【葉欣然的回答(59票)】:

目前的三個回答，坦白說都沒看懂。題目是 @言雀 大哥提的，那應(yīng)該指的是在大型且正規(guī)的房地產(chǎn)甲方，而不是自己搭一個草臺班子來做項目。而非工程背景，我細(xì)分為兩類：1、研發(fā)、成本出身；2、投資、銷售、招商、財務(wù)等出身。第一類是對工程有一定了解和認(rèn)識的，而第二類差不多對工程是沒太大認(rèn)識的。出于稍微極端一點(diǎn)考慮，我的回答針對第二類。

回答問題的前提：1.我自己所在的公司，算是非常重視工程的，實(shí)際上大多數(shù)項目總和總經(jīng)理都是工程出身的；2.我是作為一個甲方的普通工程部員工來回答問題，和項目總的視角高度相聚甚遠(yuǎn)。所以，我只能說一點(diǎn)在比較重視工程的甲方工程部內(nèi)認(rèn)為是比較重要的東西，謹(jǐn)給大家以有限的參考，起拋磚引玉之用。

總而言之，第二類出身的做項目總，最好做半年到一年左右的工程經(jīng)理或者總工來了解和學(xué)習(xí)工程，才能更好地過渡到項目總。而如果沒有這方面的過渡，直接上項目總，那么當(dāng)你在比較重視工程的甲方前期會比較難受。細(xì)言之，我認(rèn)為此項目總需要補(bǔ)充以下工程方面的知識：

1、把控進(jìn)度（各工序所需時間、人力）。進(jìn)度計劃應(yīng)該算是項目總的基本功，那么制訂進(jìn)度計劃則需要了解主要工序的所需時間，大的方面：土方、打樁、基坑、主體、砌體、抹灰、回填、道路、景觀一般需要多久，加足工人、夜晚加班又需要多久；小的方面：土方分層夯實(shí)、支模、鋼筋鋪設(shè)、線管鋪設(shè)、混凝土初凝、防水、防雷、涂料、保溫、線條、鋪瓦等等需要多久。我認(rèn)為，項目總即使不需要對工程管得很細(xì)，也需要了解正常的各道工序需要多少時間，才能從容安排項目進(jìn)度，理解工程部和總分包的工作。

2、了解主要工程常識。這方面主要是讓項目總知道工程上的很多東西是依靠什么來實(shí)現(xiàn)的，什么東西能隨便應(yīng)付能在趕工的時候忽略掉，而又是什么東西是即使趕工也要慢工好好做的。比如：地下車庫、屋頂、衛(wèi)生間防水是怎么實(shí)現(xiàn)的（結(jié)構(gòu)本身、二次結(jié)構(gòu)工藝、防水涂料和卷材等各自所占比重）；仿石涂料和石材如何取舍（效果、耐久性等）；地質(zhì)條件不好的地方怎么避免沉降、地下室上?。ɑ靥钔烈绾魏粚?shí)、樁基類型選擇、基坑方案選擇、排水降壓措施選擇等）；景觀上各類植物所需土壤深度、種植時間等等等諸多的工程常識。

3、對主要材料以及各類功能的實(shí)現(xiàn)有基本的價格認(rèn)識。對價格有認(rèn)識之后，才能根據(jù)各方面環(huán)境選擇性價比最好的材料方案。例如：降水量低的地區(qū)，防水材料的要求就可以低一些；用戶不敏感的區(qū)域，地面和墻壁的處理方式和用料可以使用低配的等等?，F(xiàn)在的市場環(huán)境下，成本控制是個很敏感很重要的方面，項目總作為成本控制的決定者，應(yīng)該有這方面認(rèn)識才能作出好的決定。

4、了解和總分包簽訂的合同。合同是扯皮事件發(fā)生時最好的處理依據(jù)，當(dāng)然工程上很多事都需要利益、關(guān)系等等外部東西來摻合協(xié)調(diào)，但是到了這些東西都用不了或者用不起的時候，合同還是能有很大作用的。

