小區(qū)里的飲水機。

日前，橋西區(qū)一高層住宅小區(qū)業(yè)主爆料稱，小區(qū)物業(yè)私自在車位上建了自助洗車設(shè)備，收取場地占位費，小區(qū)電梯間的廣告牌、樓宇間的廣告欄也比比皆是，“這些占用公共空間收取的費用不是該歸我們業(yè)主嗎？可物業(yè)從未公示過，小區(qū)的公共收益都去哪兒了？”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這兩項收費只是小區(qū)公共收益的“冰山一角”。

調(diào)查

出租廣告位、安裝直飲機物業(yè)常見增收手段

25日、26日，記者兵分兩路走訪了橋西區(qū)仁華家園、香榭苑、華夏家園B區(qū)、長安區(qū)金色里程、尚達家園、嘉和城等十個住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)基本上所有小區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)——電梯間、小花園、樓宇墻壁都張貼著廣告，樓宇間空地上也大多安裝有自動飲水機。

剛一走進華夏家園B區(qū)，小區(qū)出入口升降桿下方就是兩個家具建材商場的小型廣告牌。在小區(qū)22號樓的北側(cè)安裝著一個自動飲水機，一旁通知欄上方還有一個玉米胚胎油的廣告牌。在仁華家園小區(qū)小花園四周安有三四個立體廣告牌，每棟樓的電梯間和入口處也都有四到六個不等的廣告牌。在香榭苑小區(qū)，小區(qū)里的廣告牌更是比比皆是，小區(qū)百米的圍墻上，共有兩個大型廣告欄，里面有9個廣告。小區(qū)入口處一個不足1平方米的箱體廣告上，兩面總共有十五六條小廣告。在尚達家園、嘉和城小區(qū)內(nèi)安裝有廣告欄和電子廣告屏，大屏幕循環(huán)切換著廣告，下方的LED長條屏還滾動播放著空調(diào)廣告。

在新建小區(qū)金色里程小區(qū)入口處的便道上支著一個寫有“某某寬帶”字樣的黃色簡易棚，棚下擺著兩個桌子，有工作人員接待業(yè)主咨詢。此外，小區(qū)中央安著3臺某品牌的純凈水直飲機。

公共收益去向多數(shù)業(yè)主都說“不清楚”

在小區(qū)走訪時，記者隨機采訪了一些小區(qū)業(yè)主，大多數(shù)業(yè)主關(guān)心的都是小區(qū)物業(yè)費、取暖費、車位費等擺在明面兒上的收入，而對廣告費、進場費、占地費、房屋租賃費等諸多隱形收入并不“感冒”，更不清楚這些公共收益都去了哪兒？

位于建華北大街上的匯龍灣小區(qū)僅有兩棟樓，一樓兩部電梯中間都掛有視頻電視，播放礦泉水、手表、門戶網(wǎng)站的廣告，12部電梯里也都掛著廣告牌。小區(qū)里還有一臺直飲機。記者在這個不大的小區(qū)采訪了20位業(yè)主，其中九成業(yè)主表示對小區(qū)內(nèi)的這些隱形收入從未關(guān)注過。

　　小區(qū)電梯旁的電視廣告也隨處可見。

揭秘

隱形收入動輒數(shù)萬數(shù)十萬

賈先生(化名)從事小區(qū)物業(yè)管理工作已有六七年。昨日，他告訴記者，小區(qū)公共收益已經(jīng)成為物業(yè)收取物業(yè)費之外的另一筆主要收入來源?！半娞?、樓道的廣告、家政服務(wù)、代買代賣、租房中介，還有各種入場費，大到裝修入場、通信基站，小到飲水機、自動販賣機、小商小販等進駐，以及小區(qū)公共用房出租等，這些都是物業(yè)的隱形收入。”

他給記者算了一筆賬，他曾工作的一個高層住宅小區(qū)有6棟樓，25部電梯，一年光電梯廣告費就是四五萬元。小區(qū)內(nèi)的墻體廣告、燈箱廣告根據(jù)租金不等，收入也在萬元左右。每次有小商販或者經(jīng)營者進小區(qū)擺攤設(shè)點，每次都會收取100元至200元不等的進場費。

說到通訊基站，他告訴記者，他曾工作的小區(qū)有一個通訊基站，包括電費在內(nèi)，通訊商一年就要預(yù)付物業(yè)12萬元。公共房屋租賃費，根據(jù)面積大小，一年也有上萬元的收入。

