中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng) 馮俊

   中國(guó)房產(chǎn)面臨整體不足局部過(guò)剩的狀態(tài)

    一、主流的聲音是，現(xiàn)在已經(jīng)處于供大與求的狀態(tài)。但房子真多了嗎？我們來(lái)看看這張圖，到2012年，中國(guó)城鎮(zhèn)的套數(shù)比是0.81：1，發(fā)達(dá)國(guó)際在上世紀(jì)末期都超過(guò)了1。如果套比達(dá)到1：1的話，至少還需要十幾年的努力。我們說(shuō)到需求的時(shí)候，當(dāng)然是有效的需求。從全面實(shí)現(xiàn)小康的目標(biāo)，讓老百姓住房健康文明的目標(biāo)來(lái)說(shuō)?，F(xiàn)在的住房總體上處于總量不足，局部過(guò)剩的狀態(tài)。

       到六五人口普查的數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)有5000萬(wàn)個(gè)家庭居住在需要改善的住房，每年改造500萬(wàn)套。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移每年是1200萬(wàn)人，至少為他們提供700萬(wàn)套住房，加起來(lái)是1200萬(wàn)套，目前城鎮(zhèn)住房是900萬(wàn)套，缺口是300萬(wàn)套。可以預(yù)見(jiàn)，城鎮(zhèn)住房的短缺，在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)存在，有部分是就近轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在庫(kù)存的增加，原因是什么，我認(rèn)為是處于相對(duì)過(guò)剩的階段，而不是絕對(duì)過(guò)剩的階段，根源在于支付能力不足。決定住房支付的能力包括兩個(gè)因素，一個(gè)是房?jī)r(jià)，一個(gè)是收入。如果深圳有100輛法拉利，我保證也賣(mài)不出去，因?yàn)椴皇撬腥硕夹枰ɡ摹５欠ɡ膬r(jià)格決定了多數(shù)人是支付不起的。

最近大家認(rèn)為存量住房多剩，這是將平均每套的住房當(dāng)做一套住房的面積，現(xiàn)在平均每戶(hù)是80多平方米，大概是將近88平方米?，F(xiàn)在供應(yīng)的住房是怎樣的數(shù)據(jù)，大規(guī)模建設(shè)保障房后，平均每戶(hù)住房的面積是106平方米，大規(guī)模建保障房之前是118平方米，跟88平方米相差20多平方米。如果將平均每戶(hù)的住房面積當(dāng)做一套住房的面積，我們的套數(shù)比永遠(yuǎn)是1：1。如果每個(gè)人平均住房是20平方米的話，永遠(yuǎn)是1：1。因此套戶(hù)比爭(zhēng)論，說(shuō)1：1的專(zhuān)家犯了致命的錯(cuò)誤。

    當(dāng)年縣域住房是非常緊張的，城鎮(zhèn)戶(hù)籍的住房基本上解決。能夠住得下，住得比較符合健康文明的標(biāo)準(zhǔn)。新移民成為當(dāng)前城鎮(zhèn)矛盾主要的方面，特別是新移民在遷徙的過(guò)程中有典型的特點(diǎn)。中國(guó)的新移民是舉家遷徙只占11%左右，一般是一、二個(gè)人到其他的地方打工，打工的過(guò)程中，不能將家里的住房賣(mài)掉或者是出租。城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，不僅僅是每年2200萬(wàn)的人口，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移也有2200萬(wàn)人，他們對(duì)住房都提出了新的要求。

    