才疏學(xué)淺，經(jīng)歷有限，就只粗略地寫下以上幾點(diǎn)，都是我覺得工程自身角度應(yīng)該了解和注意的東西（實(shí)際上，我自己所在工程部需要關(guān)注更多的東西，但是本題只說工程，所以就不談了）。另外，工程上的東西經(jīng)常和暗箱操作、灰色空間等東西扯上關(guān)系，我接觸的比較少，不敢妄談。

【知乎用戶的回答(18票)】:

謝 @言雀 大大召喚。

樓上知友說得很多了，我本身也不是工程出身，很幸運(yùn)的接觸到一些優(yōu)秀的同事，也在學(xué)習(xí)中。項目總的職責(zé)是比較綜合的，幾個主要的工作是：

1. 項目的財務(wù)指標(biāo)。銷售額，利潤，融資，回款速度，現(xiàn)金流，EBIT 和 EBITDA 等等。

2. 公司的市場地位，形象和政府關(guān)系。

3. 工程。

4. 公司人才發(fā)展培育，日常行政。

5. 持續(xù)發(fā)展性和地域戰(zhàn)略規(guī)劃制定及執(zhí)行。

因此，工程只是項目總工作的一部分，在有專門的專業(yè)團(tuán)隊，工程師，乙方丙方監(jiān)理顧問一大堆的幫助下，對項目實(shí)施控制，督促和風(fēng)險規(guī)避。而工程管理離不開三要素：進(jìn)度，質(zhì)量和成本。我畫了一張小圖給雀爺賞玩：

項目總在工程上主要還是和人打交道，從時間維度來說，前期的報建規(guī)劃設(shè)計階段，主要倚重的是跑政府蓋章的同事，以及以設(shè)計部為協(xié)調(diào)中心的，對方案和跑批文的控制。中期開始招標(biāo)和建設(shè)，那么倚重的就是采購，工程和外包的監(jiān)理團(tuán)隊，當(dāng)然，一個好的總包比啥都重要。后期銷售招商運(yùn)營的團(tuán)隊介入細(xì)節(jié)（前期他們也要參與，否則做出來的東西不符合市場要求，哭死），就是控制最后的更改，大多數(shù)總包是靠甲方更改而索賠來賺錢的，這個已經(jīng)是公開的秘密了。

在功能維度上，好的設(shè)計優(yōu)化能就降低原來的成本，甚至簡化施工難度。開始了，成本對應(yīng)著采購部，質(zhì)量和技術(shù)難度對應(yīng)著總工和監(jiān)理，進(jìn)度和安全等風(fēng)控對應(yīng)著項目經(jīng)理（不是說他們只管這個，我說的是主要功能）。工程的東西技術(shù)性很強(qiáng)，打樁，護(hù)坡，排水，砌墻，澆注，回填，各種機(jī)電，幕墻，燈光，精裝，安全，消防，各種材料，做工，訂貨期，真品山寨，什么地方的工人有什么特點(diǎn)，每個學(xué)問都大了去了。至于協(xié)調(diào)各方關(guān)系，斗智斗勇，那更是波瀾壯闊。我只能說把自己沉進(jìn)去，跟著專業(yè)的人學(xué)習(xí)討教，學(xué)無止境。

但是，作為項目總，我覺得也要對自己的定位有充分的認(rèn)識。拼專業(yè)知識，咱們不可能在各個方面都有成果，最終還是要倚重專業(yè)的部門主管，工程師等等。項目總的主要任務(wù)還是平衡和控制。比如開會的時候追進(jìn)度，不要讓一個延誤的事項留在表面，追到底，到底卡在哪里，缺什么資源，誰在負(fù)責(zé)，有什么計劃追上進(jìn)度，時間節(jié)點(diǎn)等等等等。

處處都是學(xué)問，同學(xué)們加油??！

【KekeTang的回答(15票)】:

如果你是和我一樣從什么都不懂開始，有些點(diǎn)我可以大致說一下。

1:第一要找到合適的建筑合作單位，你或者你老板來找，談好價格和墊款部分，（這個是個非?？妓胶蛯?shí)力的過程，估計得讓你老板來談。）

他們對接好以后，讓建筑公司安排一個項目對接人。

2:你們自己招聘一個工程部的負(fù)責(zé)人，有龍湖或者萬科等大開發(fā)商工程部經(jīng)驗為佳--（個人偏好龍湖，因為龍湖的人最會控制成本）

3:找一個信得過的第三方監(jiān)理公司。（1要對你們負(fù)責(zé)，2該簽字就馬上簽字，不該就不簽?？傊?，必須是自己的人）

4:安排規(guī)劃設(shè)計公司出一個對接負(fù)責(zé)人（關(guān)于施工圖的設(shè)計，認(rèn)好他的臉，因為接下來很長時間一直要和他互相折磨）。

5:前期經(jīng)理也要早點(diǎn)招。（報批報建最好專門找人來跑，不要自己左一趟右一趟，100多種手續(xù)和稅，找個萬達(dá)萬科出來的熟手會很快。）

6:營銷策劃部負(fù)責(zé)人，目前市場住宅都是1-3點(diǎn)的提成比，就看他們怎么墊了。

7:然后帶上你的審計。

ok開始吧?。?！開始撕逼?。。。?！

開始等他們撕逼互掐吧。 設(shè)計 工程 銷售 互相一環(huán)扣一環(huán)，利益影響，在扯不同方案和實(shí)施性的的時候，你就帶著審計的人默默不做聲，慢慢看他們撕…你就再旁邊長經(jīng)驗，相信我，撕10幾次以上你就會清晰明了了。

設(shè)計單位要多做平方面積才會錢多，它會盡量多做，外觀上會去選絢麗的美觀的。他們常會講說，按照我們的思路來，美觀有大方 還節(jié)省錢，而且市場接受度這么高，先設(shè)計10萬方嘛，第一期先做兩萬，但是圖紙按照10萬來做，要放眼未來嘛。

工程會站在施工難度上，要求不要那么多亂七八糟的，不要整那些高難度的設(shè)計，審核過不了，消防過不了，施工周期長了，成本太高怎么怎么，一直都在核算再核算。永遠(yuǎn)拿成本和風(fēng)險來亮劍。

營銷為了好賣房子，降低自己的風(fēng)險和墊款周期。會要求少做面積，調(diào)整戶型，增加贈送的部分，大幅度改變戶型結(jié)構(gòu)，把實(shí)用、好賣和贈送等賣點(diǎn)訴求放第一位。威脅：要是不好賣，銷售壓力大，資金鏈斷掉大家一起死。是常用的話。

只要一起開會…真的每天一開會就撕逼。

非常快樂的一件事，就是看那些一本正經(jīng)的人，在哪里撕。。。。。。。

不過 撕完了，就該你站出來拍板了....拍板的另一層含義就是：該出錢了。

（好像說歪了，你 的問題是怎么做好工程管理）

這個我不太懂，我就隨便說一下。

后期：真的要每天上工地，跟著監(jiān)理認(rèn)材料，懂建筑結(jié)構(gòu)，施工流程，水泥鋼筋含量（找龍湖的人），跟著審計看材料價格，聽用途。 搞清楚工程進(jìn)度和前期報批報建的關(guān)聯(lián)，搞清楚前期資金動向需要支付哪些。搞清楚合同的暗門！

至于開發(fā)節(jié)奏，你估計沒經(jīng)驗把握不了，但開發(fā)順序還是可以學(xué)習(xí)清楚的。

你最需要學(xué)的，是談判，比較，選擇。

其實(shí)你老板最好讓你先當(dāng)副總，選一個熟手來帶你，讓你跟著他跑，每一項東都需要了解和參與，一個項目下來你就基本入門了。

還有，管好自己的筆，如果你簽字有用的話。

這些都不難，主要看你老板的玩兒法…

我的回答不系統(tǒng)，想到什么說什么。

也不能說的太細(xì)

就這樣吧……

【丁恒星的回答(7票)】:

學(xué)習(xí)任何一門新的學(xué)科，最靠譜，最實(shí)在的還是看大學(xué)教科書。通讀一遍以后，如果發(fā)現(xiàn)不懂的名詞，可以百度，可以問人，弄明白它的意思。不用在意一天能看完多少頁，重要的是弄懂了多少以前不懂的知識。任何知識體系都是像樹一樣的結(jié)構(gòu)：主干、樹枝、分叉、樹葉，一級一級延伸出去。你需要做的就是慢慢把這棵樹填滿，能夠聯(lián)系起來。

