2010年可謂是實(shí)至名歸的房地產(chǎn)政策“調(diào)控年”，上半年，由“國(guó)十一條”引發(fā)第一輪調(diào)控，“史上最嚴(yán)厲新政”出臺(tái)。下半年，首套房首付上調(diào)、加息等政策陸續(xù)出臺(tái)帶動(dòng)了第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在經(jīng)歷了一年的調(diào)控政策后，那么住房商業(yè)貸款利率又有哪些變化？

房貸市場(chǎng)政策變化之一，即9月份商業(yè)貸款首套房首付統(tǒng)一調(diào)至30%，之前90平方米首付20%的優(yōu)惠取消。緊接著，各銀行將首套房?jī)?yōu)惠利率不約而同地調(diào)至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和優(yōu)惠利率折扣的上調(diào)，在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購(gòu)房需求。

而公積金貸款在首套房貸款政策上，并沒(méi)有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實(shí)行差別化的信貸政策，即首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

2010年房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)又一出鏡率極高的詞即“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”細(xì)則于今年7月份進(jìn)入正式實(shí)操階段。對(duì)于借款人購(gòu)房時(shí)查出名下現(xiàn)有全款購(gòu)買(mǎi)的房屋，在未出售的情況下，再貸款購(gòu)房仍會(huì)被認(rèn)定為第二套房;對(duì)于借款人之前曾貸款購(gòu)房，即使是貸款購(gòu)置的房產(chǎn)已結(jié)清出售，再貸款時(shí)還是會(huì)被認(rèn)定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認(rèn)定為第二套房的購(gòu)房者，那么再貸款時(shí)一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來(lái)執(zhí)行。二套房貸款的從嚴(yán)，對(duì)于投機(jī)投資型人群給予有利打壓。

在三套房貸款上，商業(yè)貸款和公積金沒(méi)有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”，而是在貸款步調(diào)上達(dá)成一致，對(duì)第三套房嚴(yán)禁發(fā)放貸款。同時(shí)，嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如果借款人名下有過(guò)兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過(guò)兩次貸款紀(jì)錄的情況，無(wú)論貸款是否結(jié)清，房產(chǎn)是否出售，都無(wú)法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購(gòu)房。三套房的停貸直指投資投機(jī)型人群，使得宏觀調(diào)控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買(mǎi)房，對(duì)平抑北京過(guò)高的房?jī)r(jià)走勢(shì)較為有利。

2010年10月20日起金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年以上房貸利率由原來(lái)的5.94%上漲到6.14%，多數(shù)商業(yè)銀行按照有關(guān)規(guī)定都是從次年1月1日開(kāi)始調(diào)整貸款利率。

自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，回落到2011年4月6日的水平。

(1)貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。

(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。

(3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力。

(4)對(duì)首付款的要求,銀行間有些許差異。

(5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押,或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。

(6)具有購(gòu)房合同或協(xié)議。

(7)貸款人規(guī)定的其他條件。

貸款利息=貸款金額*貸款利率*貸款期限=貸款金額*天數(shù)*日利率=貸款金額*月數(shù)*月利率=貸款金額*年*年利率

貸款天數(shù)=實(shí)際公歷天數(shù)（如1月1日至5月24日應(yīng)該為1月實(shí)際天數(shù)+2月實(shí)際天數(shù)+3月實(shí)際天數(shù)+4月實(shí)際天數(shù)+5月24天）算頭不算尾.

日利率=年利率/360

月利率=年利率/12

注：央行公布的貸款基準(zhǔn)利率均為年利率

計(jì)算方法分兩種：

（1）定期計(jì)息

定期計(jì)息的貸款，規(guī)定每季度末月20日為結(jié)息日，計(jì)息期為上季末月21日起至本季末月20日止。

計(jì)算公式=計(jì)息積數(shù)×（貸款年利率÷360）

（2）逐筆結(jié)息

逐筆結(jié)息即利隨本清的結(jié)息方式。

貸款利息=貸款金額×貸款天數(shù)×（貸款年利率÷360）

前陣子，準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的王女士在申請(qǐng)房貸遇到了麻煩，銀行一開(kāi)始拒絕放貸，原因是她有多次拖欠手機(jī)費(fèi)、信用卡透支逾期還款的記錄，后來(lái)她向銀行說(shuō)明是由于搬家沒(méi)有及時(shí)收到賬單造成拖欠，雖然銀行最后答應(yīng)放款，但表示只能給予基準(zhǔn)利率。張女士很后悔，當(dāng)時(shí)一個(gè)小疏忽，現(xiàn)在造成了大損失。

快易貸小貼士：一旦發(fā)生個(gè)人信用交易，比如房貸、信用卡透支等，應(yīng)留意還款日期，按時(shí)歸還貸款本息信用卡透支額，在信用卡停用或信用交易終止時(shí)，應(yīng)及時(shí)到相關(guān)部門(mén)辦理停用或注銷(xiāo)手續(xù)。特別要注意容易出現(xiàn)負(fù)面記錄的情況：

一是信用卡透支消費(fèi)沒(méi)有按時(shí)還款而產(chǎn)生逾期記錄；

二是按揭貸款沒(méi)有按期還款而產(chǎn)生逾期記錄；

三是按揭貸款、消費(fèi)貸款等貸款的利率上調(diào)后，仍按原金額支付“月供”而產(chǎn)生的欠息逾期。

值得注意的是，像張女士一樣有搬家的情況，最好能及時(shí)通知銀行、電信公司等，更改賬單郵寄的地址。遇到長(zhǎng)期出差、出國(guó)等情況，最好能提前辦理賬單自動(dòng)扣款手續(xù)。

同樣拿不到8.5折房貸利率的沈先生，則是沒(méi)有達(dá)到銀行優(yōu)質(zhì)客戶的標(biāo)準(zhǔn)。讓他郁悶的是，不久前父親剛剛存了一筆定期，如果這筆存款能按他的名義存在這家銀行，他就能達(dá)標(biāo)了。盡管主管部門(mén)多次發(fā)文禁止銀行在審核貸款時(shí)搭售理財(cái)產(chǎn)品或指定存款，但潛規(guī)則依然存在，大多數(shù)銀行更愿意給貢獻(xiàn)度高的客戶提供更優(yōu)惠的利率，因此，盡量成為貸款銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，是購(gòu)房者應(yīng)該提前做好的功課。

如何成為銀行優(yōu)質(zhì)客戶?這往往要求客戶在銀行有大額存款，或是擁有一定數(shù)額的理財(cái)產(chǎn)品。因此，有貸款買(mǎi)房計(jì)劃的市民，可以集中家庭金融資產(chǎn)到一家銀行，并在該銀行辦理信用卡，或者主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)該銀行的理財(cái)產(chǎn)品。購(gòu)房者的資金大多比較緊張，往往沒(méi)有余錢(qián)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，借用父母的資產(chǎn)為自己獲取優(yōu)質(zhì)客戶資格不失為一個(gè)好辦法。