即將年滿50歲的融創(chuàng)中國(guó)[6.65 -7.51%]董事長(zhǎng)孫宏斌身著深色西裝，打著紅色領(lǐng)帶，一派儒雅地現(xiàn)身玫瑰園。過(guò)去五年間，上海共賣出過(guò)11套總價(jià)過(guò)億的別墅，這個(gè)豪宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)了其中的7套。它曾是綠城房產(chǎn)的得意之作，如今主人是融創(chuàng)和綠城兩個(gè)。

1月7日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，公司2012年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額356.4億元人民幣，同比增長(zhǎng)86%，合約銷售面積約200萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約17800元/平方米。

盡管未占盡天時(shí)，遭遇調(diào)控逆市，但融創(chuàng)業(yè)績(jī)?nèi)杂袕?qiáng)勁增長(zhǎng)，這得益于地利人和。只在京津滬渝和長(zhǎng)三角有限幾個(gè)城市拿項(xiàng)目，不僅令融創(chuàng)的利潤(rùn)率得以保持，更將其風(fēng)險(xiǎn)降低；宋衛(wèi)平與孫宏斌的惺惺相惜，使得綠城與融創(chuàng)的合作快速簡(jiǎn)捷——進(jìn)上海，繼而打通長(zhǎng)三角的富庶城市群，對(duì)只做高端項(xiàng)目的融創(chuàng)幾乎意味著半壁江山。

連續(xù)幾年的高速增長(zhǎng)，融創(chuàng)中國(guó)可謂幸運(yùn)。而對(duì)于2013年，融創(chuàng)則有更大的野心。

“融創(chuàng)目前處于快速增長(zhǎng)的上行階段?！睂O宏斌說(shuō)，“企業(yè)發(fā)展該快的時(shí)候就要快，沒(méi)有必要刻意慢下來(lái)?！?50億銷售目標(biāo)只是融創(chuàng)的公開目標(biāo)，作為孫宏斌精心打造的有別于昔日順馳的另一方試驗(yàn)田，融創(chuàng)幾乎沒(méi)有犯過(guò)錯(cuò)誤。謀篇布局已定，手握百億現(xiàn)金，融創(chuàng)即將迎來(lái)一輪大沖刺。

增長(zhǎng)王背后

2012年和2011年，融創(chuàng)銷售規(guī)模的增長(zhǎng)速度分別達(dá)到86%和131%，在國(guó)內(nèi)龍頭地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，這一增長(zhǎng)速度可謂冠絕群雄，成為名副其實(shí)的“增長(zhǎng)王”。 高速增長(zhǎng)背后，卻是孫宏斌超人的工作量?！氨仍瓉?lái)任何時(shí)候都累。”孫說(shuō)，2012年下半年，他有1/3時(shí)間是在飛機(jī)上吃的晚飯。

孫個(gè)人的勤勉令融創(chuàng)上下齊心，而更關(guān)鍵的是打造一套合理的管控體系。吸取順馳時(shí)期管理松弛的教訓(xùn)，如今的孫宏斌極為強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)的管理?！敖晡覀?cè)谛畔⒒墓芸伢w系上狠下功夫，財(cái)務(wù)、成本、營(yíng)銷等都聯(lián)系在一起，并最終歸于決策系統(tǒng)，目前開發(fā)的管理系統(tǒng)已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)最好的?！睂O宏斌對(duì)此頗為得意。

這種謹(jǐn)慎可看做是融創(chuàng)的成長(zhǎng)，并體現(xiàn)在其運(yùn)營(yíng)的各個(gè)方面。目前融創(chuàng)有五大區(qū)域公司，進(jìn)入的城市也只有八個(gè)。盡管上升勢(shì)頭正健，手中也握有超過(guò)100億現(xiàn)金，但孫并未考慮區(qū)域的擴(kuò)張?！皩?lái)可能增加1個(gè)城市，不會(huì)更多了?！?/p>

相對(duì)于其他布局廣泛的地產(chǎn)公司，融創(chuàng)此舉也意味著選擇面的縮小。且無(wú)論京滬還是長(zhǎng)三角地區(qū)，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)可謂白熱化。北京萬(wàn)柳地王的競(jìng)拍失利，讓孫宏斌對(duì)北京市場(chǎng)有了新認(rèn)識(shí)，也在檢驗(yàn)著融創(chuàng)能否避免頭腦發(fā)熱、嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律。

