“物權(quán)優(yōu)先與串通無(wú)效”再議

作者:王修文  發(fā)布時(shí)間:2014-03-05 10:06:48

    作者撰文支持串通無(wú)效說(shuō)。依串通無(wú)效說(shuō)的觀點(diǎn):后買(mǎi)方與原房主惡意串通而“一房二賣(mài)”的，即使后買(mǎi)方已將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，其所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和過(guò)戶(hù)取得的產(chǎn)權(quán)也是無(wú)效的，而先買(mǎi)方如非合同無(wú)效則其要求房屋所有權(quán)的訴請(qǐng)應(yīng)得到法院支持。

    作者支持串通無(wú)效說(shuō)列舉理由如下:第一，合同只有依法成立才有效，惡意串通侵害他人合法權(quán)益的合同是法律明文禁止的，因而依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其無(wú)效;第二，物權(quán)的取得必須依法進(jìn)行，基于無(wú)效的合同所進(jìn)行的物權(quán)登記也無(wú)效;第三，無(wú)效行為自始無(wú)效，無(wú)效的物權(quán)登記與未經(jīng)過(guò)物權(quán)登記的法律效果一樣，不影響串通無(wú)效的法律適用。

    作者列舉串通無(wú)效說(shuō)現(xiàn)行法律依據(jù):民法通則第五十八條第(四)項(xiàng)，合同法第五十二條第(二)項(xiàng)(均規(guī)定惡意串通，損害國(guó)家、集體、第三人利益的合同無(wú)效。)、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第十條。

    筆者認(rèn)為，作者上述引用的現(xiàn)行法律依據(jù)，所列條文解決問(wèn)題的途徑依債權(quán)理論所作的設(shè)計(jì)。因?yàn)槊穹ㄍ▌t第五十八條第(四)項(xiàng)，合同法第五十二條第(二)項(xiàng)，《解釋》第八條、第十條均是對(duì)合同效力問(wèn)題的規(guī)定。合同效力問(wèn)題按照《合同法》有關(guān)合同效力條款即可判斷，當(dāng)事人串通對(duì)合同效力影響問(wèn)題已被相關(guān)法律明文規(guī)定，筆者認(rèn)為該問(wèn)題并不需要作者頗費(fèi)心力寫(xiě)文論證。所以筆者推測(cè)作者所說(shuō)“串通無(wú)效”更多應(yīng)指串通簽定合同行為不光導(dǎo)致合同無(wú)效，也會(huì)直接導(dǎo)致依無(wú)效合同登記的物權(quán)無(wú)效，無(wú)效登記不產(chǎn)生登記效力，所有權(quán)不產(chǎn)生變更，筆者認(rèn)為作者這個(gè)觀點(diǎn)過(guò)于激進(jìn)。因?yàn)閺墓P者列舉的法律條文來(lái)看，均是圍繞合同效力問(wèn)題及合同有效或無(wú)效后如何解決所形成的債權(quán)。至于合同無(wú)效對(duì)物權(quán)登記行為的影響，上述條文均未涉及(事實(shí)上《物權(quán)法》在立法時(shí)回避了物權(quán)行為理論無(wú)因性原則，但同時(shí)《物權(quán)法》條第十五條規(guī)定了物權(quán)區(qū)分原則，即將物權(quán)合同效力與物權(quán)登記效力分開(kāi)考察，互不影響。作者論證前提是將基礎(chǔ)法律行為作為處分行為效力的原因，因基礎(chǔ)法律行為即合同行為無(wú)效，處分行為即物權(quán)登記行為無(wú)效，該認(rèn)證已突破了立法)。涉及的是立法者運(yùn)用締約過(guò)失責(zé)任理論和違約責(zé)任理論對(duì)當(dāng)事人相關(guān)權(quán)益作了制度安排。所以作者依據(jù)《民法通則》《合同法》《解釋》相關(guān)條文得出合同無(wú)效后，下一步推論“物權(quán)的取得必須依法進(jìn)行，基于無(wú)效的合同所進(jìn)行的物權(quán)登記也無(wú)效”法律依據(jù)并不充分。

筆者認(rèn)為，根據(jù)2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定可以得出物權(quán)合同效力與物權(quán)登記行為效力互不影響的結(jié)論，根據(jù)《物權(quán)法》第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”規(guī)定，可以得出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要登記的，物權(quán)權(quán)屬效力狀態(tài)以登記為準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，根據(jù)上述規(guī)定有效的合同不必然導(dǎo)物權(quán)登記行為產(chǎn)生，物權(quán)并非一定會(huì)變動(dòng);無(wú)效合同為前提作的變更登記也不能因合同效力瑕疵否認(rèn)物權(quán)登記行為效力。 

