養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展前景及開發(fā)策略淺析

文章結(jié)構(gòu)

第一部分  養(yǎng)生地產(chǎn)基本含義——第1頁

第二部分  養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)生背景及開發(fā)注意事項——第2頁

第三部分  養(yǎng)生地產(chǎn)的市場需求及機遇——第3頁

第四部分  開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)的風(fēng)險——第4頁

第五部分  前期調(diào)研要點——第5頁

第一部分  養(yǎng)生地產(chǎn)基本含義

作為一種特殊的房地產(chǎn)新形態(tài)，目前業(yè)界對養(yǎng)生地產(chǎn)的定義沒有一個權(quán)威、明確的界定。綜合來看，所謂養(yǎng)生地產(chǎn)，就是憑借優(yōu)越的生態(tài)景觀資源和氣候條件，在具備宜居條件的區(qū)域?qū)B(yǎng)生、保健理念滲透在房地產(chǎn)開發(fā)中去，通過生態(tài)環(huán)境、建筑科學(xué)、服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理的資源整合，開發(fā)建設(shè)對身心健康有改善和促進意義的商品房屋。

按照客戶居住時間長短，養(yǎng)生地產(chǎn)可分為常住型、周末型、度假型。根據(jù)客戶入住時間設(shè)計配套服務(wù)項目。距離大城市較遠的一般為度假型，距離大城市較近的一般為常住型，距離在中間的一般為周末型。

養(yǎng)生內(nèi)容有：

1、環(huán)境養(yǎng)生

環(huán)境是最根本的因素，潔凈優(yōu)美、空氣清新的環(huán)境最基本和最本質(zhì)的要求。

2、藥食養(yǎng)生

通過服用藥餌、食物，達到調(diào)理身心、平衡陰陽、延年益壽的效果。

3、理療養(yǎng)生

通過針灸、刮痧、拔罐、推拿、按摩等技術(shù)，使堵塞的經(jīng)絡(luò)恢復(fù)暢通，血氣得以順暢流通全身，從而消除疲勞、疼痛、酸麻等癥狀，提高生活質(zhì)量。

4、氣功養(yǎng)生

通過調(diào)心（控制意識，松弛身心）、調(diào)息（均勻和緩、深長地呼吸）、調(diào)身（調(diào)整身體姿勢、輕松自然地運動肢體），使身心融為一體，百脈通暢。

5、國外養(yǎng)生方式

注重身體鍛煉，通過體育運動達到增強體質(zhì)、提高抵抗力的效果。通過藥物抗衰老方面技術(shù)也很突出。

第二部分  養(yǎng)生地產(chǎn)產(chǎn)生背景及開發(fā)注意事項

中國改革開放以來，大陸沿海一帶經(jīng)濟獲得騰飛，在粗放型的發(fā)展模式下，基本上是“以環(huán)境換發(fā)展”，珠三角的大多數(shù)城市也就淪為區(qū)域功能分工中的“廚房”、“廁所”，人們在收入增加的同時不得不忍受環(huán)境污染的痛苦。另外工作壓力導(dǎo)致亞健康覆蓋整個城市，因此富裕階層呼喚健康的生活方式-養(yǎng)生。養(yǎng)生的根本是環(huán)境，在優(yōu)美的環(huán)境中生活就需要房地產(chǎn)公司來建設(shè)房屋。因此養(yǎng)生地產(chǎn)就誕生了。

    養(yǎng)生地產(chǎn)除了需要滿足房地產(chǎn)開發(fā)常規(guī)要求外，因其養(yǎng)生特性，還要保證以下幾點：

1、自然環(huán)境優(yōu)越

環(huán)境是唯一的決定性因素，因為環(huán)境是不可復(fù)制和遷移的，其他養(yǎng)生功能均可復(fù)制、創(chuàng)造和遷移。因此考察項目，首先考察環(huán)境是否滿足要求。然后考慮交通、配套設(shè)施（給排水、電、氣、暖、通訊、網(wǎng)絡(luò)、購物、飲食、醫(yī)療等）。