工程管理的三個目標(biāo)：進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)。工程管理的任何措施都是圍繞這三個目標(biāo)展開的。如果把整個工程管理學(xué)科比作大樹，那么這三個目標(biāo)就是大樹的主要三根樹枝，拿進(jìn)度目標(biāo)舉例，能影響進(jìn)度的主要有材料進(jìn)場時間、施工機(jī)械進(jìn)場時間、施工人員是否足夠、施工工藝是否合理，是否需要返工，這些就是進(jìn)度目標(biāo)上面的分叉。不過我認(rèn)為身為一個項目總并不需要對這些分叉和樹葉太過浪費(fèi)時間，主要還是看緊樹枝，然后把分叉和樹葉交給專業(yè)的人士去負(fù)責(zé)。

我以一個工程技術(shù)人員的角度提出我對工程管理的看法，如果有什么不對的，希望大家包涵。

【楊玉皓的回答(5票)】:

這個你得問我唄。

把握幾個字：安，成，進(jìn)，質(zhì)，合，

信，組。

安全管理，成本管理，進(jìn)度管理，質(zhì)量管理，合同管理，信息管理，組織和協(xié)調(diào)。

初涉項目，摸清項目發(fā)承包模式，投標(biāo)書里有項目的施工進(jìn)度安排和項目概況，合同寫著工程款支付計劃。 摸清這三點(diǎn)，項目概況也就差不多了。

然后，熟讀圖紙并參與技術(shù)交底，重點(diǎn)工序參加專家評審，和監(jiān)理業(yè)主各方吃好喝好，管理班子即七大員到位。

項目進(jìn)行中重點(diǎn)安全，進(jìn)度，質(zhì)量，成本控制，做好施工組織設(shè)計的變更和簽證，注意進(jìn)度款撥發(fā)，延遲撥付一定要注意了。

做好實(shí)驗檢測和設(shè)備檢測，報告齊全簽字齊全。

注意安全文明，防止揚(yáng)塵，沖洗圍擋，腳手架規(guī)范等面子措施。

竣工驗收

【吳鐵銘的回答(2票)】:

作為非工程背景的人來做項目總，有兩種情況：一、你是項目的總負(fù)責(zé)人，包括前期、設(shè)計、銷售都管；二、你只是項目的工程負(fù)責(zé)人。第一種情況工程方面你主要是提出你的要求，包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本等，然后讓下面的工程人員去具體操作，你負(fù)責(zé)監(jiān)控，你最主要的精力要放在前期和銷售上；第二種情況就一定要深入項目，在實(shí)踐中摸索，注意分類（工程質(zhì)量、技術(shù)管理、進(jìn)度、成本、前期等）總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，慢慢來，多吃點(diǎn)虧也不要怕，這都是給你未來的提升攢經(jīng)驗?zāi)亍?/p>

【徐振飛的回答(1票)】:

按照中國國情，首先你要能喝，不能喝至少要能吐......

【程慶之的回答(0票)】:

。。。。。。這標(biāo)題改的好坑。

【lanyimo的回答(0票)】:

保持正確的意識，不論是工程管理還是質(zhì)量管理都是為了保證工程順利進(jìn)行的，多溝通，方法論都是在這個過程中習(xí)得。

【許釧的回答(0票)】:

試想題主所屬是甲方單位，如果是新人，主要還是在現(xiàn)場多學(xué)習(xí)，向自己公司項目經(jīng)理學(xué)習(xí)，主要是對施工單位工作的管理；向施工單位項目經(jīng)理學(xué)習(xí)，施工方面的技術(shù)質(zhì)量成本進(jìn)度各方面的管理；

【薛飛的回答(0票)】:

學(xué)做甘特圖

【話今的回答(0票)】:

房產(chǎn)新手獻(xiàn)丑了

工程總體分為安全，成本，進(jìn)度、質(zhì)量，合同，信息管理，組織協(xié)調(diào)。

安全主要是人員安全跟場地安全

成本主要是施工成本跟管理成本等

進(jìn)度主要是在建施工進(jìn)度、手續(xù)進(jìn)度

質(zhì)量包含了工程的各個環(huán)節(jié)