“物業(yè)大多愿意接手新樓盤，因為從業(yè)主交房到使用的那幾年，賣沙的、賣建材的進場，都要交進場費。一個賣沙的承包進場就要交10萬元，連敲墻、搬運的都要交錢?！彼f。

昨日，一位經(jīng)營某品牌純凈水直飲機的商家也報料說，要想進駐小區(qū)，他們都要向物業(yè)繳納一筆“占地費”，一般都是物業(yè)定價。“目前市面上從1000元到3500元不等，如果你跟物業(yè)約定好，除了自家品牌，不允許其他品牌進駐小區(qū)，那占地費肯定就會貴一些?！彼f，雙方達成協(xié)議后，會簽訂一份紙質(zhì)合作合同，有一年一簽，也有2年、3年一簽，一般一年一結(jié)賬。

她說，除了“占地費”之外，物業(yè)還會收取直飲機運行的水電費，“這筆錢都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有的一噸水收8元，有的收5元，電一度1.25元，按月或季度交給物業(yè)?！?/p>

賈先生告訴記者，他所提到的物業(yè)這些隱形收入按理說都應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。實際上，大多數(shù)小區(qū)的公共收益都進了物業(yè)的收入賬目。據(jù)他了解，很少有物業(yè)公司會主動公布相關(guān)賬目，“這部分收入可觀，有些甚至能占到物業(yè)總收入的三分之一。”

說法

物業(yè)：貼補經(jīng)營成本

采訪時，兩家不愿意透露姓名的小區(qū)物業(yè)負責(zé)人告訴記者，按照我國《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，公共區(qū)域的經(jīng)營所得應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，物業(yè)可以收取一小部分作為經(jīng)營費用，其余用來彌補公共費用的不足。

“沒有業(yè)委會的小區(qū)，這些費用確實都由我們物業(yè)來收取，但并不是都進了個人腰包，說我們靠此盈利有些偏頗，因為這筆收入我們主要還是用來彌補公共費用的不足?！币患椅飿I(yè)公司的負責(zé)人告訴記者，物業(yè)公司的主要收入來源是物業(yè)費，可目前石家莊的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是2004年制定的，如今，11年過去了，這一標(biāo)準(zhǔn)仍未改變?，F(xiàn)實情況是，物業(yè)人工、公共設(shè)施的維護、管理等諸多成本增長很快，很多物業(yè)公司的物業(yè)費都存在一定缺口，只能靠利用公共區(qū)域的收費來貼補。

“我們也考慮過物業(yè)費漲價，可這要先征得業(yè)主同意才行，往往這一關(guān)就通不過?！彼Ｍ飿I(yè)費能實行市場調(diào)節(jié)價，不要讓他們左右為難。

業(yè)委會：收益“三七分”

新華區(qū)寧安小區(qū)業(yè)委會主任王鳳林說，小區(qū)從2005年8月開始收取停車費，并與物業(yè)達成協(xié)議所收費用進行“三七”分配，物業(yè)占“三”，業(yè)委會占“七”。另外，小區(qū)的攤位費、房屋租賃費、直飲機等等其他費用也是這樣與物業(yè)進行分配的。王鳳林說，收上來的費用取之于民用之于民，都會用于小區(qū)建設(shè)?！懊磕?月，業(yè)委會都會將一年的收支明細進行公布，每一條列舉十分詳細。”

王鳳林建議，具備條件的小區(qū)最好成立業(yè)委會，讓業(yè)主有自己的“發(fā)聲筒”，讓更多的小區(qū)收入真正回歸業(yè)主。

律師：應(yīng)向業(yè)主公開

我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

河北明杰律師事務(wù)所主任王惠民認為，利用小區(qū)公共部位進行經(jīng)營，其收益歸全體業(yè)主所有，這個毋庸質(zhì)疑。目前主要問題有兩個，一個是物業(yè)企業(yè)在從事經(jīng)營前，應(yīng)當(dāng)征得二分之一以上業(yè)主同意。程序上得合法。一個是經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)公開，具體用項得合法(包括支付部分經(jīng)營費用和分配給業(yè)主)。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費，不按規(guī)定用途使用，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)公示收費金額，并有權(quán)拒絕其不合法的收費。實踐中，業(yè)主權(quán)益受到侵害時，個人維權(quán)往往成本較高。律師建議，如果條件成熟，最好是成立業(yè)委會，來維護小區(qū)業(yè)主共同的合法權(quán)益。