養(yǎng)生地產(chǎn)對自然環(huán)境的要求相當(dāng)高，最好是原生態(tài)環(huán)境，有青山綠水，空氣清新，寧靜幽雅。

2、養(yǎng)生文化的營造

首先，建立一系列專門養(yǎng)生配套，與環(huán)境共同打造養(yǎng)生生活，達到健康怡情的效果。這些配套包括一般意義的健身體育場地設(shè)施（如各類球場、太極練場等）、引進具有中華養(yǎng)生特色的養(yǎng)生場館（比如引進一些養(yǎng)生館、國醫(yī)館、書畫館、養(yǎng)生食坊等等，將會所開發(fā)成為養(yǎng)生活動服務(wù)的場所，如果有條件可以開發(fā)溫泉療養(yǎng)等）。服務(wù)設(shè)施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設(shè)計和配置，如健身廣場、有氧運動設(shè)施、健身房、音樂房、氧吧、休養(yǎng)室等。而物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也要在養(yǎng)生和保健內(nèi)容設(shè)置上體現(xiàn)極強的人性化，如太極拳俱樂部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養(yǎng)生藥膳餐廳、保健中心、心理咨詢中心等，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費還要創(chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進行商業(yè)運營，提高養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈的就業(yè)功能和創(chuàng)業(yè)功能，使得養(yǎng)生社區(qū)開發(fā)與養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)完美結(jié)合，創(chuàng)造出養(yǎng)生地產(chǎn)獨特的產(chǎn)業(yè)運營優(yōu)勢。

其次，與專業(yè)的醫(yī)學(xué)機構(gòu)合作，取得優(yōu)勢互補，將養(yǎng)生醫(yī)療服務(wù)送到業(yè)主家門口，共同探討健康生活方式的新方向。比如廣州“南沙奧園”就利用自身的地理環(huán)境優(yōu)勢，與廣州中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)袂，意欲打造面向珠三角、服務(wù)粵港澳的養(yǎng)生基地。

第三，在建筑、戶型、景觀設(shè)計上，以地形為根據(jù)，體現(xiàn)人與自然的融合，彰顯養(yǎng)生休閑價值，達到天人合一的境界。

3、占地規(guī)模要大

第一，養(yǎng)生在精神上追求閑適、放松的狀態(tài)，在環(huán)境上要求怡人舒心，這就要求有寬闊的社區(qū)空間，豐富的景觀設(shè)計。

第二，養(yǎng)生地產(chǎn)項目需要配置各種相應(yīng)的功能服務(wù)，提供生活、休閑、娛樂，甚至商務(wù)的多元化平臺，而這些功能的整合需要較大規(guī)模的面積。

第三，養(yǎng)生生活方式需要與外界保持一定的“隔離性”、“私密性”，而占地面積大正是有力的保證。

養(yǎng)生地產(chǎn)樓盤用地面積列舉：大連紅星海世界觀112萬㎡，太倉向東島101萬㎡，煙臺天越灣85萬㎡，廣州南沙奧園67萬㎡，廣東肇慶星湖名郡60萬㎡，長沙新地東方明珠39萬㎡，上海新太陽養(yǎng)生城34萬㎡。

4、配套齊全現(xiàn)代化設(shè)施

在符合自然資源條件下，依托發(fā)達的交通系統(tǒng)，與現(xiàn)代都市生活盡可能達到無縫融合，悠閑而不封閉，自在而不出世。

可配套商務(wù)、會議、娛樂、社交、購物為一體的多元化養(yǎng)生生活中心。

5、后續(xù)服務(wù)投入較多

    由于養(yǎng)生不僅是居住，其他服務(wù)功能需要開發(fā)商統(tǒng)一管理，若把其他服務(wù)功能分包，可能整體協(xié)調(diào)性沒有保障，導(dǎo)致無法達到預(yù)期的養(yǎng)生目的。如果后續(xù)服務(wù)好，形成口碑，可為開發(fā)商同類項目帶來新客戶。

第三部分  養(yǎng)生地產(chǎn)的市場需求及機遇

需求主要有4個來源：

1、亞健康人群

聯(lián)合國健康組織的調(diào)查顯示商業(yè)社會的人群中有20%的人是患者、75%為亞健康人群、只有5%是健康人。

2、處在生態(tài)環(huán)境惡化和環(huán)境污染中的人群

我國環(huán)境污染非常嚴(yán)重，清華大學(xué)環(huán)境科學(xué)與工程系教授賀克斌2012年6月表示，執(zhí)行新的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，我國70-80%的城市空氣中的細顆粒物PM2.5超標(biāo)。現(xiàn)在雖然開始治理，但效果并不顯著。

3、老人

中國人口中60歲及以上為1.6億人，約占全國總?cè)丝诘?SPAN lang=EN-US>12%。

4、追求生活質(zhì)量的人群

我國經(jīng)濟發(fā)展正在由粗放型向可持續(xù)型轉(zhuǎn)變，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功，一批新的高收入群體又將產(chǎn)生，這些人可能大部分是70后、80后出生的，對生存環(huán)境和生活質(zhì)量有著更高的要求。加上早期經(jīng)濟成功的40后、50后和60后的高收入群體進入老年階段，身體健康會在不可避免的衰老中日益受到重視。