    房市正處于修復(fù)性的下行的階段

    二、當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)下行的看法。

    總體上承認(rèn)，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)都屬于增速降低的過(guò)程。實(shí)際上我們可以看得到，現(xiàn)在的增幅并不是這幾年來(lái)最低的。而處于相對(duì)中位的水平，今年的增幅降低和去年年初的大規(guī)模上升是有關(guān)系的。2013年出現(xiàn)大幅度的上升，現(xiàn)在出現(xiàn)同比的增幅下降，我認(rèn)為是非常正常的事情。任何人不能希望始終處于擰緊螺絲的階段，劉翔跑一次是12秒可以的，天天跑12秒是不行的，我們對(duì)市場(chǎng)是修復(fù)性的下行的階段。從目前的形勢(shì)來(lái)看，從今年上半年逐漸的發(fā)展到下半年新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積一直處于負(fù)增長(zhǎng)，特征是先跌后揚(yáng)。從8月份開(kāi)始，逐漸的處于回升，降幅逐漸收窄，土地購(gòu)置面積10月份出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，預(yù)示著投資者的信心已經(jīng)在恢復(fù)。

    今年以來(lái)，土地的購(gòu)置情況出現(xiàn)了異常。從歷史上看，土地的價(jià)格跟土地的購(gòu)置量處于同向變動(dòng)。購(gòu)置量下降，地價(jià)下降。今年3月份以來(lái)，反差現(xiàn)象。購(gòu)置量下降，地價(jià)上漲。是不是有一些開(kāi)發(fā)商投資欲望下降，為什么投資下降了，土地的價(jià)格上漲了，應(yīng)該是下跌的。但是3月份以來(lái)，一直處于缺口大的態(tài)勢(shì)，價(jià)格不斷的上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)的比例。我個(gè)人判斷，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期始終是保持的。

   

    房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降的趨勢(shì) 

    三、從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)總體上說(shuō)，同比增長(zhǎng)是在下行。但是同比增長(zhǎng)下行的幅度是極其危險(xiǎn)的。即使在下行，跟以前的價(jià)格指數(shù)相比，兩年前的價(jià)格指數(shù)相比有相當(dāng)快的增長(zhǎng)，右邊的圖描述了這些年來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)的幅度。

    3年來(lái)北京、上海、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比處于波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)上。從目前來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)沒(méi)有任何理由意味著房?jī)r(jià)下降。人為的因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)不情愿的下跌，作為地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有以前紅火的時(shí)候，采取了饑餓式攻擊的方式，將土地供應(yīng)量的脖子累緊。減少了土地的供應(yīng)量，房?jī)r(jià)必然下不來(lái)。因?yàn)樨?cái)政制度的特征，各城市，尤其是一線城市土地對(duì)財(cái)政的依賴(lài)度越來(lái)越高。地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的依賴(lài)實(shí)際上是對(duì)住房市場(chǎng)的依賴(lài)，在土地的供應(yīng)當(dāng)中，以招拍掛出讓的土地和住宅價(jià)格最高。土地價(jià)格增長(zhǎng)的過(guò)程中，住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)最快。

  

    四、資金到位沒(méi)有那么悲觀。大家都好喊，現(xiàn)在資金短缺。實(shí)際上從這張圖上看得到，今年以來(lái)，房地產(chǎn)資金開(kāi)發(fā)到位的情況，不比往年差。當(dāng)然跟去年年底相比，資金似乎未到位?？傮w上不處于歷史上最低的狀況。事實(shí)上我們看，歷史最低的是2011年12月份，沒(méi)有房地產(chǎn)商喊資金短缺。到了現(xiàn)在不是歷史最近的時(shí)候，有人喊資金最低。有的企業(yè)資金鏈斷裂，這是在任何時(shí)候都會(huì)發(fā)生的，不代表整體資金供應(yīng)的情況，資金供給的結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。

    我們看這張圖，到位資金和投資的比例。綠線表示到位資金的比例，在每年年初的時(shí)候，到位資金比較高，投資完成比較高。綠線所表現(xiàn)的到自衛(wèi)資金的占比，一直是跟往年是相類(lèi)似的，曲線也是類(lèi)似的，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)太大的異常。

    