孫宏斌回憶，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)與保利聯(lián)合體對(duì)這塊地志在必得，“所有的事情都做了，還請(qǐng)了綠城設(shè)計(jì)院，拍地之前把設(shè)計(jì)做完了”。但最終因價(jià)格超出預(yù)期而放棄?！澳阍俸玫臇|西也有一個(gè)價(jià)，總得有一個(gè)紀(jì)律和判斷?！睂O說(shuō)。 同樣的故事在天津也發(fā)生過(guò)一次，孫宏斌正在以謹(jǐn)慎代替曾經(jīng)過(guò)分的自信，換來(lái)融創(chuàng)更穩(wěn)健的成長(zhǎng)。其北京豪宅西山壹號(hào)院在2012年貢獻(xiàn)了近50億銷售額，這塊地拿在2008年市場(chǎng)慘淡期。其天津的海河大觀項(xiàng)目于2010年拿下，同樣是抄底。2011年底，融創(chuàng)又將目光轉(zhuǎn)向重慶，“因?yàn)楸本┮床怀龅?，一出地又太貴了”。這些動(dòng)作都在表明，融創(chuàng)的穩(wěn)健擴(kuò)張策略已經(jīng)形成。 孫并不擔(dān)憂市場(chǎng)覆蓋面太窄。“我們選擇的城市都不一樣，區(qū)域結(jié)構(gòu)非常好，一個(gè)城市不佳，還有另外一個(gè)城市。只有一個(gè)相同之處，就是購(gòu)買力都很強(qiáng)?！?/p>

嚴(yán)格自控之余，融創(chuàng)也在審慎選擇合作伙伴。縱觀其合作方，無(wú)不具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。比如央企保利所擁有的資金優(yōu)勢(shì)，央企中化方興的品牌優(yōu)勢(shì)，(其金茂系列產(chǎn)品，在上海深耕多年，擁躉眾多)，綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更讓融創(chuàng)受益匪淺。

“說(shuō)實(shí)話，不愿意合作，但這是趨勢(shì)，也是融創(chuàng)的戰(zhàn)略考慮?！睂O宏斌坦言。

融創(chuàng)的高速成長(zhǎng)背后其實(shí)并無(wú)太多玄機(jī)，聚焦購(gòu)買力強(qiáng)勁的核心城市、只做高端產(chǎn)品、謹(jǐn)慎拿地、選擇可信賴的合作伙伴等，這些樸素的動(dòng)作奠定了融創(chuàng)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，進(jìn)而形成良性循環(huán)。

在2012年的356億銷售額中，歸屬融創(chuàng)的權(quán)益收入達(dá)283億，孫證實(shí)，盡管買地及打包收購(gòu)綠城的部分債務(wù)，但融創(chuàng)的現(xiàn)金仍超過(guò)100億。“這是個(gè)讓外界很吃驚的數(shù)字，但我們做到了?！?/p>

融綠“牽手”半年間

若無(wú)綠城，融創(chuàng)進(jìn)入上海的腳步不會(huì)如此之快?！昂途G城合作是融創(chuàng)2012年最大的事件。”孫宏斌說(shuō)。

“合資公司的銷售業(yè)績(jī)良好，全年超過(guò)90億元?！鄙虾＞G城融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)王虹斌說(shuō)。王在綠城集團(tuán)內(nèi)的工號(hào)是23號(hào)——這是一份榮耀履歷，宋衛(wèi)平與壽柏年分別是1號(hào)和2號(hào)，多年以來(lái)，小于23號(hào)的數(shù)字已經(jīng)離開了不少。王代表綠城掌管合作公司，顯示出宋衛(wèi)平對(duì)合作的期望。雙方已經(jīng)在這個(gè)合作平臺(tái)上投入97億元，并在管控、產(chǎn)品、銷售等方面有著默契的分工。

盡管對(duì)于整體銷售業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比率剛過(guò)2成，但孫認(rèn)為上海綠城融創(chuàng)將在未來(lái)幾年發(fā)揮出更大的潛力。90億銷售只是個(gè)開端，對(duì)融創(chuàng)而言，與綠城的合作帶來(lái)的最大利好有兩塊?！耙皇琼樌M(jìn)上海，二是產(chǎn)品的巨大提升?！彬湴寥鐚O宏斌，在提及產(chǎn)品線時(shí)也說(shuō)，“融創(chuàng)產(chǎn)品雖然也不錯(cuò)，但比綠城還有差距”。雙方的合作為融創(chuàng)提供了難得的“偷師”機(jī)會(huì)。

