【案例】

2006年4月28日，A縣法院與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房團(tuán)購意向書》一份約定：A法院為本院干警團(tuán)購被告開發(fā)迎賓花園8/9/10#樓，每平米1258元，共計(jì)21923平方米，B應(yīng)于2007年9月16日交房?！叭缛魏我环竭`約，造成對方不能完全實(shí)現(xiàn)合同目的，如解除合同，不買不賣，則違約方應(yīng)按購房款的20%向?qū)Ψ街Ц兑淮涡再r償金”。A向B交付定金50萬元，后B因故未能開發(fā)小區(qū)，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人。后A與其他開發(fā)公司C簽訂了購房合同，在相同地段，價(jià)格為每平方米1498元。

A起訴。提交《商品房團(tuán)購意向書》、《商品房團(tuán)購補(bǔ)充協(xié)議》。B對收到A50萬元定金的事實(shí)無異議。

一審濟(jì)寧市中級人民法院認(rèn)為，商品房團(tuán)購意向書已經(jīng)具備了合同的主要條款，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。因?yàn)?/SPAN>B一直未取得商品房預(yù)售許可證等手續(xù)，故該合同應(yīng)為無效合同。B應(yīng)當(dāng)返還定金50萬元。因合同無效，雙方當(dāng)事人對于違約金的約定亦屬無效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照過錯(cuò)承擔(dān)締約過失責(zé)任，并賠償由此造成的損失。

原每平米1258元，現(xiàn)購房價(jià)格為每平方米1498元，購房損失數(shù)額應(yīng)為5045520元。

關(guān)于責(zé)任承擔(dān)，B明知自己未取得商品房預(yù)售許可證，卻與A簽訂商品房預(yù)售合同，有明顯過錯(cuò)，承擔(dān)主要責(zé)任。A法院作為司法機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道B沒有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)以及與其簽訂商品房預(yù)售合同帶來的后果，也存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)與承擔(dān)次要責(zé)任。認(rèn)定A和B將上述經(jīng)濟(jì)損失按3：7分擔(dān)，計(jì)B按照5045520元的70%賠償A的經(jīng)濟(jì)損失3531864元；另外30%由A自己承擔(dān)。

判決：㈠《商品房團(tuán)購意向書》、《商品房團(tuán)購補(bǔ)充協(xié)議》無效。㈡定金50萬7天返還。㈢B在7天內(nèi)賠償A人民幣3531864元。㈣駁回A其他訴請。

相關(guān)法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《合同法》第五十八條　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

B上訴，二審維持原判。

B申訴，稱：1.締結(jié)合同過程中，雙方均沒有過錯(cuò)，雙方明知沒有預(yù)售許可證，申請人沒有隱瞞事實(shí)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。2.A與新開發(fā)公司C簽訂合同，是被申請人自愿變更合同的行為。3.原審損失計(jì)算錯(cuò)誤。被申請人沒有采取積極措施避免損失擴(kuò)大。4.原審判決不能簡單地依前后購房的價(jià)格差價(jià)來計(jì)算損失，這種差價(jià)是申請人不能預(yù)知的。

最高人民法院審查認(rèn)為：2份合同無效。B事先未取得預(yù)售許可證，事后也未履行補(bǔ)正合同效力的義務(wù)，過錯(cuò)明顯，承擔(dān)合同無效主要責(zé)任。A未能履行謹(jǐn)慎、合理的注意義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)過錯(cuò)責(zé)任。A與C另行簽訂購房合同，因建筑材料價(jià)格上漲，每平方米增加240元。該損失是客觀、現(xiàn)實(shí)存在的。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售無效而造成的實(shí)際損失，屬于締約過失責(zé)任的信賴毅力損害賠償范圍之內(nèi)。因此一、二審判決正確，駁回B再審申請。

【本案爭議問題的法律分析】

㈠     締約過失構(gòu)成要件：

a)         締約一方的信賴?yán)媸軗p害的事實(shí)

b)        對方當(dāng)事人必須違反先合同義務(wù)

c)         對方當(dāng)事人違反先合同義務(wù)時(shí)必須有主觀過錯(cuò)

d)        a和b之間有因果關(guān)系

e)         締約雙方已經(jīng)實(shí)際處于締約階段

《合同法解釋二》列舉了幾種可以作為締約過失的情形：

⑴     未盡必要的通知、說明、保護(hù)、協(xié)助等義務(wù)，造成對方當(dāng)事人對合同性質(zhì)或者內(nèi)容產(chǎn)生重大誤解致使合同未生效或者被撤銷的；

⑵     違反意向書、備忘錄等初步協(xié)議約定，惡意中斷訂立合同；

⑶     依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才能生效的合同成立后，按照合同約定或者法律規(guī)定有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)或者申請登記手續(xù)的一方當(dāng)事人未辦理申請批準(zhǔn)或者未申請登記的。

《合同法解釋二》第八條　依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)或者申請登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準(zhǔn)或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“其他違背誠實(shí)信用原則的行為”，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關(guān)手續(xù)；對方當(dāng)事人對由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對人造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

㈡     締約過失賠償責(zé)任的范圍

合同有效，違約損害賠償?shù)姆秶锹男欣妫缓贤瑹o效，締約過失的損害賠償范圍僅限于信賴?yán)妗?/SPAN>

締約過失賠償責(zé)任的范圍，應(yīng)以對方的締約過失造成的實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)，包括為締約合同的支出，由于違反先合同義務(wù)而受有的損失，以及由于對方的過失而造成的訂約機(jī)會喪失而受有的損失。

締約過失賠償?shù)呢?zé)任范圍，既包括直接損失，也包括間接損失。直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行合同而支出的費(fèi)用——鑒定費(fèi)、咨詢費(fèi)等及上述費(fèi)用的利息，間接損失主要是指喪失與第三人訂立同類合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失，即交易機(jī)會的喪失所產(chǎn)生的損失。

締約過失責(zé)任賠償?shù)幕驹瓌t是，對信賴?yán)尜r償?shù)目傤~，一般不應(yīng)當(dāng)超過有過錯(cuò)的一方在簽訂合同時(shí)可預(yù)見的范圍；賠償?shù)奶貏e原則是，對固有利益的損害賠償，則相對獨(dú)立于其所欲締結(jié)的合同，其賠償范圍不應(yīng)以履行利益為限，而應(yīng)包括締約受害人因此遭受的一切損失。

本案中A法院因合同的無效而帶來的實(shí)際損失主要是因喪失與第三人締約機(jī)會而產(chǎn)生的損失，即因建筑材料價(jià)格上漲而造成的購房差價(jià)損失。該損失存在是客觀、現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)屬于因商品房預(yù)售無效而造成的實(shí)際損失，屬于締約過失責(zé)任的信賴?yán)鎿p害賠償范圍之內(nèi)。

補(bǔ)充：固有利益：締約階段固有利益的損失是相對獨(dú)立于正在締結(jié)的合同的，即并不是以締約為直接目的而遭受的損失。因此喪失與第三人締約機(jī)會而產(chǎn)生的損失是固有利益的損失，不以過錯(cuò)方在訂立合同時(shí)的可預(yù)見范圍為限度。