    五、去庫(kù)存的壓力現(xiàn)在還是存在的。這幾個(gè)月庫(kù)存確實(shí)是不斷的增加，我同時(shí)要說(shuō)的，去庫(kù)存壓力，并沒(méi)有2012年的時(shí)候大。實(shí)際上雖然庫(kù)存增加，也不是歷史上壓力最大的時(shí)候。當(dāng)然需求的激發(fā)和價(jià)格的上漲是關(guān)聯(lián)的，前面說(shuō)到了，真正覺(jué)得支付能力的是價(jià)格和收入兩個(gè)因素。

    

    取消限購(gòu)恐難提振長(zhǎng)期需求

    六、房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力。

    增長(zhǎng)乏力跟經(jīng)濟(jì)整體上呈修正性下行是有關(guān)的。經(jīng)濟(jì)到底好不好，我認(rèn)為是比較正常的。雖然沒(méi)有往年高速的增長(zhǎng)，并不等于說(shuō)經(jīng)濟(jì)一定就不行了。我們從三個(gè)指標(biāo)來(lái)看：1、就業(yè)，實(shí)際上從2009年以后，就業(yè)狀況是比較好的。今年的前10個(gè)月的就業(yè)情況也是比較好的；2、物價(jià)，大家知道CPI的增幅降到比較低；3、財(cái)政收入增幅確實(shí)沒(méi)有前幾年高，總體處于可以接受的增長(zhǎng)狀況。出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行，問(wèn)題產(chǎn)生在哪些方面。我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中，新興產(chǎn)業(yè)形成生產(chǎn)規(guī)模是有實(shí)質(zhì)的，不可能指望一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)幾天就產(chǎn)生貢獻(xiàn)，未來(lái)會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)。只要堅(jiān)持結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)降低增長(zhǎng)速度是必然的，也是我們必須要承受的結(jié)構(gòu)。

    增量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必須有增量的投資和消費(fèi)支撐。目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體上是投資沒(méi)有方向，消費(fèi)沒(méi)有對(duì)象。要形成新的增量投資，新的增量消費(fèi)，確實(shí)看不到有什么新的消費(fèi)熱點(diǎn)。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于比原來(lái)速度低一點(diǎn)的增長(zhǎng)區(qū)間。

    大家都希望通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，其實(shí)我要說(shuō)的話是，特別是一些地方政府，都希望房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。其實(shí)真正的背景是，我們有些同志，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)缺乏辦法，還是回到搞房地產(chǎn)的原思路來(lái)。這種方法能不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況，以前大家將房地產(chǎn)的低迷歸咎于限購(gòu)，這張圖描述了四個(gè)城市限購(gòu)前后購(gòu)置量發(fā)展的變化。

    實(shí)際上從限購(gòu)后，北京、上海、呼和浩特、合肥，兩個(gè)一線城市，兩個(gè)三線城市，限購(gòu)后銷(xiāo)售量沒(méi)有發(fā)生太大的變化。也就是說(shuō)，限購(gòu)并沒(méi)有導(dǎo)致銷(xiāo)售量急劇的下降。呼和浩特和合肥取消限購(gòu)后銷(xiāo)售量沒(méi)有發(fā)生太大的變化，媒體上都說(shuō)，少數(shù)幾個(gè)城市11月上旬銷(xiāo)售量環(huán)比增長(zhǎng)。不要忘記，今年10月廠家，這幾個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售代理商放假了，休息了幾天，拿14天的成交量和7天的成交量相比當(dāng)然是環(huán)比上漲的。杭州11月上旬環(huán)比上漲了多少，杭州環(huán)比上漲了，同比還是下降的。取消限購(gòu)難以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。當(dāng)我們將限購(gòu)工具放掉后，寄希望于限貸放開(kāi)，限貸能解決房地產(chǎn)需求的問(wèn)題嗎，實(shí)際上也是很難的。目前在東部地區(qū)，房地產(chǎn)貸款的杠桿率已經(jīng)是非常高的。因此銀行不會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的救星，民生銀行的劉總，限貸會(huì)刺激住房的需求，刺激的前提是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

