從物流行業(yè)產業(yè)鏈分析，最土豪的當屬物流園區(qū)(物流地產)投資人，無論是國際資本、國內資本，還是競相進入物流地產行業(yè)的房地產商，為物流園區(qū)投資均一擲千金，使近幾年物流園區(qū)和物流地產成為炙手可熱的香餑餑，外資，央企，國企，民企，各類混合所有制企業(yè)八仙過海，如潮水一般涌來，各顯神通。本文所指的物流園區(qū)均為倉儲型和公路港型物流園區(qū)，不包含保稅等類型物流園區(qū)。

物流園區(qū)作為物流基礎設施投資，涉及政府，地產，物流，金融，信息化等跨行業(yè)經營，與普通房地產項目和產業(yè)地產項目差別甚遠。國內現(xiàn)有物流園區(qū)投資和經營也是冰火兩重天：投資手段熱捧，但是經營上鮮有出彩者。究其原因，在于更多投資商“重投資，輕經營“的觀念：擁有土地，坐等升值，比經營中獲取收益更重要。

因此，大量物流園區(qū)投資建成后，經營困難，經營性利潤甚至無法覆蓋投資財務成本，對投資商形成巨大壓力。物流地產行業(yè)目前正在探索類似酒店管理模式，即實行資產投資與經營管理相分離的原則。

1、酒店業(yè)投資管理模式分類及與物流業(yè)比較

模式一：投資者自己經營、管理酒店，不與其它酒店產生關系。

優(yōu)點：

酒店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對酒店進行嚴格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，酒店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經營所產生的所有利潤。

缺點：

這種單體酒店無法獲得通過網絡化經營實現(xiàn)的規(guī)模經濟，會員計劃和?？陀媱潫o法有效實現(xiàn)，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式酒店集團的發(fā)展，大型酒店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個酒店集團的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達的國家，單體酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。

目前國內物流園區(qū)投資基本上是這種模式，自己投資，自己經營與其他物流園區(qū)沒有關系。這樣事實上形成了單個的孤島型物流園區(qū)，與物流業(yè)網絡化服務特性不符，所以現(xiàn)階段才出現(xiàn)了連鎖化物流園區(qū)的經營態(tài)勢。

模式二：投資者自己管理經營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持。

這個業(yè)態(tài)目前在物流地產行業(yè)沒有對標，目前在物流地產行業(yè)還沒有園區(qū)加盟模式或者園區(qū)聯(lián)盟模式的出現(xiàn)，究其園區(qū)，是加盟模式對于物流園區(qū)的提升是有限的，涉及利益分配和互聯(lián)互通更是無法達成共識。

模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理。

這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經驗以及其它資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。

這種模式的缺點在于投資者必須將酒店的管理權讓渡給酒店管理公司，對酒店經營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付管理費用和人員開支，使酒店的經營利潤受到侵蝕。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大酒店自身的影響，增強營銷能力。

天地匯在物流地產行業(yè)正致力于成為國內首家物流園區(qū)專業(yè)經營管理公司，這種輕資產與重資產分離的模式是物流地產行業(yè)國內企業(yè)的第一次大膽嘗試。

模式四：投資者自己經營管理酒店，但是通過特許經營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。

特許經營模式目前在物流地產行業(yè)沒有對標，因為目前除倉庫型物流園區(qū)之外，還沒有強大的物流園區(qū)連鎖品牌，因此無法實現(xiàn)特許經營模式。

模式五：委托管理+特許經營的雙重運作。

酒店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個酒店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家酒店聯(lián)號簽訂一份特許經營協(xié)議，即：一家酒店可以同時接受一家酒店聯(lián)號提供的兩類不同的服務——管理服務和品牌及相關營銷服務目前。目前這種模式中物流地產行業(yè)也沒有對標。

模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。

選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。

一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買酒店的部分股權。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關鍵作用。天地匯也正嘗試在物流地產行業(yè)采用這種合作模式，但是物流地產行業(yè)比酒店業(yè)業(yè)態(tài)估值復雜，目前更多嘗試合租方式。

