——2013年11月27日在上海市普陀區(qū)第十五屆人民代表大會

常務(wù)委員會第十六次會議上

區(qū)房管局局長　胡月華

主任、各位副主任、各位委員：

我受區(qū)政府委托，向區(qū)人大常務(wù)委員會作關(guān)于本區(qū)舊住房綜合修繕改造工作情況的報告。舊住房綜合修繕改造工程是推進社會事業(yè)發(fā)展的重要組成部分，也是改善民生、保障民生和服務(wù)民生的重要舉措。隨著相關(guān)政策法規(guī)的陸續(xù)出臺及管理體系的不斷完善，面對舊住房修繕工作的新形勢、新要求，我區(qū)堅持以改善百姓居住質(zhì)量、提升居住環(huán)境面貌為目標，認真落實文件精神，不斷完善監(jiān)管體系，探索創(chuàng)新工作方法，推進舊住房修繕工作再上新臺階。

一、基本情況

根據(jù)市房管局有關(guān)精神，舊住房綜合修繕改造的范圍是：近五年內(nèi)不列入拆除或成套改造范圍及未實施過修繕改造的公房、售后公房。考慮到部分舊住宅小區(qū)公房、售后公房與少量的商品房混合的情況，我區(qū)將公房售后房比例在80%以上的混合型小區(qū)，也納入到修繕改造范圍中。

普陀區(qū)較其他中心城區(qū)而言，住房的基礎(chǔ)條件比較薄弱，歷史欠帳也比較多，舊住宅小區(qū)居民對通過舊住房綜合修繕改造改善居住質(zhì)量抱有較大的期望。經(jīng)統(tǒng)計，普陀區(qū)共有住宅小區(qū)678個，總建筑面積約3428萬平方米，其中公房、售后房比例在80％以上的舊住宅小區(qū)341個，總建筑面積約1292萬平方米。在341個舊住宅小區(qū)中，直管公房、售后房小區(qū)174個，總建筑面積約701萬平方米；系統(tǒng)公房、售后房小區(qū)167個，總建筑面積約591萬平方米。截止目前，在全區(qū)的舊住房中還有非成套住宅約66萬平方米（老私房、二級以下舊里除外）。

2003年以來，我區(qū)通過舊住房綜合整治、平改坡綜合改造、高層修繕、成套改造、直管公房大修等系統(tǒng)性的修繕改造工程，有效改善了普陀百姓的居住條件。全區(qū)累計實施了綜合整治項目131個、約506萬平方米；平改坡項目126個、約581萬平方米；高層修繕項目43個、約183萬平方米；直管公房大修項目1個（滬西弄小區(qū)），2094平方米；廚衛(wèi)整治項目1個（曹楊一村），約6萬平方米；成套改造項目10個、約10萬平方米。受益居民累計達26萬戶。此外為了進一步提升舊住宅小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，對397個小區(qū)實施了環(huán)境建設(shè)“六小工程”，約1616萬平方米。

尤其是2012年以來，隨著《上海市住宅修繕工程管理試行辦法》（滬府辦發(fā)[2011]60號）及《普陀區(qū)住宅修繕工程實施意見（試行）》等文件的相繼出臺，對住宅修繕工程的實施及其建設(shè)管理都進行了重新定位，提出了新的要求，再造了管理機制和管理流程。至今年底，將累計完成修繕工程56.6萬平方米，近1.3萬戶居民受益，包括平改坡綜合改造工程35.7萬平方米，成套改造工程3.2萬平方米，屋面及相關(guān)設(shè)施改造工程11.5萬平方米，廚衛(wèi)等綜合改造工程6萬平方米，直管公房全項目修繕工程2094平方米。上述項目中，區(qū)級財政含街鎮(zhèn)投入約1億元，正在積極向市財政爭取約30%的市級財力補貼資金。

