhuǎn)讓的，所交付的購(gòu)房款已經(jīng)按物權(quán)法的規(guī)定用于提前清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可的基礎(chǔ)上，即使購(gòu)房人明知所購(gòu)買(mǎi)的房屋有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，也應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人的利益。至于行政法規(guī)所規(guī)定的商品房預(yù)售條件則應(yīng)通過(guò)完善行政管理的途徑解決，而不能讓購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn)。

第五，從華融公司《資產(chǎn)抵押情況說(shuō)明》中同意銷(xiāo)售的事實(shí)上看，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)相關(guān)購(gòu)房人的利益。該說(shuō)明系華融公司于2015年8月6日向南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具，主要內(nèi)容是，華融公司同意銷(xiāo)售一居公司借款抵押的位于南通市通州區(qū)地塊“羅福宮”項(xiàng)目1#、3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、35#、36#、37#、38#、40#、41#、42#、43#、45#及地下室車(chē)庫(kù)。該說(shuō)明是對(duì)建成的全部房屋抵押物同意銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)包括先前已銷(xiāo)售的抵押物。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”，“抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，華融公司同意抵押人出售抵押房屋，購(gòu)房人對(duì)房屋不能辦理過(guò)戶登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)。在一居公司將房屋對(duì)外出售后，華融公司應(yīng)負(fù)有涂銷(xiāo)抵押登記的義務(wù)。至于一居公司是否將購(gòu)房人支付的購(gòu)房款向抵押權(quán)人支付的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由抵押權(quán)人自行承擔(dān)。不能因購(gòu)房人未預(yù)見(jiàn)到一居公司違約未支付抵押的債權(quán)而認(rèn)定購(gòu)房人有過(guò)錯(cuò)，進(jìn)而否定購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)利。

第六，對(duì)于未交付50%以上房款的消費(fèi)者的權(quán)利，在破產(chǎn)程序中應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)?！杜鷱?fù)》第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不對(duì)抗買(mǎi)受人，但并不能據(jù)此得出交付房款不足50%的消費(fèi)者一定不具有優(yōu)先保護(hù)的結(jié)論。債務(wù)人破產(chǎn)原因主要是資不抵債，普通債權(quán)受償率極低甚至不能清償。如果在破產(chǎn)程序中，同樣是消費(fèi)購(gòu)房人，僅僅因?yàn)橹Ц侗壤牟煌艿浇厝徊煌膶?duì)待則有失公允?！俺邪说墓こ虄r(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買(mǎi)受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買(mǎi)受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)。管理人基于破產(chǎn)資產(chǎn)處置利益最大化的考慮，而解除未交付房款不足50%的購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)房合同，由于該部分購(gòu)房人的合同目的未能實(shí)現(xiàn)，其已付房款應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程款債權(quán)、抵押權(quán)等而獲得返還。

一審還認(rèn)為，管理人就破產(chǎn)程序中相關(guān)優(yōu)先權(quán)順位問(wèn)題向華融公司發(fā)出《告知函》，明確管理人對(duì)已確認(rèn)的三種優(yōu)先權(quán)的受償順位的意見(jiàn)，屬于履行管理人審查債權(quán)法定職責(zé)的范疇，管理人關(guān)于優(yōu)先權(quán)沖突時(shí)的受償順位意見(jiàn)具有破產(chǎn)法上《債權(quán)表》的性質(zhì)，其特殊性在于特定優(yōu)先權(quán)之間受償順位的確定在不會(huì)影響其他債權(quán)受償比例的情況下，沒(méi)有必要經(jīng)債權(quán)人會(huì)議核查。基于前部分的辨析說(shuō)理可以認(rèn)定，管理人審查作出結(jié)論意見(jiàn)符合法律規(guī)定。如果華融公司認(rèn)為爭(zhēng)議的三種優(yōu)先權(quán)順位中確有個(gè)別購(gòu)房戶或建筑工程施工單位不享有優(yōu)先權(quán)情形，可依照破產(chǎn)法規(guī)定的程序另行主張。

二審法院認(rèn)為：本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉商品房買(mǎi)受人的權(quán)利與華融公司抵押債權(quán)的權(quán)利順位應(yīng)當(dāng)如何確定，中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人向上訴人所發(fā)出的告知函中對(duì)權(quán)利順位的認(rèn)定是否正確？

本案中，華融公司的抵押債權(quán)金額已經(jīng)確認(rèn)，為25130余萬(wàn)元，其提起本案訴訟的目的，實(shí)為要求確認(rèn)該部分抵押債權(quán)優(yōu)先于商品房買(mǎi)受人受償，故本案應(yīng)為破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴。關(guān)于案涉權(quán)利的順位，華融公司上訴稱商品房買(mǎi)受人權(quán)利、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)及抵押權(quán)這三種權(quán)利不能簡(jiǎn)單排列，因優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式不一樣，在商品房買(mǎi)受人取得所有權(quán)的同時(shí)，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，如商品房買(mǎi)受人欲消滅抵押權(quán)，則必須代為清償債務(wù)。對(duì)此本院認(rèn)為，華融公司相關(guān)上訴理由不能成立，具體而言：

首先，根據(jù)《批復(fù)》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第二條則明確消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。由此可以得出，交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，這三種權(quán)利順位應(yīng)是遞進(jìn)關(guān)系。