2、物流地產行業(yè)采取資產投資與經營管理分離的好處

1）物流地產投資商將物流園區(qū)委托給具有專業(yè)管理優(yōu)勢和其他優(yōu)勢資源（如網絡）的經營方，由經營方經營后按約定的回報方式（如：資產管理費、資產使用費等），確保資產投資方的收益率和投資回報率。因為一般而言，資產投資所需資金非常龐大，而經營公司的投資資金需求相對少很多（數(shù)量級差異），這樣使經營方能夠快速擴張，迅速將全國園區(qū)連成網絡，為各園區(qū)投資方創(chuàng)造更大利益。

2）專業(yè)經營管理公司經營上的主導，使得物流地產項目在總體規(guī)劃及日后的經營管理過程中，全國物流園區(qū)網絡各節(jié)點能夠統(tǒng)一協(xié)同管理，管理系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等保持統(tǒng)一性和標準性，使物流節(jié)點真正發(fā)揮物流業(yè)的服務職能，而不僅僅是物流基礎設施職能。在這點上，也應該與各區(qū)域政府的項目建設初衷一致。同時，從經營上來說，網絡協(xié)同也將使得經營潛力大大增加，投資回報大幅增加，大大保證項目的成功率。

3、輕重資產分離模式在物流地產行業(yè)的探索與實踐

1）通過運營者的專業(yè)運作和管理，能夠實現(xiàn)獲得符合物流地產投資商預期的資產回報、特別是自有資金的投資回報率。

根據(jù)市場實際的運作經驗，純粹的物業(yè)租金模式，在物流地產的運作上，總資產回報率在2～4％左右。而由于專業(yè)團隊的經營管理，公路港商業(yè)模式可以有4～6％總資產回報率，如果在總投資中自有資金只占50％，即杠桿率50％的情況下，通過杠桿率的運作，投資人可獲得自有資金投資的回報率為8～12％，高于銀行固定資產投資的利息率（6.5%左右），這就基本滿足了投資商投資收益預期。

2）投資商通過參股各項目經營公司（輕資產公司），正常能夠進一步獲得額外利潤，而且比較可觀。

由于全國物流園區(qū)節(jié)點之間的網絡協(xié)同性和由專業(yè)經營管理團隊的統(tǒng)一管理，使得整體物流園區(qū)各項目的收益空間大大增加，一方面通過管理系統(tǒng)和信息系統(tǒng)等的統(tǒng)一性，將大大降低這些方面的投入成本，發(fā)揮成本協(xié)同的效應；另一方面，由于整個物流體系的網絡化協(xié)作，項目的收益結構將發(fā)生顛覆性的變化。一般而言，單一的物流園區(qū)，只能以物業(yè)出租的方式獲取物業(yè)租金收入，而網絡化運作后，可以實現(xiàn)基于信息流、貨物流、人流以及資金流的流量收入，這部分的收益將在經營成熟后能達到物業(yè)租金的收入水平。

3）投資商獨享土地增值收入

各物流園區(qū)的土地，隨著時間的推移而不斷增值，且基于地上建筑的使用性質，投資方未來獲得土地增值的空間將更為可觀。

4）投資商向上、下游產業(yè)擴展，形成產業(yè)集群

由于物流園區(qū)的經營相對獨立且有穩(wěn)定收益，投資商完全可以向上游產業(yè)園，商貿市場和下游物流相應服務業(yè)態(tài)延伸，做大區(qū)域物流地產行業(yè)，形成產業(yè)集群，獲得遠高于物流地產本身帶來的收益。

結語：

酒店業(yè)其實在投資、管理、經營、品牌和營銷等方面是物流地產行業(yè)的老師，基于會員的營銷，線上交易，“互聯(lián)網+”等新商業(yè)模式已經深深影響了酒店業(yè)，在這一點上看，物流地產行業(yè)目前還是粗放型經營，要走的路還很遠，天地匯希望成為目前物流地產行業(yè)最有價值的探索和實踐者。