通過實施以上舊住房綜合修繕改造工程，使我區(qū)舊住宅小區(qū)居民提升了居住質(zhì)量，改善了居住環(huán)境面貌，同時有效促進了我區(qū)物業(yè)管理行風建設(shè)，也為全市城市文明指數(shù)測評，以及普陀區(qū)創(chuàng)建全國衛(wèi)生城區(qū)等工作，奠定了堅實的基礎(chǔ)。

二、主要做法

按照新頒布的《上海市住宅修繕工程管理試行辦法》（滬府辦發(fā)[2011]60號）及2012年8月制定的《普陀區(qū)住宅修繕工程實施意見（試行）》等文件，面對新形勢下的住宅修繕運作機制和管理流程，我區(qū)結(jié)合實際、轉(zhuǎn)變思路、傾聽民生、攻堅克難，全力推動舊住房修繕改造工作。

（一）細化流程，規(guī)范操作，再造五項修繕管理新機制

為做好新形勢下的住宅修繕工程的建設(shè)管理工作，我區(qū)成立了住宅修繕管理中心，作為本區(qū)住宅修繕工程的監(jiān)督管理機構(gòu)，承擔對住宅修繕工程的質(zhì)量、安全等方面的監(jiān)督管理職能。針對投資額在30萬元以上的住宅修繕工程，對住宅修繕工程的計劃立項、確定實施單位、編制修繕方案、資金籌付、工程報建、施工合同備案、開工審核、竣工備案各個環(huán)節(jié)按規(guī)定進行全面的監(jiān)督管理，嚴格按照技術(shù)規(guī)程、規(guī)章制度進行精細化、動態(tài)化管理。

一是建立了招投標管理機制。針對投資額在200萬元及200萬元以上的住宅修繕工程，一律采用公開招標的方式進行施工招標；投資額在30萬元以上，200萬元以下的住宅修繕工程，則采用邀請招標方式進行施工招標。在招標、投標、開標、評標和中標各個環(huán)節(jié)，嚴格執(zhí)行《上海市住宅修繕工程招投標管理辦法》（滬房管規(guī)范修[2012]33號）文件，通過全市統(tǒng)一的招投標平臺進行各項招投標活動，規(guī)范了住宅修繕工程的承發(fā)包行為。

二是建立了信息網(wǎng)絡(luò)化管理機制。對工程報建、合同備案、開工審核、竣工備案等環(huán)節(jié)，通過網(wǎng)上辦事平臺系統(tǒng)，將過去的紙質(zhì)化操作模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾畔⒒僮?，從而利用信息化管理所具有的公開、透明和動態(tài)的特點，為項目的全過程監(jiān)管提供了實時數(shù)據(jù)。

三是建立了材料多方檢測審核機制。為確保建設(shè)工程的質(zhì)量，在房屋材料檢測環(huán)節(jié)完善了“施工單位自檢、區(qū)修繕中心分批檢、市修繕中心抽檢”三級材料檢測制度。針對內(nèi)外墻涂料等主要材料的審核，則先由施工單位對材料規(guī)格、數(shù)量等基本情況進行上報，由監(jiān)理單位、實施單位進行確認，最后報主管部門區(qū)修繕中心審核。通過這兩項機制的確立，從制度層面固化了監(jiān)管措施，完善了監(jiān)管體系，提升了監(jiān)管水平。

四是建立了安全質(zhì)量動態(tài)考核機制。為加強住宅修繕工程的安全質(zhì)量管理，我區(qū)進一步加大對轄區(qū)內(nèi)住宅修繕工程的監(jiān)督和檢查力度，并對照《動態(tài)考核辦法》規(guī)定的記分制度，對相關(guān)施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進行考核，強化日常監(jiān)管力度。此外，結(jié)合安全隱患大排查、住宅修繕工程安全質(zhì)量檢查和安全生產(chǎn)檢查等工作，運用多種檢查手段，細化檢查內(nèi)容，提升檢查工作的針對性和有效性，確保了全區(qū)各類住宅修繕工程的安全質(zhì)量。