    如果按作者觀點(diǎn)將合同效力與物權(quán)登記效力之間建立起因果聯(lián)系，法院處理案件適用法律上會(huì)產(chǎn)生矛盾沖突。

    試舉一例，依作者推演邏輯，串通導(dǎo)致物權(quán)登記行為無(wú)效，不產(chǎn)生登記效果，惡意購(gòu)房者僅為房產(chǎn)局不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的虛假“權(quán)利人”。之后該“權(quán)利人”與另外第三人新簽訂一房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并再一次做了變更登記?，F(xiàn)在是原屋主惡意“一房二賣(mài)”后，登記虛假“權(quán)利人”再次變賣(mài)給第三人并作了登記，第三人支付了房款。因“權(quán)利人”靠惡意串通取得房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，變更登記無(wú)效，“權(quán)利人”不是所有權(quán)人，“權(quán)利人”將登記其名下的房屋賣(mài)予第三人的行為是一種無(wú)權(quán)處分，該買(mǎi)賣(mài)合同效力要么無(wú)效，要么可撤銷(xiāo)或者按新商法盡量鼓勵(lì)合同有效無(wú)法履行合同承擔(dān)違約責(zé)任理念認(rèn)定合同有效。在上述情況下，第三人想要房子所有權(quán)，可以不糾結(jié)于合同效力，選擇另一無(wú)救濟(jì)途徑--第三人依據(jù)對(duì)國(guó)家登記機(jī)關(guān)登記效力的信任，主張自己為善意第三人，并按善意取得制度主張房屋所有權(quán)，法院在上述案例中會(huì)支持該第三人請(qǐng)求，第三人為房屋所有權(quán)。但是法院適用善意取得制度前提認(rèn)可登記效力。出現(xiàn)下列問(wèn)題，在處理惡意“一房二賣(mài)”案件中，按照作者演算邏輯，惡意的后購(gòu)房者購(gòu)房合同無(wú)效，物權(quán)登記無(wú)效。后購(gòu)房者與善意第三人糾紛案件中，善意第三人能取得房屋所有權(quán)且取得前提是登記有效。針對(duì)同一個(gè)登記行為，在不同案件中，登記行為效力完全相反，這是不適合的。

    筆者認(rèn)為在惡意串通型“一房二賣(mài)”的案件中，合同效力與登記行為效力是兩個(gè)問(wèn)題，應(yīng)分開(kāi)考察。原屋主與第一個(gè)購(gòu)房人簽訂合同有效，但未過(guò)戶(hù)，與第二個(gè)惡意串通的買(mǎi)方簽訂合同無(wú)效，但已過(guò)戶(hù)。法院可以認(rèn)定第二個(gè)合同因惡意無(wú)效后，運(yùn)用締約過(guò)失理論，將房屋登記的權(quán)利狀態(tài)強(qiáng)制返回原狀。就是說(shuō)，承認(rèn)登記的效力，但是變更登記必須再次變更回原屋主。此時(shí)，第一個(gè)購(gòu)房合同人若想要房子，可以要求原屋主繼續(xù)履行合同，將產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制變更到第一購(gòu)房人名下，若其不想要房子，則可以要求屋主承擔(dān)違約責(zé)任。在出現(xiàn)善意第三人情況下，第一個(gè)購(gòu)房人，能請(qǐng)求的救濟(jì)途徑，因合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同強(qiáng)制履行已不可能，只能要求原屋主承擔(dān)違約責(zé)任。 

上述處理辦法也許在某些個(gè)案中會(huì)導(dǎo)致不公平，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記取得產(chǎn)權(quán)的規(guī)定應(yīng)為公知。簽訂購(gòu)房合同但未登記，購(gòu)房者應(yīng)了解他還不是房屋所有人，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)能不能成為所有權(quán)人，結(jié)合房?jī)r(jià)不斷攀升的現(xiàn)實(shí)情況，在利益驅(qū)動(dòng)情況下，購(gòu)房者對(duì)合同另一方是否能誠(chéng)信履行合同應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并采取防范措施，否則因不登記或未及時(shí)登記或其他原因?qū)е碌怯洸荒艿姆珊蠊孕谐袚?dān)。因?yàn)閷?duì)同一個(gè)問(wèn)題法律將會(huì)一視同人，因此在個(gè)案處理上也就談不上法律對(duì)某一方當(dāng)事人過(guò)于苛求。

編輯:吳苑子