其次，關(guān)于華融公司抵押物之上的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，華融公司同意按法院生效判決執(zhí)行。至于商品房買(mǎi)受人權(quán)利與抵押權(quán)的順位。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，抵押物的買(mǎi)賣(mài)需要征得抵押權(quán)人同意，并且需將價(jià)款優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)。但就本案而言，開(kāi)發(fā)商一居公司、中瑾置業(yè)公司取得了預(yù)售許可證，即意味著房產(chǎn)管理部門(mén)允許開(kāi)發(fā)商公開(kāi)預(yù)售相關(guān)商品房。且根據(jù)相關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)的要求，如土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押的，開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)提交的材料中，應(yīng)當(dāng)包括抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售的書(shū)面意見(jiàn)及初始登記前解除抵押的書(shū)面保證。故對(duì)于普通的消費(fèi)者購(gòu)房人而言，如開(kāi)發(fā)商能提供預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其在商品房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中已經(jīng)盡到了基本的注意義務(wù)，并無(wú)證據(jù)證明其在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)知曉房屋上還存在抵押權(quán)的事實(shí)，何況其已支付了全部或大部分購(gòu)房款。在這種情況下，即使相應(yīng)的商品房上存在抵押權(quán)，這部分消費(fèi)者也有理由相信抵押權(quán)人同意出售該房屋，開(kāi)發(fā)商將以所得價(jià)款優(yōu)先清償相應(yīng)的債務(wù)。目前購(gòu)房人已經(jīng)將購(gòu)房款交付開(kāi)發(fā)商，至于開(kāi)發(fā)商有無(wú)將購(gòu)房款優(yōu)先清償華融公司的抵押債權(quán)，責(zé)任在于開(kāi)發(fā)商，而不應(yīng)由普通消費(fèi)者購(gòu)房人承擔(dān)所謂代為清償?shù)盅簜鶛?quán)的不利后果。且華融公司所依據(jù)的相關(guān)問(wèn)題解答屬于征求意見(jiàn)稿而非生效的法律規(guī)定。故案涉商品房買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中是善意無(wú)過(guò)失的，當(dāng)該部分消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)生存優(yōu)先以及交易安全的原則，優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人權(quán)利。

再次，華融公司事后向房產(chǎn)管理部門(mén)出具了一份同意銷(xiāo)售抵押物的資產(chǎn)抵押情況說(shuō)明，雖然出具的時(shí)間是在大部分抵押物已經(jīng)銷(xiāo)售之后，但是其中囊括了已經(jīng)銷(xiāo)售的相關(guān)房屋，即意味著華融公司事實(shí)上也認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商此前的銷(xiāo)售行為，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)人已經(jīng)同意銷(xiāo)售相關(guān)抵押物，應(yīng)在相關(guān)購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)協(xié)助解除抵押手續(xù)。

最后，未交付50%以上房款的消費(fèi)購(gòu)房人的權(quán)利也應(yīng)予以優(yōu)先保護(hù)。如果在破產(chǎn)程序中，僅以交付房款的比例一刀切地認(rèn)定商品房買(mǎi)受人的權(quán)利，不符合平等原則。這部分消費(fèi)購(gòu)房人雖然不完全符合《批復(fù)》規(guī)定，但該類購(gòu)房人所交購(gòu)房款同樣物化于建設(shè)工程中。且消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房涉及生存權(quán)利，而建設(shè)工程承包人的權(quán)利主要是經(jīng)營(yíng)權(quán)，生存權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)加以保護(hù)。如允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，即開(kāi)發(fā)商將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，有違消費(fèi)者特殊保護(hù)的法律規(guī)定。故未達(dá)到支付過(guò)半購(gòu)房款的購(gòu)房人即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)享有對(duì)已付購(gòu)房款優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)。另根據(jù)《批復(fù)》第一條的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。故本案中，該部分消費(fèi)者的購(gòu)房合同被解除后，中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人將其已付房款優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款、抵押債權(quán)優(yōu)先返還，并無(wú)不當(dāng)。

江蘇省高院認(rèn)為：華融公司的再審申請(qǐng)不能成立。理由如下：

（一）交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！钡诙l規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！惫室弧⒍徟袥Q認(rèn)定支付商品房的全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利、建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)之間的權(quán)利保護(hù)順位上存在先后的遞進(jìn)關(guān)系，于法有據(jù)。另，華融公司向房管部門(mén)出具的同意銷(xiāo)售抵押物的《資產(chǎn)抵押情況說(shuō)明》，證實(shí)華融公司已經(jīng)認(rèn)可銷(xiāo)售相關(guān)抵押房屋，目前抵押房屋已經(jīng)被銷(xiāo)售給購(gòu)房人，且購(gòu)房人亦向開(kāi)發(fā)商支付了購(gòu)房款。開(kāi)發(fā)商此后有無(wú)將收取的購(gòu)房款用于優(yōu)先清償華融公司的債權(quán)系開(kāi)發(fā)商與華融公司之間的法律關(guān)系，與購(gòu)房人無(wú)關(guān)。

（二）交付50%以下房款消費(fèi)購(gòu)房人的已付房款因合同解除可以優(yōu)先返還。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房涉及生存權(quán)利，單純以交付房款的比例是否達(dá)到50%來(lái)認(rèn)定消費(fèi)購(gòu)房人的權(quán)利是否給予優(yōu)先保護(hù)，不利于維護(hù)民生和社會(huì)穩(wěn)定，亦不符合平等原則。本案中，因該部分消費(fèi)者交付購(gòu)房款比例在50%以下，管理人依職權(quán)解除購(gòu)房合同，并將消費(fèi)者已付房款優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款、抵押權(quán)人的抵押債權(quán)返還，并無(wú)不當(dāng)。