五是建立了工程后評估考核機制。針對投資額在30萬元以上且享受政府財力補貼的住宅修繕工程項目，對其施工單位及監(jiān)理單位進行后評估工作。一方面緊抓工程施工及工程監(jiān)理兩大塊內(nèi)容，另一方面落實企業(yè)自查自評、房管部門評估考核、居民意見征求，最后公示及報送五個主要流程。通過后評估的方式，將居民和社會評價引入反饋機制，使修繕工程更加“接地氣，貼民心”，為我區(qū)舊住房綜合修繕改造工作整體水平的不斷提升奠定了基礎(chǔ)。

（二）求真務(wù)實，破解難題，認真做好納入住房保障體系的三類改造項目

今年以來，平改坡及相關(guān)設(shè)施改造、成套改造，以及廚衛(wèi)等綜合改造三類項目納入“四位一體”住房保障體系，旨在重點解決居民日常生活中的“急、難、愁”問題，改善和提升居住質(zhì)量。在推進這三類項目時，我區(qū)始終貫徹“三個兼顧”的原則。

一是平改坡綜合改造項目兼顧“實用”與“美觀”。平改坡改造是我區(qū)實施總量最大、受益居民數(shù)最多的舊住房改造項目。在實施平改坡項目時，我們始終把舊住宅百姓得實惠放在第一位，通過查閱物業(yè)的歷史報修資料、廣泛聽取居民意見、實行市民監(jiān)督員制度等方式，了解和掌握小區(qū)最迫切需要解決的問題，統(tǒng)籌安排改造項目，解決房屋使用中的滲、漏、堵等問題。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合各個小區(qū)的實際情況，努力提升小區(qū)改造后的美觀度。

二是廚衛(wèi)等綜合改造項目兼顧“改善”與“保護”。我區(qū)已成功實施廚衛(wèi)等綜合改造項目的曹楊一村小區(qū)是解放后上海興建的第一個工人新村。作為第四批上海市優(yōu)秀歷史保護建筑之一，具有一定的歷史保護價值。該小區(qū)廚衛(wèi)等綜合改造工程一方面從“便民、利民、惠民”的角度出發(fā)，對公共部位廚房和衛(wèi)生間及相關(guān)設(shè)施進行改造，從安全性、實用性及美觀性三個方面入手，解決設(shè)施設(shè)備陳舊老化、影響居民生活質(zhì)量及公用電線的安全等問題。同時，為合用廚房安裝統(tǒng)一灶柜水斗，改善使用條件。另一方面，則按歷史保護建筑的相關(guān)要求實施修繕，盡可能做到“修舊如故”，力爭做到保護優(yōu)秀歷史建筑與提高居民生活質(zhì)量“兩不誤”。

三是成套改造項目兼顧“規(guī)范”與“突破”。不成套小區(qū)普遍存在環(huán)境臟，硬件設(shè)施陳舊問題。一方面，居民要求改造的呼聲強烈；但另一方面，成套改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，“11.15”事件之后更是對成套改造項目提出了新的程序要求。面對瓶頸、難題，我們在堅持按程序辦事、確保規(guī)范操作的基礎(chǔ)上，積極開拓創(chuàng)新，通過管理模式調(diào)整、聯(lián)席會議、專題會議、黨建聯(lián)建等方式，攻克了成套改造意見征詢和居民改造費用收取，以及規(guī)劃施工等許多關(guān)鍵性難題。如，針對施工許可證申辦必須滿足施工區(qū)和生活區(qū)分離這一要求，在學習外區(qū)經(jīng)驗和不斷研究的基礎(chǔ)上，通過增加安全防范措施，將安全層級從項目部負責提升到公司管理層負責，在保障施工安全的前提下，解決了施工許可難題。針對政策宣傳和費用收取等問題，我們在宜川二村成套改造項目中，創(chuàng)新建立了市房管局修繕處黨支部、區(qū)房管局保障中心聯(lián)合黨支部、宜川街道宜川二村黨支部，以及西部集團中山物業(yè)黨支部四方黨建聯(lián)建平臺。通過這一平臺，請基層黨組織和基層黨員幫助我們一道開展成套改造政策宣傳、群眾思想疏導等工作，使基層黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用在民生工作領(lǐng)域得到了充分發(fā)揮。近年來，已成功實施曹楊四村等10個成套改造項目，有效解決了煤衛(wèi)合用戶居民的“燒飯難、洗浴難、如廁難”問題，使這些居民的居住質(zhì)量有了質(zhì)的提升，深受老百姓好評。