    從這些年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲和銀行貸款的上漲是同向變化的。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得越快，銀行信貸放得越多，房?jī)r(jià)跌，銀行收緊。銀行的第一目標(biāo)是防止風(fēng)險(xiǎn)，希望銀行做房地產(chǎn)市場(chǎng)的救星是不可能的，首先考慮自己的資金安全。

   

    七、住房刺激政策效果如何。

    住房刺激拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)有怎樣的效果，第一是房?jī)r(jià)不漲，新建住房的投資量擴(kuò)大，住房需求擴(kuò)大，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。第二，房?jī)r(jià)上漲了，經(jīng)濟(jì)也上漲了。第一種結(jié)果下，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)了，社會(huì)總福利也增加了。第二，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)慢于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，社會(huì)總福利是改善的，如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，社會(huì)總福利是減弱的。第三，房?jī)r(jià)上漲，住房需求并未擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)并不增長(zhǎng)。第一種經(jīng)過(guò)是理想的，第三種結(jié)果是努力避免的。前兩次利用住房經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，使經(jīng)濟(jì)下滑減緩，住房對(duì)經(jīng)濟(jì)作出了貢獻(xiàn)，當(dāng)時(shí)的成功，并不等于今天也可以成功，因?yàn)榭陀^環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化。

    八、我們刺激住房的時(shí)候，該鼓勵(lì)怎樣的住房需求，我這里要提一個(gè)問(wèn)題。我們很多老百姓說(shuō)，我們的收入增長(zhǎng)不快。實(shí)際上，這十幾年收入是翻番的，收入增長(zhǎng)去了哪里，我們從這張圖來(lái)描述，從2001年開(kāi)始，城鎮(zhèn)商品住房的銷(xiāo)售額的新增量跟城鎮(zhèn)人口的總收入的增量比例關(guān)系。我們可以看得到，從2009年以后，這兩個(gè)比例關(guān)系缺口是很大的。2009年以后，社會(huì)總收入當(dāng)中有一半是被房?jī)r(jià)增長(zhǎng)給吞噬。大家覺(jué)得增長(zhǎng)了100元，50元是房?jī)r(jià)給掩蓋了，使得老百姓覺(jué)得自己收入增長(zhǎng)得不快，這是整個(gè)社會(huì)的分析。不是每個(gè)人每年都買(mǎi)房，這部分的人大概占到城鎮(zhèn)人口的2%，對(duì)這2%的人說(shuō)，他們的收入增長(zhǎng)還不如房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，使得老百姓的購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)際上在下降。在刺激住房需求的過(guò)程中，還是應(yīng)該防止房?jī)r(jià)過(guò)于激烈的上漲。房?jī)r(jià)上漲被市場(chǎng)擠出群體的比例不斷擴(kuò)大。

    1999年的時(shí)候，高收入和中低收入家庭對(duì)住房支付的比例是比較平坦的，到了2012年的時(shí)候，這也比例非常高了。我們?cè)诜績(jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)程中，越來(lái)越多的家庭被市場(chǎng)擠出，不能承受市場(chǎng)的價(jià)格。我們講住房市場(chǎng)化改革的目標(biāo)是什么，這是大宗市場(chǎng)，讓多數(shù)人能夠通過(guò)市場(chǎng)獲得住房。而不是小眾市場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)的情況是，住房越來(lái)越向高端市場(chǎng)演變。

    我們是將房地產(chǎn)的蛋糕作大做好，還是將蛋糕做貴。我個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不再可能出現(xiàn)風(fēng)風(fēng)火火鬧九州的局面，大家還在期望，降息會(huì)不會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)這根神經(jīng)，我斗膽語(yǔ)言一下，不會(huì)的！因?yàn)樯虡I(yè)銀行把存款利率又上浮了，不會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入不該注入的新鮮血液，我的演講到此結(jié)束，謝謝。