合同是工程管理的依據(jù)，也是規(guī)定了工程的方向，其中包含的付款結(jié)算墊資質(zhì)量控制等等的條款都是甲方管理的基礎(chǔ)，也是施工方必須遵循的硬性標(biāo)準(zhǔn)。

信息管理主要包含隨建土建安裝智能化等等施工資料以及塔吊、施工電梯等施工設(shè)備安全資料、建筑用材報驗資料如鋼筋水泥試驗報告，各項用材的合格證等等。

組織協(xié)調(diào)內(nèi)容太過繁雜舉例說明，比如不同分包單位共同施工施工順序問題，占用場地問題等

下面在稍微詳細(xì)的擴(kuò)充一下上面的幾項。

安全問題：1、人員安全問題：施工人員安全器械準(zhǔn)確完善佩戴，如安全帽佩戴，高空作業(yè)安全帶佩戴等等，特種作業(yè)人員管理問題，如塔吊操作手、指揮員，很多時候發(fā)生事故都是因為人員違規(guī)操作引起的。

2、施工環(huán)境問題：三寶四口五臨邊的防護(hù)問題，施工場地臨舍搭建、圍墻搭建防盜等問題，施工區(qū)域防火問題。

成本控制：1、例如地下室開挖降水工程施工，采用何種降水方式，各類降水方式施工周期，降水效果如何，對工期影響等等都是考慮的范圍，成本控制不僅僅是資金控制，耽誤了太長施工時間而節(jié)約了一部分資金也不見得是劃算的事情。

進(jìn)度控制：1、施工總進(jìn)度、各分包或各工種施工進(jìn)度的控制。2、手續(xù)進(jìn)度是不可忽視的，不然等房子建完了，你施工許可證還沒辦下來，存在這種情況。

質(zhì)量控制：1、一棟建筑的總體質(zhì)量其實(shí)就是由各個分項工程的質(zhì)量累加而成的，但是在關(guān)鍵部位也是起到關(guān)鍵作用，例如一棟樓質(zhì)量各部位都非常好，但是就是三小間防水做的不好，那么必然會漏水，房子賣出去，這口碑可就大了去了。

合同控制：1、甲方如何對施工單位進(jìn)行管理，都是以合同為根本來進(jìn)行管理，你進(jìn)行到某一層我支付你多少工程款，你工程質(zhì)量出現(xiàn)什么問題，我要扣除你多少資金，你進(jìn)度滯后多少要扣多少違約金，你進(jìn)度快質(zhì)量好，怎么獎勵等等，也是工程管理人員都必須參照的一個標(biāo)準(zhǔn)。

組織協(xié)調(diào)幾乎涵蓋上述所有的內(nèi)容，也貫穿了整個工程的建設(shè)始末。一個項目的建設(shè)離不開許許多多人的辛苦勞動，但是鳥無頭不飛，一堆沙子一堆石子在那里不會一眨眼就變成混凝土。個人的工作就是做一手勞動，領(lǐng)導(dǎo)者的工作就是組織勞動，管理者的工作就是組織協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)。

項目總?cè)缛羰情_發(fā)商項目總下屬應(yīng)該有工程部，平行的應(yīng)該有監(jiān)理單位，施工現(xiàn)場大多管理應(yīng)主要有對應(yīng)工程師進(jìn)行管理，項目總只對相關(guān)人員直接負(fù)責(zé)，這是屬于管理問題，不能一個工人不戴安全帽一個項目總整天去查安全帽，不分工作輕重緩急。管理的水平高低是在不斷的實(shí)踐中學(xué)習(xí)的，但是最應(yīng)該知道的起碼是各個工程的施工環(huán)節(jié)，你要知道下一步或者下二十步工程將要進(jìn)行什么，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)，對正在發(fā)生的問題進(jìn)行解決，對已經(jīng)發(fā)生的進(jìn)行處理。不斷的處理出現(xiàn)的各種問題，只為了一個項目順利建成的目標(biāo)。

【霍雯佳的回答(0票)】:

是項目經(jīng)理吧，看看一級建造師課本。

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