（三）創(chuàng)新思路，響應(yīng)訴求，讓舊里小區(qū)煥發(fā)“新面貌”

針對一部分短時期內(nèi)沒有房屋征收計劃，居住環(huán)境又相對較差的舊里小區(qū)，我們借鑒之前開展的舊住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)“六小工程”的理念及經(jīng)驗，創(chuàng)造性地開展了直管公房全項目修繕和改善工程，并在長壽路街道滬西弄小區(qū)進行了試點，著力突出“兩個創(chuàng)新”。

一是創(chuàng)新管理方法。為了能將這項民生工程做好做實，在前期準備階段，區(qū)房管局會同長壽街道、當?shù)鼐游霸O(shè)計單位一起，多次進行實地調(diào)查。通過傾聽居民意見，了解舊里實際需求，確保我們所實施的項目能夠得民心、順民意、惠民生。二是創(chuàng)新修繕內(nèi)容。充分考慮舊里房屋的安全問題，在與消防部門聯(lián)系溝通的基礎(chǔ)上，與時俱進地在舊里引入公共部位消防噴淋裝置，解決了消防安全隱患。針對住宅內(nèi)公共部位電線雜亂的現(xiàn)象，通過更換電線、優(yōu)化線路走向、公用部位燈頭到戶并安裝整套帶漏電保護裝置的開關(guān)系統(tǒng)，解決了居民用電安全的大問題。此外，還對臟亂的合用廚房進行了綜合改善，安裝了統(tǒng)一臺面、櫥柜、不銹鋼水斗，為居民安裝防盜總門，將目前已相當少見的中瓦屋面改為平瓦屋面，并對狹小破損的路面進行了翻修，對下水道進行了翻排并增加了明溝，讓原本不時漫出的污水難以“重見天日”。項目實施后獲得了舊里居民的一致好評。

三、進一步推進舊住宅修繕改造的工作設(shè)想

結(jié)合我區(qū)舊住房的實際情況，下階段，將進一步有序推進舊住宅修繕改造，力求取得新成效。

（一）先易后難，逐步放寬納入改造范圍的售后房控制比例

目前我區(qū)住宅修繕工程主要針對于公房售后房比例在80%以上的舊住房小區(qū)，但隨著時間的推移，很多公房和售后公房比例小于80%的小區(qū)也存在著房齡過長、房屋陳舊和居住使用上的問題，居民要求房屋修繕，特別是平改坡綜合改造的呼聲相當強烈。針對這些小區(qū)，擬根據(jù)房屋的現(xiàn)狀條件，在區(qū)財力許可、各街道鎮(zhèn)和西部集團上報計劃并征詢小區(qū)居民意見獲得通過的前提下，按照盡力而為、量力而行和維修資金基本能自行承擔的原則，將公房、售后房所占比例的要求逐步放寬。設(shè)想先對公房和售后公房比例在67%以上的小區(qū)進行修繕改造；然后在完成比例在三分之二以上舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)上，逐步放寬至公房和售后房比例在50%—67%的小區(qū)。