在吸收了融創(chuàng)蘇南公司后，上海綠城融創(chuàng)目前已經(jīng)成為長(zhǎng)三角地區(qū)具有相當(dāng)分量的區(qū)域勁旅，尤其是融創(chuàng)加入后，對(duì)綠城原有長(zhǎng)三角項(xiàng)目進(jìn)行了更有針對(duì)性的把握和管控。2012年下半年，雙方合作的無(wú)錫蠡湖香樟園項(xiàng)目、上海浦東玉蘭花園項(xiàng)目都賣得不錯(cuò)。

“這個(gè)合作是長(zhǎng)期的，在這一區(qū)域內(nèi)雙方都不再獨(dú)立做項(xiàng)目，基本都是聯(lián)合品牌?！睂O宏斌說(shuō)。孫很不屑于外界“融創(chuàng)拯救綠城”、“融創(chuàng)兼并綠城”的說(shuō)法，這固然給他帶來(lái)一種英雄和高手的飄飄然，卻不是融創(chuàng)的真實(shí)需要。

“這是一種骨子里相互認(rèn)同的融合，所以綠城的項(xiàng)目還用綠城的品牌，綠城的團(tuán)隊(duì)我也基本沒(méi)有動(dòng)過(guò)?！睂O宏斌說(shuō)?！安簧偃寺牭饺趧?chuàng)購(gòu)買綠城項(xiàng)目的價(jià)格時(shí)說(shuō)：這么點(diǎn)錢，我們也可以?！睂O宏斌笑笑：“你是可以，可人家也得愿意讓你買。”兩家企業(yè)文化相近的公司、兩個(gè)性情氣質(zhì)相似的老板，這些成為雙方合作的催化劑。

“信任！”這是孫宏斌談及雙方合作時(shí)使用最多的一個(gè)詞。因?yàn)樾湃?，所以放?quán)。孫宏斌將產(chǎn)品及規(guī)劃意見交給宋衛(wèi)平看時(shí)，宋常說(shuō)：你來(lái)決定?！澳且膊恍校仨毥o宋總看?！睂O說(shuō)，“必須堅(jiān)持綠城的品質(zhì)，否則合作無(wú)意義。”

經(jīng)歷過(guò)人生起落的孫宏斌知道與綠城融合的重要價(jià)值，也對(duì)落難的宋衛(wèi)平保持著充分的尊重。他在宋衛(wèi)平面前保持了極低的身段，將融創(chuàng)定義為“綠城孩子的共同撫養(yǎng)者”。

宋衛(wèi)平也曾在多個(gè)場(chǎng)合提及“學(xué)習(xí)融創(chuàng)”。孫堅(jiān)持認(rèn)為這是一種客套話和玩笑話。但他也承認(rèn)“可能融創(chuàng)更務(wù)實(shí)、更平衡一些”?！白鋈瞬荒芴欣硐肓耍袝r(shí)候也要適當(dāng)妥協(xié)一下。完美主義、理想主義、英雄主義都是好的，但全放在一塊兒就累死了?！?/p>

2012年12月31號(hào)，融創(chuàng)和綠城的年會(huì)上，孫宏斌和宋衛(wèi)平帶著自家員工上臺(tái)，合唱了一曲《真心英雄》。宋衛(wèi)平很高興也很感慨：“雙方能把一首歌都唱得這么默契，也不容易。”

的確不易。孫宏斌再也不嘶吼那首《一無(wú)所有》了，這曾是順馳拱手讓人時(shí)他的主打歌；宋衛(wèi)平再出現(xiàn)在公眾面前時(shí)也常常一臉笑意。這是一次雙贏的合作。

“合作是長(zhǎng)期的，在上海區(qū)域內(nèi)雙方都不再獨(dú)立做項(xiàng)目，基本都是聯(lián)合品牌?！眹L到甜頭的孫宏斌信心滿滿?！熬G城品牌不是一兩年就做起來(lái)的，房地產(chǎn)很多東西可以很快學(xué)過(guò)來(lái)，但產(chǎn)品和服務(wù)沒(méi)有5、6年的功夫是很難領(lǐng)會(huì)到，”孫宏斌說(shuō)，“能夠分享到綠城設(shè)計(jì)和服務(wù)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，這會(huì)對(duì)未來(lái)幾年公司的利潤(rùn)率乃至公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有非常大的益處?！?/p>

