房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預售房收入，需要按預計計稅毛利率計算出預計毛利額預繳企業(yè)所得稅。實踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售房收入前一般會出現(xiàn)虧損，這就導致會計上的應繳企業(yè)所得稅數(shù)額與實際繳納企業(yè)所得稅數(shù)額不一致。為了消除預售房收入預繳企業(yè)所得稅的稅會差異，需要改變通常的會計處理方法。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業(yè)所得稅。會計上，由于商品房所有權(quán)上的主要風險未轉(zhuǎn)移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作“預收賬款”處理。因此，國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

萬勝地產(chǎn)公司2014年4月取得A項目預售許可證并于當月開盤，簽訂商品房預售合同金額1.6億元，根據(jù)合同約定，當月收款1億元，其余6000萬元于6月25日前全部按揭到賬。主管稅務機關規(guī)定，A項目的計稅毛利率為15%。
萬勝地產(chǎn)公司在辦理2014年第2季度企業(yè)所得稅申報時，“預收賬款”本期貸方發(fā)生額1.6億元應當根據(jù)15%的預計計稅毛利率，計算預計毛利額2400萬元，計入當期應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅600萬元。通常情況下，企業(yè)還應當作如下會計分錄：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)　　6000000
　　　貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅　　6000000

在預售房款符合收入確認條件時，計提企業(yè)所得稅：

　　借：所得稅費用　　6000000
　　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)　　6000000

實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售之前，會計上“主營業(yè)務收入”為0，而期間費用應當計入當期損益，因此利潤總額往往會出現(xiàn)負數(shù)，也就是虧損。開盤預售時，一方面預計毛利額計入當期應納稅所得額，另一方面允許彌補以前年度虧損，然后計算實際利潤額，繳納企業(yè)所得稅。

也就是說，如果萬勝地產(chǎn)公司2013年待彌補虧損為600萬元，2014年第1季度會計利潤為-300萬元，第2季度會計利潤為-300萬元，則2014年第2季度實際繳納企業(yè)所得稅為（2400－600－300－300）×25%＝300（萬元）。在這種情況下，上述會計處理就出了問題，會計上反映應繳企業(yè)所得稅600萬元，實際繳納企業(yè)所得稅300萬元。

為了消除這種差異，華稅律師認為可以按照以下思路進行會計處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售時，應當將預計毛利額計算的應納所得稅額借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，將彌補以前年度虧損對應的所得稅額貸記“所得稅費用”，將其差額即彌補以前年度虧損以后的實際利潤額對應的所得稅額，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”。會計分錄如下：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)　　6000000
　　　貸：所得稅費用　　                3000000
　　　　　應交稅費——應交企業(yè)所得稅　　3000000

在填報2014年第2季度企業(yè)所得稅預繳申報表時，第4行“利潤總額”本期填報-300萬元，累計填報-300萬元；第5行“加：特定業(yè)務計算的應納稅所得額”本期和累計均填報2400萬元；第8行“彌補以前年度虧損”本期和累計均填報600萬元；第9行“實際利潤額”自動生成1200萬元，第11行“應納所得稅額”自動生成300萬元。這樣，會計上反映的應交企業(yè)所得稅與實際繳納一致，與季度預繳所得稅申報表也一致。