我區(qū)將根據(jù)市核定的總計劃量和本區(qū)需改造量的實際情況，積極爭取市級財力補貼，并安排相應(yīng)的區(qū)級匹配資金。同時對于區(qū)級項目也將做好資金計劃。對于2003-2005年已進行過綜合整治，街道鎮(zhèn)和居民呼聲強烈，確需實施平改坡改造的小區(qū)，以及有歷史遺留矛盾的農(nóng)民動遷房小區(qū)，在維修資金有余額或街道鎮(zhèn)托底的情況下，也按照盡力而為、量力而行的原則，視情況逐步納入平改坡及相關(guān)設(shè)施的改造。

（二）分門別類，多元化解決舊住宅修繕改造問題

根據(jù)我區(qū)住宅修繕的實際情況，將直管公房優(yōu)先納入舊住房修繕改造計劃，用3-5年時間完成直管公房大修。同時，對各種不同類型的房屋，擬采取以下多種修繕改造模式改善居住質(zhì)量。

一是對二級舊里以下房屋實施房屋及環(huán)境綜合整治。對已納入舊區(qū)改造范圍的二級舊里以下房屋，近幾年不能列入舊區(qū)改造的，在居民愿意的前提下進行房屋及環(huán)境綜合整治，重點解決安全隱患，緩解小區(qū)的環(huán)境臟亂差情況。

二是通過內(nèi)部分隔改造、貼擴建改造等形式，實施舊住房成套改造。主要針對房屋結(jié)構(gòu)較好、屬性為新工房的非成套住宅，在政策允許，居民贊成的情況下，通過內(nèi)部簡單分隔或貼擴建改造等形式，就地實施成套改造。除已經(jīng)完成的10個小區(qū)10萬平方米成套改造項目外，目前有條件或可創(chuàng)造條件進行成套改造的小區(qū)共有17個、約27萬平方米。擬在程序完善且居民征詢、簽約率100%通過的前提下，將宜川二村（三標段）、梅川路43弄、曹楊五村、曹楊四村、中山北路2655弄、甘泉一村、宜川一村等第一批7個項目約11萬平方米的非成套住宅，按先易后難、居民早同意早實施的原則，逐步納入成套改造計劃，實施成套改造。

三是實施全方位廚衛(wèi)整治及附屬設(shè)施改造修繕工程，改善居民居住環(huán)境。主要針對非成套住宅的歷史保護建筑、新式里弄以及小區(qū)客觀條件上無法納入成套改造的非成套住宅小區(qū)，盡可能通過廚衛(wèi)整治及附屬設(shè)施改造，提升房屋居住的舒適度和配套設(shè)施使用的便捷度。目前轄區(qū)內(nèi)尚有此類未修繕過的小區(qū)5個，非成套面積約7萬平方米。因該類項目資金投入大，改善效果有限，且居民征詢工作困難，擬計劃在居民同意修繕的前提下，以每年實施1-2個小區(qū)的速度穩(wěn)步推進，將尚未修繕過的該類小區(qū)全部予以修繕，同時對政策、資金等條件允許，居民迫切希望，原已經(jīng)實施過舊住房綜合整治的小區(qū)，逐步進行廚衛(wèi)整治及附屬設(shè)施改造。

四是通過平改坡綜合改造全覆蓋實施住宅修繕工程。主要針對我區(qū)成套且符合住宅修繕政府財力補貼政策的舊住宅小區(qū)。將按照每年20-30萬平方米的推進速度，在程序條件允許的情況下，將公房、售后房比例在80%及以上且尚未修繕的117萬平方米項目全部納入修繕范圍，并在資金允許的情況下擬逐步擴大受益面，將公房售后房比例在50%-80%的76萬平方米舊住宅小區(qū)、類似北巷小區(qū)等農(nóng)民動遷保產(chǎn)房小區(qū)以及原已經(jīng)實施過舊住房綜合整治的舊小區(qū)逐步納入平改坡綜合改造計劃，進行修繕改造。

以上報告，請予審議。