“今年的銷售目標(biāo)大概在450億元，其中與綠城合作的項(xiàng)目約占1/3?！睂O說(shuō)。

小步慢跑

450億元，相比2012年的356億元，這一目標(biāo)的增長(zhǎng)率為21%，較前兩年的增長(zhǎng)速度有很大的差距，因此被普遍認(rèn)為是較為保守的對(duì)外口徑。

而這也與券商的預(yù)測(cè)基本一致。招商證券[10.35 -0.48% 資金 研報(bào)]一份報(bào)告中指出，“預(yù)計(jì)融創(chuàng)中國(guó)在2013年擁有700億-750億元人民幣的總可售貨值，2013年銷售額將會(huì)超過(guò)400億元人民幣，這樣的銷售規(guī)模在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中排名應(yīng)可進(jìn)前10?！?/p>

融創(chuàng)的擴(kuò)張動(dòng)作從年初就已開始。1月7日，融創(chuàng)斥資8.22億元，從萬(wàn)通地產(chǎn)[3.70 -3.14% 資金 研報(bào)]手中收購(gòu)了天津泰達(dá)城市開發(fā)47%的股權(quán)及債務(wù)。整個(gè)2012年，融創(chuàng)已經(jīng)在收購(gòu)項(xiàng)目和土地吸納方面投入超過(guò)100億元，整體土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，并完成了京、津、滬、渝、杭5個(gè)戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)的布局。

“為什么這么多投資者喜歡我們？就因?yàn)槲覀冊(cè)阡N售快速增長(zhǎng)的同時(shí)，土地儲(chǔ)備也在快速增長(zhǎng)，這一點(diǎn)是不容易的?！睂O宏斌表示。

大手筆拿地的底氣來(lái)源于財(cái)務(wù)空間的充裕。孫宏斌透露，目前融創(chuàng)賬面上的現(xiàn)金超過(guò)100億元，整體負(fù)債狀況和債務(wù)結(jié)構(gòu)都處于健康良好的狀態(tài)。尤其是根據(jù)其獨(dú)特定義的“銷債率(銷售額/凈負(fù)債)”來(lái)計(jì)算，融創(chuàng)的數(shù)字接近2，這基本與中海、華潤(rùn)等地產(chǎn)央企平分秋色，處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

“我們很重視現(xiàn)金流的管理，把現(xiàn)金流管理好了，其他的風(fēng)險(xiǎn)都是可控的。”融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁汪孟德表示，“如公司去買一塊10億元的地，我們一定是有10億元的現(xiàn)金才會(huì)去買；同時(shí)，我們會(huì)考慮到在銷售額下滑30% 40%的時(shí)候，我們的現(xiàn)金流完全能夠覆蓋因此而造成的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

這也是孫宏斌一直強(qiáng)調(diào)的“紀(jì)律性”，這種紀(jì)律性在公司銷售、拿地、融資等方面都得到了極為嚴(yán)格的遵守。北京土地市場(chǎng)在年底又強(qiáng)勢(shì)反彈，通州地價(jià)都已過(guò)萬(wàn)，孫認(rèn)為這“太瘋狂了，風(fēng)險(xiǎn)極大”?！吧虾Ｍ恋厥袌?chǎng)目前比北京合理，我們不會(huì)去拿讓公司難受的項(xiàng)目?！?/p>

“包括資金成本我們也在控制，盡管我們?cè)敢膺M(jìn)行多元化的融資嘗試，但也要遵從我們自身的紀(jì)律性?！睂O宏斌表示，目前融創(chuàng)的融資以開發(fā)貸款為主，信托貸款為輔，平均資金成本在9%~10%之間，“去年我們最高單筆融資成本不能超過(guò)15%，今年是不能超過(guò)13%，所以暫時(shí)不會(huì)去考慮海外發(fā)債。” 融創(chuàng)一度在籌備地產(chǎn)基金，但由于最終計(jì)算回報(bào)率在20%左右，超出了成本上限，最終公司并未特別去推動(dòng)此事。

除了對(duì)于現(xiàn)金流的“從容管理”，融創(chuàng)也更加強(qiáng)調(diào)整體規(guī)模擴(kuò)大后所必然面對(duì)的公司戰(zhàn)略管控問(wèn)題。由于目前僅僅在全國(guó)有5個(gè)子公司，這種集中在核心城市的區(qū)域深度聚焦使得融創(chuàng)在管理半徑上更有優(yōu)勢(shì)。

“現(xiàn)金流也好，管控體系也好，所有的努力都是為了公司能夠穩(wěn)健發(fā)展，這是我們的終極目標(biāo)。“孫宏斌說(shuō)。