從上述4條來看，基數(shù)巨大的人口對養(yǎng)生地產(chǎn)會有強烈需求。而其中有購買力的人群，也是相當(dāng)可觀的。所以養(yǎng)生地產(chǎn)長期來看，必然有良好的前景。

在大開發(fā)商沒有重點開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)的情況下，如果有開發(fā)商早期進入養(yǎng)生地產(chǎn)，并且通過幾個項目樹立了良好的口碑，則能以品牌優(yōu)勢和人才優(yōu)勢爭得先機，搶占市場，并且能以較高附加值取得良好的投資回報率。還能通過資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢搶占優(yōu)質(zhì)地塊，在養(yǎng)生地產(chǎn)興起之時占有土地成本低的優(yōu)勢。

第四部分  開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)的風(fēng)險

1、養(yǎng)生地產(chǎn)是新型產(chǎn)業(yè)，被市場廣泛接受的時間尚需觀察，是否會受到政策約束也缺乏判斷依據(jù)。

因此開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)要試探性為主，待觀察到可靠的信號后再加大投入力度。

觀察信號有銷售速度、價格承受能力、政策動向（比如信貸支持，稅收支持，在容積率上與別墅分開對待）。

2、銷售周期也難以把握。

養(yǎng)生地產(chǎn)客戶群定位于高收入群體，來源分散，因此銷售費用高，廣告內(nèi)容傳送到目標(biāo)客戶可能周期較長，效果也慢，因此銷售周期也難以把握。

對銷售方式需根據(jù)效果不斷摸索、改進，可行性分析中對資金成本要充分考慮銷售緩慢的因素。

3、選址不準(zhǔn)，滿盤皆輸。

由于自然生態(tài)環(huán)境的稀缺性，養(yǎng)生地產(chǎn)在地域上受到較大限制，如果選址不當(dāng)，則可能成為爛尾樓。從全國來看，煙臺、海南、麗江、昆明等地有環(huán)境優(yōu)勢，可以較充分地發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)。工業(yè)污染嚴(yán)重的地區(qū)，優(yōu)質(zhì)環(huán)境資源匱乏，其周邊地區(qū)則有非常好的開發(fā)機會。比如廣東省肇慶，工業(yè)落后，但生態(tài)資源保護相對周邊地市就非常完好，因此可以依托鼎湖山的資源優(yōu)勢，大力開發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)。海南省因旅游地產(chǎn)炒作過度，供過于求，房價虛高，投資則需謹慎，但南海諸島在我國階段性解決國際爭端后，有開發(fā)價值。

4、大開發(fā)商尚未重點投向養(yǎng)生地產(chǎn)。

    以恒大和萬科為例。

2013上半年銷售面積第一名恒大，其網(wǎng)站公布的集團業(yè)務(wù)沒有養(yǎng)生地產(chǎn)，但有旅游地產(chǎn)板塊-旅游綜合體，功能與養(yǎng)生地產(chǎn)接近，在廣東、重慶、天津等全國多個省市布局20余處，已在廣東、重慶、天津打造出中國規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的國際級旅游度假天堂。布局20余處，只開發(fā)了3處，說明恒大并不急于開發(fā)旅游地產(chǎn)。2013上半年銷售額第一名萬科的網(wǎng)站沒有業(yè)務(wù)分類介紹，但從萬科高層公開言論來看，萬科開發(fā)重點是滿足剛性需求的住宅，王石則一直強調(diào)只開發(fā)住宅，但自2012年12月萬科商用戰(zhàn)略發(fā)布會舉行，到2013年上半年，萬科已在全國50多個城市布局商業(yè)地產(chǎn)，這說明萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向非常明確且迅速。恒大和萬科均沒有特別提到養(yǎng)生地產(chǎn)，這說明養(yǎng)生地產(chǎn)尚未進入開發(fā)高潮。

5、政策禁止新批別墅項目（容積率低于1.0），而養(yǎng)生地產(chǎn)容積率一般低于1.0，在開發(fā)中要注意回避政策風(fēng)險。

第五部分  前期調(diào)研要點

假如有意向地塊需要開發(fā)，應(yīng)對該地塊周圍同類項目進行調(diào)研，分析其銷售方式與效果，估計其投資回報率和資金回收期。也要調(diào)研入住客戶的感受和意見、建議，為我所用。該地塊周圍如沒有同類項目，需要調(diào)研其他地區(qū)的同類項目。有比較才知道優(yōu)劣。

                                              2013-7-18